“营改增”对企业的税负影响及税务筹划重点

章强

摘 要：2016年5月1日起在全国范围内全面推行营业税改征增值税，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业纳税人由原来缴纳营业税改为缴纳增值税。本文从营改增的目的及推进路线出发，重点分析“营改增”政策对房地产企业税收负担的影响，并提出营改增后房地产企业税务筹划的重点。

关键词：营改增 房地产企业 税负影响 税务筹划

中图分类号：F812.42 文献标识码：A 文章编号：2096-0298（2017）03（c）-097-02

房地产行业作为我国国民经济发展的重要支柱产业，也是营业税缴付的关键领域，“营改增”政策无疑会给房地产企业带来巨大冲击。房地产企业如何顺应时代发展形势，提前做好税务筹划，探讨出相应的应对方案，是企业需要深思和面对的问题。一旦应对失策，可能会大大增加企业税负，严重影响企业的发展。

1 营改增的目的及推进路线

简单来说，营业税是按营业额全额征税，而增值税是销项税扣除进项税后的差额征税。所谓“营改增”，就是把部分服务业一并纳入增值税征收范围，对其增值部分征税。其目的就是减少重复纳税，提高征管效率，减轻纳税人的负担，优化产业结构，完善现行的税制，推动税制改革的有序进行。

营改增推行共分为三个阶段。2012年1月1日，上海的交通运输业以及部分服务业开始了营改增试点；随后试点范围扩展到北京、江苏、广东等8个省区市；2013年试点扩展到全国，同时广播、影视制作和发行也被纳入试点；2014年铁路运输业、邮政通信业以及电信业被纳入试点范围[1]；2016年5月1日在全国范围内全面推开营业税改征增值税，将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业全部纳入营改增试点，至此，营业税退出历史舞台，增值税制度将更加规范。

2 “营改增”政策对房地产企业税收负担的影响

2.1 对税率及征税方式的影响

按营改增相关规定，建筑业和房地产业适用11%税率，税率相对于改革前营业税5%增加了6个百分点，企业要想降低税负，就必须取得足够多的进项税。而进项税主要来源是在开发过程中购进货物或应税劳务所支付或者承担的增值稅税额。营改增后房地产企业实际税负率到底是多少，相对于营改增前是升是降，我们可以从房地产企业成本组成进行具体分析。

房地产企业成本大致可分为土地及政府规费、前期工程费、建筑安装费、公共配套费、税费、资本化利息、开发间接费七大块。

土地及政府规费主要指土地出让金、拆迁安置补偿费及相关报批报建支付的相关费用，约占总成本的30%。根据国家税务总局公告2016年第18号规定，土地价款可以从销售额中扣除，差额计征，计算公式：销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%），相当于可以抵扣11%的进项税；同时约定允许扣除的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款，既拆迁安置补偿费及相关报批报建支付的相关费用不能扣除，假设不能扣除部分占总土地价款的20%，则可获得可抵扣进项税率8.8%。

前期工程费是指项目前期规划、设计、可研费用、水文地质勘察及三通一平的费用，约占总成本5%，进项税率6%。

建筑安装费主要指建造建筑物所发生的建筑工程费用（11%），设备采购（17%）费用及安装工程费用等，约占总成本的35%，假定均按建筑业11%计算进项税率。

公共配套费为各种非营利性的公共配套设施的建设费用，约占总成本13%，进项税率11%。

开发期间各项税费约占总成本7%，不能扣抵进项税。

资本化利息是指开发过程中向银行贷款的利息等支出，约占总成本的5%，根据国家税务总局公告2016年第36号第二十七条规定，购进的旅客运输服务、贷款服务、餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务不得从销项税额中扣除。所附：《销售服务、无形资产、不动产注释》第一条第（五）项规定：纳税人接受贷款服务向贷款方支付的与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费等费用，其进项税额不得从销项税额中抵扣。故利息支出不能税前扣除。

