公允价值在我国投资性房地产中的运用

李永稳

(合肥职业技术学院，安徽 巢湖 238000)

公允价值在我国投资性房地产中的运用

李永稳

(合肥职业技术学院，安徽 巢湖 238000)

投资性房地产是准则允许采用公允价值计量的资产之一，自新准则施行至今，其运用并未因房地产市场的发展和房价上涨而变得广泛。在国际上普遍采用以公允价值模式对投资性房地产进行后续计量时，我国也开始尝试着运用，以期与国际会计准则接轨。但我国目前对该模式的使用十分有限，在其运用的过程中也暴露出采用的企业不多、公允价值确定难、相关监管不到位、滥用该模式等问题，发展不容乐观。建议从建立符合标准的房地产交易市场；及时出台有关公允价值计量准则的具体应用指南；规范投资性房地产公允价值的估值技术，提高相关人员素质；完善公允价值信息披露，加强监督等方面来改进公允价值在投资性房地产中的运用。

会计准则；历史成本；公允价值；投资性房地产

公允价值首次出现于1953年美国注册会计师协会公布的第43号报告上。此后，公允价值计量属性逐渐进入到国际会计准则当中。它与历史成本计量属性面向过去，一旦确定就基本不变的特点不同，会随着资产公允价值的变化而发生变化，公允价值计量模式的出现打破了历史成本计量模式的局限性，给会计计量带来了新的方向，日益受到人们的重视，并在不少领域被采纳。随着我国的改革开放以及经济全球化，各国会计标准的趋同显得尤为重要。我国于2006年2月颁布的《企业会计准则—基本准则》中首次增加了公允价值计量属性，此后，该计量属性开始进入到我国的经济生活当中。经过7年的探索发展，2014年财政部又颁布了一部专门用来规范公允价值的准则，即《企业会计准则第39号—公允价值计量》，以适应社会主义市场经济发展的需要，自2014年7月1日起施行。

在房地产行业迅猛发展，房价不断上涨的今天，企业如果能采用公允价值来计量投资性房地产，则其资产价值会有大幅度的增长，这对企业十分有利，因此，普遍认为企业在选择后续计量模式时会采用公允价值。但是，从近两年来有投资性房地产业务的上市公司的年报来看，仅有不到5%的公司采用这一计量模式。当前，公允价值模式在企业投资性房地产中的运用仍十分有限。为什么公允价值计量模式在我国的投资性房地产中受到了冷遇？查找原因，对症下药，进一步改进公允价值在投资性房地产中的运用迫在眉睫。

一、投资性房地产的计量理论研究

(一)历史成本与公允价值

1.历史成本。历史成本代表了过去交易所付出的对价，所谓“历史”，顾名思义，即指过去已经发生、不会再改变的事实，而“成本”则是指为了得到某项资产而付出的代价，或者因为承担某种现实义务而收到的对价[1]。在很长一段时间里，历史成本由于其来源可靠，核算简单，而被人们广泛采用，但其前提是币值稳定，随着经济的不断发展，由于通货膨胀等因素，使得货币价值的稳定性受到了冲击，历史成本也渐渐变得不再如曾经那样可靠。因此，在一些时候历史成本已经不能适应现在的经济发展的需要了，会计界有必要探索新的计量属性。

2.公允价值。公允价值的定义有很多，不同国家不同时期的定义不尽相同，这也反映了人们对公允价值的探索过程，我国2014年颁布的企业会计准则中其定义为：“公允价值，是指市场参与者在计量日发生的有序交易中，出售一项资产所能收到或者转移一项负债所需支付的价格。”这与国际会计准则中的定义基本一致[2]。

3.历史成本与公允价值的比较。从上述定义来看，两种计量属性有很大的不同:

(1)就时间而言，历史成本是过去时，而公允价值则是现在时。

(2)就交易而言，历史成本只对过去实际发生的交易和事项进行确认与计量，而公允价值则可以是对现在和假定的交易和事项。

(3)就会计处理而言，历史成本不涉及后续确认问题，在钱货两清后，交易即告完成，买方购入资产的买价成为其持有期间不再变动的历史成本，由原始凭证来见证的，而公允价值涉及后续的确认，需要在每个资产负债表日对资产进行重新估计，并确认相关损益，公允价值是变动的，不确定的。

