房地产登记行政诉讼问题及应对策略

摘 要 社会的发展以及时代的进步，使房地产行业的发展水平在不断提升，同时房地产发展中的各类问题也逐渐的体现出来，尤其是其中典型的房地产登记行政诉讼问题，它可以切实的影响房地产企业的发展水平，鉴于此，本文针对房地产登记行政诉讼问题进行了切合实际的分析，以下为详述。

关键词 房地产 登记 行政诉讼

作者简介：李岗，辽宁知本律师事务所，三级律师，研究方向：法学。

中图分类号：D922.1 文献标识码：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2017.05.317

房地产行业的经济发展水平对于市场经济整体性的发展速率的影响是极大的，但是房地产行业的发展中，也衍生了诸多的问题，而房地产登记行政诉讼问题就是其中的典型，要想为房地产行业的发展提供动力，就要对其中的重点环节和要素予以切实的把控，对影响房地产行业发展的各类问题予以高效的解决，基于此，笔者根据多年担任房地产登行政部门诉讼代理人的经验，对房地产登记行政诉讼问题进行了分析，而后提出了相应的应对策略，旨在为我国房地产行业的经济发展提供动力。

一、对于我国房地产登记行政诉讼现状探析

随着房地产行业的不断发展，各类法律条例也随之产生，《不动产登记暂行条例》以及《物权法》就是其中的代表，房地产登记机构可对房地产登记进行确权，这一权力的落实则是将相关的法律条文等内容为依据而获取的，但是，在此过程中，相关人员对各类事实以及法律内容的认知存在着一定的差异性，这些分歧将会导致房地产登记过程中出现相应的矛盾问题，最终甚至还会出现诸多的争议。

通常出现矛盾问题时，一般都会借助两种方式来解决措施，其一，就是行政诉讼，其二为行政复议。行政诉讼指的是要想法院提出相应的诉讼需求，行政复议指的是有关申请权利人以及利益人等所做出的房地产登记措施，而后相关登记人员落实的保证合法权益措施等。

最近几年，我国各类的房地产登记行政诉讼问题的数量在不断增加，这些案件发生的根本原因一般都是由拆迁导致的不服原房地产登记或利害关系人对于登记机构的审核存在异议，此时，将会把法院的作用体现出来，而后再提出诉讼。

以2012年-2016年上海虹桥地区的房地产登记行政诉讼案例为例进行分析，可知总案件数量有70件，败诉2件，分析其具体原因，这一案件申请人涉嫌虚假文件骗取登记，因此不予处理，最终以败诉撤消案件登记，申请人亦不作进一步诉讼处理。

总结并归纳房地产登记诉讼原因，可将其细分为外因和内因，而内因问题可表现为不能将审查职能体现出来，审核过程中的不严谨、审核方法过于形式化以及审核存在违法现象。其外因主体现在以下两个方面。其一，就是相关法律法规内容不够完善，未能对登记的诸多阻碍性问题予以体现，致使房地产登记措施缺乏法律依据。其二，就是第三人和申请人之间存在着一定的民事纠纷，这就导致发证、审核以及记录等环节容易形成诸多的矛盾。

二、对于房地产登记工作的落实方式探析

随着社会主义市经济的不断发展，当前的房地产行业的发展速度也在不断的加快，随之而来的房地产交易量也在逐年增加，以上海虹桥地区的房地产交易量来看，最近几年的年均量已经达到了4万件，同时实际的房产登记量也呈现着逐渐上升的趋势，在此过程中，也不免会出现一些历史遗留问题以及虚假登记等情况，导致房地产登记工作越发繁杂，面临着诸多的制约问题，所以，要想更好地解决这些房地产登记诉讼问题，就要对极具代表性的案例内容予以分析，而后将这些案件的内容和具体环节进行梳理，针对这些典型的问题提出切合实际的解决对策，最终达到提升应诉水平的目的，基于此，笔者针对房地产登记中的各类问题，提出了相应的解决对策。

（一）健全房地产登记应诉制度内容

其一，要尽可能对自动化系统进行集中优化和协调，还要针对房地产登记诉讼问题等，不断地落实答辩、剥皮、庭审、受理并提交证据等，并对这些数据内容予以整合和搜集，及时将这些内容反馈给相关审结人员，此时的应诉人员可以登陆应诉系统，对事件的各类数据以及信息进行详询，为后期的应诉工作奠定良好的基础，还可以在此系统中，通过检索的方式，对各类历史案件信息予以分析，做好应诉前的了解，应诉中的评测以及应诉后的跟踪管理等等。

其二，则要强化和司法机关的联系，并将这些内容融入到应诉机制当中，不断的对应诉制度予以完善。登记机构要想更好地解决房地产登记诉讼问题，就要和复议机关实现紧密的沟通，及时做好疑难案件的处理，在此過程中，还要和相关复议人员进行充分的探讨，力求和复议机关做好交流工作，尽可能取得法院的支持，而后对于一些登记案件的错误以及矛盾纠纷等问题，应尽可能降低案件的发生几率。

除此之外，相关的房地产登记机构还要积极与检察机关以及公安机关联系，逐步制定一套房地产登记问题的防范措施，通过联动机制来打击房地产登记方面的犯罪行为，对于房地产登记中假人假证行为，应当做好相应的欺诈记录，落实到个人征信系统当中，从个人征信层面起到房地产登记违法行为的制约效果。

