房地产信托投资基金(REITs)产品运作的会计处理

顾春峰

摘 要：自2007年美国次贷危机爆发以来，以信贷资产证券化为主要手段的房产金融市场的问题被暴露出来，现在房产信托投资基金（REITs）产品已成为房产金融市场的主流。房地产信托投资基金是房地产证券化的重要手段，有利于帮助公司提高资产流动性。我国房地产市场对资金的需求有扩大趋势，但面临融资渠道不通畅等问题，房地产市场的发展遇到了一定阻碍。房地产信托投资基金是基于税法角度确立的，我国在应用中应理性看待，并利用科学系统的分析方法设计REITs产品。本文从会计处理的角度对REITS产品的运作路径以及房产信托投资基金公司的组织形式进行了研究和分析，应当从不同角度完善机构内部控制制度，构建优惠税收财务体系，强化财务评价体系，从而促进我国房地产业的发展。

关键词：房地产信托投资基金 产品运作 会计处理

中图分类号：F832.5 文献标识码：A 文章编号：2096-0298（2017）04（b）-170-03

所谓的房地产投资信托基金是通过发行基金收益凭证来募集资金，并将所募集的资金交给专业投资管理机构操作，用于房地产发展的一种投资方式，其特点在于集合众多分散资金于一体。在房地产证券化过程中，企业通过SPV等特殊金融载体，将流动性差的房产项目进行重组，并且通过证券化方式进行上市流通。自2009年以来，我国出台了众多措施，来规范房地产市场的发展，尤其在创新融资方式方面，通过房地产信托投资基金、股权融资基金等形式拓展了房产行业的融资渠道，当前我国还未形成真正的房产信托投资基金，但应用其标准的产品已经在流通，与此同时也产生了一些财务会计处理方面的问题，因此有必要对REITs的资产出表和经营过程中出现的问题进行探讨和分析，从而给出可行性高的财务会计处理意见。

1 REITs的运营模式分析

1.1 国际运营模式分析

REITs最早诞生于美国，由于美国金融市场发展起步较早，且市场体系较为完善，因此诞生了很多新兴金融产品。受益于房地产市场的发展，美国REITs经历了几个不同的发展阶段，通过组合投资和专家理财的方式为大众提供多元化投资，满足了从大额到小额的投资需求。从REITs的投资运营模式来看，在不改变房产产权的情况下，它通过对现有房地产进行经营，为房产市场带来了流动性和变现能力。房产信托投资基金的运作流程是从立法阶段开始，通过立法之后向投资者发放凭证，获取资金，然后将资金投入到经营管理中，最后投资者获利或以高价卖出手中的凭证获取利润。在长期发展过程中，REITs已经衍生出按照不同分类方法的多种投资类型，例如按照获利模式分类的权益型、抵押型以及混合型；按照投资目标分类的住宅、写字楼、购物中心、工业设施等。从历史数据来看，REITs的数量总体上呈现上升趋势，其中占主导地位的是权益型，在国际上表现出来的特点是低税收、高分红以及高收益低风险。进入21世纪以来，美国REITs行业筹资数量稳步增长，其总收益率也开始反弹至30%左右。美国REITs的运营为我国REITs的发展提供了借鉴和参考。

1.2 当前国内发展REITs的必要性

对于我国而言，REITs是一种全新的融资手段，其凭借自身高效灵活成本低的特点成为有效的融资渠道，能够满足我国广大投资者的投资需求。从长远来看，REITs如果得到发展，将有利于帮助商业地产去杠杆、去库存，另外还能帮助房产企业优化财务报表结构，促进我国金融资本市场稳定发展，化解金融风险。当前我国正处在深化金融改革阶段，现在世界金融发展越来越自由化、国际化和一体化，在证券化浪潮下，传统融资受到前所未有的挑战，因此非金融机构不断推陈出新，开拓了很多完善的金融管理服务，为公众参与到投资市场提供了更多选择，因此发展REITs具有其必要性和必然性。但当前我国推行REITs依然存在一些阻碍，例如政策法律制度方面存在限制，目前还未形成专门的产业投资基金法，也没有资产证券化的相关法律，财税政策方面又缺乏上市法规和税收法规。再加上我国房地产金融市场不发达，存在结构性失衡的问题，房产商会计制度不完善，运作程序不透明等问题都阻碍了我国房产信托投资基金的推行。然而，从我国REITs投资主体和投资机构的发展状况来看，随着国民经济发展，居民闲散资金的增多，寻找可行有效、收益稳定且风险可控的投资方式将会成为一种趋势，我国发展房产信托投资基金具有切实可行性。

