“营改增”全覆盖后对房地产企业税负的影响分析

邹玲莉

摘要：基于“营改增”之后某些企业税负不降反升的现象及担忧，房地产业又作为国民经济的支柱产业，本文分析了房地产企业“营改增”前后税负的变化及影响，认为房地产企业在“营改增”之后税负下降具有很大可能性的结论。同时为实现房地产企业“营改增”之后税负降低提出对策建议。

关键词：营改增；房地产企业；税负影响

中图分类号：F812.42 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2016）025-000-01

一、引言

营业税改征增值税，简称“营改增”，是指以前缴纳营业税的应税项目改成缴纳增值税。由于增值税只对产品或服务的增值部分征税，“营改增”之后预期可以有效避免重复征税的问题，以达到减轻企业税负，促进产业升级、优化经济结构的积极作用。“营改增”自2012年1月1日在上海开始试点，到2016年5月1日开始在全国范围内推行。2016年5月1日起，建筑业、房地产业、金融业和生活服务业等全部由缴纳营业税改为缴纳增值税。而房地产业作为我国国民经济的支柱产业，“营改增”又旨在减轻企业负税，那么“营改增”到底会如何影响房地产企业的税负问题呢？到底是达到预期的税负减轻呢，还是如许多学者所担忧的税负不降反升呢？

二、“营改增”全覆盖后对房地产企业税负的影响分析

由于房地产企业一般纳税人的普遍性及其在房地产业中占据着重要的位置，因此本文只分析了房地产企业中的一般纳税人。同时，本文只分析房地产新项目，不含简易计税的老项目。本文的分析基于两个假设条件，一是营改增前后房地产企业的含税收入总额和含税成本总额保持不变；二是营改增后房地产企业所有可抵扣进项税额对应的成本都可作为开发成本在土地增值税前加计扣除。

1.“营改增”后房地产企业应交增值税的计算

一般纳税人如有符合规定的特定项目，可选择适用简易计税方法，也就是说通常情况下一般纳税人采用一般计税办法，房地产企业一般计税办法下适用税率11%。房地产企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（简易计税的老项目除外）的计税销售额为全部价款和价外费用扣除受让土地时向政府部门支付的土地款后的余额。由于这里面是含税的，因此我们在计算销项税额时要先将其换算成不含税销售额，再乘以税率11%。

例如，A房地产公司房地产当期销售价款i万元，受让土地向政府部门支付的土地款占当期销售价款的十分之四，开发成本中可以取得的进项税额占售房收入的比例（以下简称进项收入比）为3%。则销项税额的计算为（i-0.4i）/（1+11%）×11%，得到5.95%i万元。“营改增”之前，当期营业税额为5%i。“营改增”之后，用销项税额减去进项税额，得到应纳增值税额2.95%i万元。若进项收入比低至1%，应纳增值税额4.95%i万元，仍然低于营业税额。也就是说，改成增值税后，进项税额可以抵扣，在不考虑其他税费的情况下，房地产企业所负担的税负减少了。

2.“营改增”对房地产企业土地增值税的影响分析

土地增值税是以转让房地产取得的收入，减除法定扣除项目金额后的增值额作为计税依据，并按照四级超率累进税率进行征收。“营改增”之后土地增值税的计算会有两处变化，一是转让房地产取得的应税收入为不含增值税收入，因此在计算转让房地产取得的收入时要将含税收入换算为不含税收入；二是转让房地产可扣除的相关税费，在“营改增”之前由营业税、城市维护建设税和教育费附加构成，而“营改增”之后不再有营业税，而法定扣除项目中其他项目均无变化，因此导致了法定扣除项目金额减少，预估应纳土地增值税税额会减少。

3.“营改增”对房地产企业企业所得税的影响分析

企业所得税是对我国内资企业和经营单位的生产经营所得和其他所得征收的一种税。房地产企业同样要缴纳所得税。在其他条件不变的情况下，换算成不含税收入后，主营业务收入减少，主营业务成本由于有进项税抵扣也减少，营业税金及附加减少。当收入减少幅度小于成本减少幅度，营业利润增大，进而导致企业所得税略微上升；当收入减少幅度与成本减少幅度一致，企业所得税略保持不变；当收入减少幅度大于成本减少幅度，营业利润减少，进而导致企业所得税略微下降。

总的来看，房地产企业在“营改增”之后应纳增值税额低于营业税，应交土地增值税、城市维护建设税和教育费附加都比之前下降，应交企业所得税可能略有上升，但主要税种税负总额会比“营改增”之前下降。因此本文认为，房地产企业在“营改增”之后税负下降有很大的可能性。

三、房地产企业应对“营改增”的策略建议

面对“营改增”带来的机遇和挑战，房地产企业应积极应对、未雨绸缪。

1.加强进项税额抵扣环节的管理

“营改增”之后增值税税额的高低，直接取决于企业能够取得多少增值税专用发票进行抵扣。因此，对于增值税发票的管理笔者有如下建议：一，尽量选择具有增值税纳税资格的合作商；二，指派专人负责增值税发票的认证管理工作；三，尽量减少交易程序，最好与增值税一般纳税人直接进行交易以尽快取得增值税专用发票。

2.树立税务筹划意识，增强内部控制

不仅仅是财务人员，销售人员、管理人员，只要的企业的员工都应该树立税务筹划意识和节约意识。在日常工作中，在每一个经营环节都应该做到税务筹划。尤其是对财务人员、企业管理人员、材料采购人员和预决算人员，要进行有关增值税专业知识的宣讲，增强员工对增值税基本原理、税率、纳税环节和纳税要求的认识，培养在采购材料、分包环节索要专用发票的意识，并确保能够进行熟练操作和运用。同时，可以增加机器设备的购入，劳务用工可以采用外包等形式，以取得更多的增值税进项抵扣。

3.建立健全内部财务制度，规范经营行为

随着“营改增”的全面覆盖，给各行各业的经营管理提出了更高的要求。房地产企业由于其上游企业主要以建筑企业为主，而建筑企业的上游企业小、散、乱，沙石料、土石方等材料往往很难取得增值税发票，因此房地产企业必须提升自身经营管理水平，规范经营行为。对于通过挂靠、外包、分包、转包以及联营项目等经营方式的合作商，要有效筛选和取舍，并做到实时监督。同时，将内部控制贯穿经营管理的每一环节，做到时时内控，事事内控，并建立健全内部财务制度，明确职责分工，及时发现问题解决问题，以适应“营改增”全覆盖后的新形势。

参考文献：

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[3]田志伟，胡怡建.“营改增”对各行业税负影响的动态分析[J].财经论丛，2013（04）：29-34.