(4)历史成本计量强调会计信息的客观性、可靠性和可验证性，但决策相关性差；而公允价值强调会计信息的相关性，是对经济事项做全面、立体、动态的衡量。在历史成本计量模式下，会计操作较为简单，可靠性强，但其不能反映出未来交易事项的收益和风险，这会影响到报表使用者对企业的财务状况和经营成果作出正确的判断，而公允价值计量模式解决了这个问题，能很好地反映出不同时期资产的状况，但是其操作过程比较复杂，难以获取相关数据，因而不如历史成本计量可靠。

(二)投资性房地产的确认和计量

投资性房地产，顾名思义，是指为了投资而持有的房地产，“投资性”是资产持有的目的，这里的投资主要是指持有用以增值，增值的来源一般有两种，获得租金或者地产涨价，“房地产”是外在表现和形式，这里包括土地使用权和房屋建筑物，如果管理层的持有的目的不是投资，则这两类资产只能作为无形资产、固定资产或存货来核算。在会计中要确认投资性房地产，除了符合上述的定义外，还需要满足会计中确认资产的前提条件，能带来经济利益流入和成本能可靠计量

总结投资性房地产的会计处理方法，其初始计量应采用成本模式即首次入账应当按取得时所付出的对价进行确认，而针对其后续计量，一种方式是在其首次入账后按月进行折旧(摊销)、提减值；另一种方式是在每个资产负债表日，投资性房地产均按当日公允价值计量，公允价值与原账面价值的差额调整其账面，计入公允价值变动明细科目，同时差额部分确认为当期损益。前一种为成本模式，是准则更倾向的模式，后一种为公允价值模式，准则对其使用条件要求严格，二者各有其优点和缺点。此外，第一种模式在符合条件的情况下可以变更为第二种模式，但一旦采用第二种模式，则不允许企业再将其转换为第一种模式。且准则规定，同一个企业，只能采用一种模式对投资性房地产进行后续计量。[3]

二、投资性房地产会计实务中运用公允价值计量存在的主要问题

我国现行会计准则明确规定，如果企业投资性房地产的公允价值能够持续且可靠取得，可以采用公允价值模式对其进行后续计量。但在实务操作过程中，遇到不少问题。

(一)采用公允价值模式进行后续计量的企业不多。当前，采用公允价值模式计量投资性房地产的企业相当少。这一方面是因为我国房地产市场还不够完善以及会计准则对采用公允价值计量条件的严格限制；另一方面也是因为企业本身担心随着公允价值计量而来的财务波动的风险。这样的现状，既阻碍了广大投资者更加全面地了解企业经营和资产情况，也阻碍了我国会计准则与国际准则的趋同，不能充分显现准则在实务运用中存在的问题。

(二)公允价值的确定是难点。目前，我国的企业确定投资性房地产公允价值的方法比较单一，普遍是只运用市场法这一种估值技术，这在我国房地产市场发展还不完善，很难获得相关交易价格的情况下，无疑会带来偏差，而估值时所建立的模型以及估值中涉及的相关参数，由于目前还没有统一和具体的标准，其合理程度更多是依靠估值人的专业判断，使得其估值得到的结果易受评估人主观的影响，即使是采用第三方的专业评估，其数据仍然不具有可比性。而不少公司正是利用评估标准模糊这一缺陷，虚增投资性房地产的价值，以达到粉饰报表的目的。此外，目前房地产中存在的泡沫较大，严重影响了房地产的估值结果，使其公允价值虚增，导致报表使用者不能获得可靠的投资性房地产信息。

(三)关于公允价值的相关监管不到位。这主要表现为公司对相关信息披露的不充分，以及不按准则规定对计量模式的随意变更。对于信息披露，准则要求了企业应该披露的内容，几乎没有企业进行了完整的披露，尤其是对于公允价值确定的依据和具体方法这部分，不少公司都对此语焉不详，这使得报表使用者不能充分了解企业投资性房地产的价值信息，严重影响他们的正确判断和决策；此外，部分企业甚至没有在报表附注中提到公允价值的确定方法，这些都使得投资性房地产的公允价值可以被企业操纵。对于计量模式的变更，虽然准则明确了不允许将投资性房地产由公允价值模式计量变为成本模式，但仍然有少数企业进行了直接或者间接的变更，这体现出我国对公允价值计量在监管上的不力。