2 REITs资产出表的会计处理

2.1 资产出表会计处理

REITs资产出表的会计处理，需要发起人将其持有的资产转让给SPV公司，在这个过程中，从法律角度，发起公司已经将资产转移到SPV公司，因此风险可以分离。在会计处理中，发起人在转移资产时，也应移出主体报表，也就是确认资产终止。确认需要两个步骤，一是发起人能否控制转让的主体SPV，二是发起人是否已将转移资产的所有风险和权利一并转移。在这个会计处理中，发起人要实现的战略目的是将SPV公司看作是发起公司的子公司纳入到企业合并财务报表范围，从而实现房产证券化的目的。资产进驻之后需要核查现金流和现金收取的权利转移问题，收到现金流时才有义务支付尾款，不能将金融资产再次作为无抵押担保。

2.2 相关税金处理与影响

REITs产品运作过程中可能涉及到流转税、企业所得税以及契税，税金的处理在运作REITs产品过程中具有十分重要的影响。在我国实行营改增值后，增值税实行链条抵扣，发起人需要缴纳增值税，如果发起人成立新公司，新公司所产生的费用可以用来抵扣增值税，由此带来现金流的问题，如果要想实现免缴增值税，就需要资产重组中采用合并置换等方式将资产和债权等一起转让，从而不动产转让行为可以免交增值税。企业所得税方面，根据税法规定，企业可通過评估公允价值扣除相关计税余额后进行非货币资产所得的确认。契税方面，在投资中涉及的契税问题需要依据契税条例进行处理，REITs投资转移的内容是以土地以及房屋权属为核心，因此将这个核心内容作为征税依据就需要缴纳契税。公司投资行为和资产的转移属于不同法律范围，因此不能通过设立分公司的方式对原有企业资产进行剥离，应当按照契税的相关规定进行缴纳，从而在分离公司和原公司之间将不存在法律上的连带责任，对REITs产品的发行和运作都不会产生影响。

2.3 股权转让的会计处理

股权转让的会计处理在于土地增值税的处理，发起公司将经营项目转让给特殊管理公司，属于一次性全额转让且主要是以股权形式转让，需要缴纳土地增值税，但在实际运营中，土地增值税的管理条例规定了转让所取得的收入缴税方式和义务不同。对于企业有偿转让的土地所有权、附着物所实现的增值部分进行征税，公司获得收益的房产权属变更则不缴纳土地增值税。如果发起公司分两次将全额股权进行转让，则不会被征税。从REITs产品的运作来看，如果行业税收筹划的目的是减轻房地产行业的运作成本，则应当对特定的活动采取特定的税收政策和会计处理方式。

3 REITs经营过程中的会计处理

3.1 流转会计处理

REITs产品通常情况由资产管理公司设立专项，资产管理公司作为管理者对该项目进行管理。投资者在公司进行认购之后，成为项目计划的持有人之一，项目资产的经营权属于SPV公司，但产品经营是通过发起公司采用转让方式或是资产重组等方式进行，为其经营管理带来了流转税问题。主要表现在SPV公司对进项税金进行抵扣，按照营改增的规定，不动产进项额在获得当日之后分两年从销项税中抵扣，第1年比例为60%，第2年比例为40%。此过程中如果资产计划以其他形式借款给SPV，涉及到的利息就需要缴纳增值税及其他附加税。从营改增的角度来看，增值税税率将增加为6%，税收增加对投资人的收益产生影响。发起公司如果已经完成了证券化，那么房产信托投资基金产品的收益由基础资产的租金来确定，租金应税种的变化而变化，通常情况，不论是哪种变化都将对产品收益带来影响。

3.2 房产税的相关问题

在实际操作房产信托投资基金产品过程中，由于标的资产是房屋，因此存在房产税和土地使用税同时发生问题。我国税法规定房产税的缴纳时间依据产权变更的时间来确定，在办好产权证书后，从办证时间的次月开始征收房产税和土地增值税。但在实际运作过程中，房屋产权证的办理时间通常会在房屋交接之后的几个月甚至几年都可能拿不到产权证，因此计税标准产生问题。从而应当脱离产权证办理时间的限制进行缴税，但房产税额的计价高为房产信托投资基金产品的运作带来了税收负担。