其三，相关房地产登记应诉人员，还要对行政矛盾问题予以化解。尤其是针对信访、登记等过程中的矛盾问题，应及时予以调节和处理，高效的规避矛盾问题，还要对各类纠纷问题予以妥善解决，将各类房地产登记环节的争议扼杀在襁褓之中，逐步的也会大大降低房地产登记诉讼案件的总体数量。诉讼人员在进行诉讼的过程中，也应当做好相应的诉讼前的调查工作，结合当事人了解具体情况，及时将不正确登记内容予以更改，将矛盾的焦点转移，这样就可以获得原告的理解，最终也将会出现“案子结了事也了了”的结果。

（二）强化房地产登记应诉队伍的建设力度

应诉队伍的专业性和处理事件的高效性，是进行应诉处理的关键点，要想更好地提升应诉效率，并高效的、及时的解决房地产登记行政诉讼事件，就要首先意识到强化房地产登记人员综合素质的重要性，可以借助“以新带老”的形式，将经验丰富以及资格较老的应诉人员的专业性和业务水准体现出来，促使新应诉代理人可以尽快的熟悉房地产诉讼事件的各类处理要素，还要让这些新的应诉代理人明确深度挖掘的重要作用，尽可能将应诉队伍建设的作用凸显出来，相关领导人员还要切实调动应诉人员的工作积极性，不仅要在工作之中总结工作经验，还要对房地产登记中的各类理论知识予以了解和掌握，此外，也要对各类各类法律规章制度内容进行总结和归纳，尤其要对新修订的房地产登记法规内容进行着重注意，强化应诉代理人之间的交流，在实际的沟通中不，强化他们的专业水平，同时也能去糟取精，切实增强他们的法律意识，让他们意识到法律内容对于提升自身应诉技能的促进作用，逐步构建一个高专业性、高应诉能力的复合型房产登记应诉队伍，为后期的房地产登记问题的解决奠定切实的基础。

（三）对房地产登记的工作行为予以规划化

其一，房地产登记机构的應诉人员应当为着实了解本质工作的性质，还要强化房地产工登记工作的案件审理和整合，同时结合登记工作的实际要求，将房地产登记工作中的各类问题予以解决，强化房地产登记过程中的矛盾解决效率，此外，还要对登记工作中的重点内容予以分析，同时着重针对难点问题履行调研工作，并将这些数据和信息予以整合，最终实现规范化的操作。

其二，相关房地产登记人员还要强化自身的工作积极性，并提升自身的专业能力，学习相关房地产登记法中的内容，以上海地区房地产登记管理为例，其中极具代表性的法律条文有《上海市房地产登记条例》等等。相关房地产登记人员一定要做好核查工作，并对登记手段予以规范化，进而和国家不动产登记具备一致性，还应对不动产交易和登记措施之间的联系进行明确，促使工作流程的规范化，强化了工作任务的衔接。

相关登记机构的工作人员还应意识到科学技术应用的优势，可以借助科技的力量来强化房地产登记质量和工作效率，比如，可以通过“人脸机器人”技术，对登记申请人的脸部进行识别，这样的技术引进方式，极大地规避“假人、假证”问题，同时，还可以完善的网络登记系统，借助大众常用的微信或是网站预约形式，切实提高房地产登记的实际效率，此外，也应对各类技术的应用措施予以明确和掌握，极大地提高先进科技的应用质量，也给人们落实高效的房地产登记提供更具便捷性的环境，也会切实避免出现“假人假证”等违法犯罪问题。

此外，房地产登记工作人员还要强化和其他相关部门人员之间的联系，并对各部门的数据和工作任务实施资源共享，尤其是涉及到居民身份证、婚姻以及社保等工作内容，要实施针对性的防范措施，实行联网核查制度，最终也可以最大程度上降低国家的赔偿风险出现几率。

不仅如此，相关的房地产登记机构还要构建一个完善的行政追责制度，并做好房地产登记的保障，强化登记工作的管理力度，还可以对登记职责予以落实，避免房地产登记工作人员的工作怠惰等问题，或因搪塞、马虎等错误予以规避，发生违法犯罪问题时，将要追究相关工作人员的责任，尤其是对于重大过错的登记人员，应当拿起法律的武器，依法对这些不法分子予以惩处，并对其追究刑事责任。

（四）构建不动产交易等级代理人体系

在实际的房地产登记交易登记时，常常会出现以下情况，其一，办理登记时，常常出现材料错误或不符合规定的情况。其二，受理时间较长。其三，对于已经受理的案件，审查时将会出现不予核准登记情况等。其四，现代政策以及地方限购等出现问题，对于政策内容的理解不全面。因此，相关房地产交易登记机构，应当利用登记专人代理方式，将律师意见纳入其中，律师负责实际的法律责任，对风险因素予以代理，房地产经纪人还要对专业性强以及诚信意识高的登记人员，积极实施考核和培训，进而扮演登记交易代理人的角色，值得一提的是，这一发展趋势也是未来房地产登记机构的发展方向，应用这一体系，可以切实减少房地产交易争议，还会极大的促进房产登记行业的发展。

社会的发展和时代的进步，使当前的建筑行业发展水平在不断的提升，随之而来的也会出现各类阻碍性问题，房地产登记诉讼问题就是其中的典型，要想更好的解决这一问题，就要从房产登记人员、制度构建以及落实登记代理人制度等方式，促进房地产登记行业的发展，减少房产登记行政诉讼案件数量。

参考文献：

[1]曹伊清.困境与出路——房地产登记诉讼中行政关系与民事关系之胶着.中国房地产.2015，12（10）.

[2]高芳.浅析房地产纠纷案件中的民行交叉问题.黑龙江省政法管理干部学院学报.20 13，45（11）.