(四)公司在选择计量模式时多出于盈余管理的考虑。虽然采用公允价值计量是国际趋势，但在实际操作中，很多企业为了在未来保持其资产和利润的稳定和可控，避免运用公允价值带来的不可预见性，一直对投资性房地产采用成本模式计量，而另一些企业则存在着滥用公允价值计量模式，利用公允价值计量增加资产和利润，粉饰财务报表等以达到盈余管理的目的，这有违准则的初衷。

三、投资性房地产会计实务中更好地运用公允价值计量的建议

针对以上存在的问题，我国要大力推广公允价值计量模式在投资性房地产会计实务中的运用，使其尽快与国际趋同，建议通过以下几方面来努力。

(一)建立符合标准的房地产交易市场

采用公允价值模式计量投资性房地产的前提条件是拥有一个符合标准的房地产交易市场。在这个市场上，房地产交易频繁而活跃，其与交易相关的信息可以被公开获取，且这种交易是建立在平等公正有序的基础上的。但遗憾的是，目前，我国房地产市场并不规范，虽然房价不断上涨，房产需求旺盛，但是市场上交易信息的公开程度却不高，房地产的交易价格在很多时候也并不公允，尤其对于中小城市来说更是如此，这使得只有少部分企业能满足运用公允价值计量投资性房地产的条件。而在这些满足条件的企业，又存在着难以获得同类或类似房地产交易价格，需要经过比较复杂的估值才能获得投资性房地产的公允价值的问题，因此，建立起合乎标准的房地产市场对于推广公允价值计量模式具有重要作用。要想建立合乎标准的房地产市场，要做到如下几点。

1.政府需要在法律上予以规范，即制定标准。政府对房地产的交易应该有严格的法律规定，用法律制止房地产市场上一些不公正的交易行为，比如哄抬房价，并对此严格执行，使房地产市场的交易能够有序进行。

2.政府需要在宏观上予以调控。市场的调节有时候是无力的，这时政府可以发挥好宏观调控的作用，对于新建房地产、房地产的交易价格、土地制度等，政府应根据市场状况的不同作出一定的约束，出台相应的政策，使房地产市场以市场调节为主，政府宏观调控为辅，二者配合推动房地产市场的健康发展。

3.政府需要完善房地产信息公开制度，搭建起一个广泛公开的数据平台，提供各地房地产交易的相关信息，使房地产市场更加透明和活跃。

(二)及时出台有关公允价值计量准则的具体应用指南。现行的《企业会计准则第39号—公允价值计量》准则，对公允价值的运用有了比较完整的规定，因此，接下来最重要的任务是要保证准则的执行，这就需要政府及时出台针对公允价值计量准则的具体应用指南，减少现有准则规定的模糊区域，对一些重要问题进行进一步的细化规范，以提高其在实务中的可操作性，从而确保公允价值计量准则在实务中的顺利实施[4]。

(三)规范投资性房地产公允价值的估值技术，提高相关人员素质。《企业会计准则第39号—公允价值计量》中虽然讲估值方法主要有市场法、收益法和成本法等三种。并对每种方法做了一些规定，这在一定程度上能够使投资性房地产的估值得到规范，但由于其规定比较笼统，其可操作性还远远不够，需要更加详细的规定和指导。 所以确定通用的估值模型是投资性房地产公允价值确定亟需解决的问题。对于通用的市场法的估值模型，建议规范以下几个方面。

1.确定参照物方面。对投资性房地产所在地进行实地综合调研，严格规定出参照物的筛选标准，例如房地产之间的地理位置、周边环境、房屋状况等因素的相似程度，筛选出同类或类似的房地产作为参照物。

2.获取交易价格方面，参照公允价值准则，可以规定出交易价格获取的一级渠道(比如政府房地产管理部门的资料)，二级渠道(比如权威机构的披露)和三级渠道，首先考虑从一级渠道获得的价值信息。

3.修正参数方面，确定出通用的修正参数，比如商圈位置、房屋状况、设备及装修、所在楼层、地理位置、人文价值等因素，并按照各因素的重要性设定权数，对投资性房地产的价格进行修正，从而得出投资性房地产的公允价值。对于通用的收益法的估值模型，由于其取得的输入值基本属于第二或者第三层次，多不可观察得到，因而需要进行更加严格的规范，对房产未来金额的预计应该有一定的标准，有相关合同或文件的以相关合同和文件为估计依据，没有相关合同或文件的，以能获取的其他有助于企业估计未来金额的证据为依据。一般来说，应该鼓励企业优先使用市场法来估计房地产价值。此外，对于房地产估值的相关资料，建议及时上报有关部门存档，以便政府及时的公开房地产市场信息。