3.3 个人所得税与企业所得税的处理

个人所得税主要针对投资者而言，关于投资者获得专项计划的收益是否需要交纳个人所得税，目前我国税务机关还未有明确规定，如果严格按照税法规定，投资者在得到利息、分红的情况下需要交纳个人所得税，但管理机构是否有权利代投资者履行代缴义务目前成为了监管的真空地带。如果专项计划是SPV公司推进并运作上市的，在实际运作中会存在两个问题，一是它作为管理方如果与资产不再同一地区，那么固定业户应当向其机构所在地申报纳税，由此产生了两个地方都要纳税的问题；二是如果SPV公司在自贸区无法享受优惠政策，那么设立在资产所在地将是其有利的选择。针对SPV公司而言，如果资产在其名下，则SPV公司将就获得的营利部分缴纳企业所得税，按照财税文件规定，对信托项目的收益在取得当年向投资者分配的部分时，在信托环节不用缴纳企业所得税，但在没有向投资者进行分配的情况下，则需要保税，按照规定企业所得税的相关条款处理。房产信托投资基金产品应当使用该条例来减轻税务负担。

4 我国发展房产信托投资基金的建议

4.1 明确在REITs设立和终止时的信托财产政策

目前我国尚未形成标准化的房产信托投资基金运作规范，受托人和委托人、受托人和受益人之间的信托资产转移行为将被征税。然而依据物权法和信托法的规定，一个信托只存在一个所有权，因此有必要在REITs设立环节明确其转移所有权关系，而非视为销售进行纳税，另外在REITs的终止环节，如果资产转移到委托人名下，将不构成所有权转移。依据国际发展经验，我国应当完善REITs的相关立法，只有具备规范的市场运作机制和完善的法律法规体系，才能保障这项金融工具的有效运作。可以借鉴国际立法模式，出台产业投资基金法，对房产信托投资基金的定义、组织方式、设立条件、运作机制、产业转移以及税收制度等方面进行全面规定，与国际并轨，保障房产信托投资基金产品运作市场的公正公开与公平。

4.2 避免对信托收益重复征税问题

房产信托投资基金除了具有信托属性，也是一种房产的资产证券化，如上文中提到的，对于信托项目的未分配收益部分需要交纳企业所得税，从而带来重复征税的问题。因此，我国应当建立健全税收优惠政策，税收政策是房产信托投资基金得以发展的主要动力。国际上较为成熟的国家和地区都有优惠税收政策，以吸引大量投资者进入市场。目前我国关于信托税收的规定不明确，也没有专门的税收文件和规范，因此可以借鉴国外经验，基于免征优惠，对于营业税、土地增值税、流转税、企业所得税等税收给予减免，交易中对交易活动进行界定，避免重复征税。除此之外还应当考虑到我国的特殊情况，在涉及多方面的复杂合同关系时，应在税收法律框架下给予补充，将负面影响缩减到最小范围。

4.3 加强财务风险的防范

加强财务风险防范有利于分析和衡量房产信托投资基金市场的价值，也有利于相关机构改善对REITs产品的运作。房产信托投资基金产品的财务风险防范需要侧重对投资决策指标、财务绩效指标的修正，针对该行业的特殊性加强对财务报表的编制和分析，依据具体情况进行定量分析。由于房产信托投资基金的非现金折旧费用较多，因此需要增加对经营性现金流的关注，来评估一次性开销费用、免租期内收入计提等因素的影响，从而调整经营性现金流，来评估产品的经营状况。从财务管理角度，房产信托投资基金还需要关注增值分析，以企业目标为出发点来衡量增值带来的效益。风险控制的关键还在于有效评估产品经济增加值，从税法、内部风险控制等方面结合我国的实际情况，分析房产信托投资基金的财务运作问题，并采取有效措施解决。

5 结论与展望

房产信托投资基金产品的运作涉及一系列复杂的会计处理问题，在实际运作中会遇到与目前我国相关规定有冲突的地方，因此运作中需要结合公司的实际运营状况，从企业发展目标出发，针对公司的实际问题提出可行的解决办法。近年来我国不断完善法律法规，为REITs的发展创造了条件，再加上证监会、交易部的积极推动，为REITs产品在我国市场上推行做了基础准备工作，再加上个人投资者的投资需求增加，在这个市场上将出现越来越多的机会。

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