开发间接费是指开发期间发生的管理、销售等费用支出，约占总成本的5%，考虑人工费用的影响，假定进项税率3%。

如上假设，房地产企业每100元含税成本可获得进项税7.61元，假定企业销售利润率20%，则企业销项税额=（100-7.61）/0.8×0.11=12.7元，实际应交增值税=12.7-7.61=5.09元，税负率约为3.97%。较营改增前5%下降近1个百分点。

2.2 对预征率的影响

根据国家税务总局公告2016年第18号第十第规定：“一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。”相较于营改增前5%的预征率下降了两个百分点，减少企业在开发初期流动资金的占用，减轻企业开发建设时期资金压力。

3 “营改增”后房地产企业的税务筹划重点

根据上述分析，营改增后房地产企业税负较之前有所降低，但降低的前提是建立在进项税都能正常取得的情况下，一旦操作不当，企业税负就可能大大增加。房地产企业要想确实降低税负，应重点关注以下几点。

（1）选择具有正规资质的施工企业合作。房地产企业一般会因为资质和管理的原因，在房地产施工过程中会选择一家或几家建筑企业进行发包，而建筑安装费、公共配套费约占项目总成本的一半，选择具有正规资质的施工企业就显得尤为重要，一方面可以保证施工进度和质量，另一方面也可以确保取得增值税专用发票，获取11%的进项税额。

（2）加强合同和招标管理，避免施工方利用清包工、甲供工程选择适用简易计税方法计税带来进项税损失。根据国家税务总局公告2016年第36号有关规定，一般纳税人以清包工方式、甲供工程提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。为规避风险，房地产企业应在合同中应明确需要提供发票的类型及税率，或直接通过不含税价对外招标，签订合同。同时，房地产企业还应提升自己的管控水平，利用自己甲方的优势和施工单位谈判，增强税负转嫁能力。

（3）房地產企业应重点关注所购买土地的开发程度，尽可能地购买已经拆迁完成的土地。根据国家税务总局公告2016年第18号规定，向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款才允许在销售额中扣除。购买已经拆迁完成的土地，一方面可以减少企业拆迁过程的各种纠纷；另一方面可以将拆迁补偿包含在支付给政府的土地价款中进行抵扣，降低企业税负。

（4）政府在与房地产企业签订土地转让协议时，有时会附加“无偿提供多少平方的房产给某部门”等免赠条款，碰上这种情况，房地产企业应积极与政府相关部门沟通，将事项进行拆分，分别签订土地转让协议及销售合同，否则会给企业造成很大税务损失。比如需无偿提供给某部门的房产成本为1亿，房地产企业应将这1亿元包含在土地转让合同中，支付给相关部门，取得财政部门监制的财政票据；同时与受赠该房产的部门签订1亿销售合同，取得1亿的销售款，则可进销两抵，应交增值税为零。如将此房产只作为土地转让合同的附加条款，则企业无法取得财政部门监制的财政票据，就无法从销售额中扣除，而将房产无偿提供给受赠部门，则需视同销售，需缴纳1100万的增值税，两方案税差1100万。

（5）关注精装房市场，提高精装修房销售比例。面对普通购房者，他们是各种税负的最终承担者，增加精装修房的销售有利于取得更多的商品和材料的增值税发票（17%税率）予以抵扣，可有效降低企业税负，增加盈利空间[2]。

4 结语

根据全文的介绍，可以看出“营改增”政策的开展与实施有助于房企减轻税负，但前提是房地产企业应提前做好准备，及时调整自己的产品结构，提高企业管控水平，深入了解营改增相关政策，通过加强企业合同和招标管理，充分挖掘土地价款的抵税效应，以最大限度地取得可抵扣的进项税额，以降低企业税收负担，从而使企业创造出更好的经济效益，实现企业的完美蜕变。

参考文献

[1] 唐丽.营改增后房地产企业的税负变化与因应之道[J].财会学习，2016（8）.

[2] 企业财务管理.案例：房地产营改增后税负的变化及应对建议[EB/OL].豆瓣，2015-04-22.

[3] 国家税务总局公告2016年第18号文[Z].

[4] 国家税务总局公告2016年第36号文[Z].