公允价值计量模式的推广也使专业的估值人才变得十分需要，国家应该对估值人员进行专门的培训，规范他们的估值方法，加强他们的职业道德意识，同时，由于注册会计师对公允价值估值多不在行，促进会计师事务所与资产评估机构的合作，或是在审计中引入估值人才也十分必要。

(四)完善公允价值信息披露，加强监督。对投资性房地产公允价值的详细披露有助于报表使用者更详细的了解企业的投资性房地产的情况，从而帮助他们进行有效的决策，同时，这也有利于社会、政府，以及注册会计师对企业进行监督，防止企业利用公允价值估值从事利润操纵和盈余管理等不法行为[5]。尽管准则中，对公允价值的相关信息披露做了详细的规定，但当前企业对准则规定熟视无睹，投资性房地产公允价值的披露相当混乱且不完整。完善投资性房地产公允价值信息披露，要做好以下几点。

1.企业要严格执行会计准则。企业对准则要求披露的内容进行清楚和完整的说明，这就需要加强企业的规则意识，让企业能自觉地按照准则的相关规定进行会计核算，必要时可对在这方面做得好和差的企业分别予以奖励和惩处。

2.审计人员要对公允价值的披露信息进行严格的监督。审计人员对披露的重视程度也影响着公允价值信息的披露情况，要求严格的会计师事务所会督促企业严格按照准则规定对相关事项予以完整披露，尤其是对于第三方评估机构评估的公允价值，审计人员难以进行审计，这时则需要对评估机构的资质、估值假设、估值模型、评估流程以及最后取得的评估报告等进行披露，而对于企业自己评估的公允价值，则需要更详细的对其运用的估值技术、数据来源以及估值流程进行披露，并将这一披露过程作为报表必不可少的一个部分。

3.政府要对披露内容进行更加详细的规定。这些规定越是详细，信息的披露也会愈加完善，使准则的要求更具有可操作性，并落实到实务中。

此外，国家加强对企业采用公允价值模式计量的监督检查也非常重要，对于监督检查中发现的诸如：不按准则规定进行披露、随意变更计量模式等违规现象，应该有相应的处罚措施，并勒令其按照准则规定进行整改，以强制力确保企业能真正的遵守规范。

[1]姜贝贝. 《企业会计准则第39号——公允价值计量》内容介绍、解读及评析[J]. 时代金融,2014(29).

[2]陈帅,王建华. 公允价值的中外比较及准则相关问题的探讨[J]. 商业会计,2014(22).

[3]钟骏华. 论公允价值计量的应用[J]. 会计师,2013(19).

[4]贾守华,魏强. 公允价值计量属性应用问题探讨[J]. 商业会计,2014(13).

[5]田正佳. 公允价值会计信息的可靠性研究[J]. 中国乡镇企业会计,2013(1).

TheApplicationofFairValueinInvestmentRealEstateinChina

Li Yongwen

(Hefei Vocational and Technical College, Chaohu, Anhui 238000)

Investment real estate is one of the assets to be measured by fair value according to the Accounting Standard for Business Enterprises. Since the new standard was implemented, the real estate market has developed and the housing prices have risen, yet fair value measurement has not become as widespread as it is supposed to be. As the fair value model is widely used for the subsequent measurement in investment real estate in the international arena, China also begins to apply it in line with the international accounting standards. But China’s current use of the model is very limited, in the process of which many problems arose that few enterprises had adopted the model, that it is difficult to determine the fair value, that there is lack of supervision by related departments, and that there is abuse of the model, hence its uncertain development. The present paper puts forward some suggestions on the establishment of the real estate market in accordance with the standards, on the timely introduction of specific guidelines on the application of the fair value measurement standards, on the valuation specification of fair value of investment real estate so as to improve the quality of relative personnel, and on the improvement of the application of fair value in investment real estate by perfecting the fair value information disclosure mechanism and strengthening the supervision, etc.

accounting standard; historical cost; fair value; investment real estate

10.16169/j.issn.1008-293x.s.2017.05.016

F293.3

A

1008-293X(2017)05-0105-05

2017-03-13

李永稳(1974- )，男，安徽肥西人，合肥职业技术学院讲师。

(责任编辑吕晓英)