众生相：商品房改革与时代变迁

荆棘

三十年来，从福利分房到花钱买房，历史上最为复杂、变化最快的一场住宅变革让国人经历了观念和生活方式的一系列转变，浓缩了生活的喜怒哀乐，活脱脱一部跌宕起伏的“室内剧”。

从筒子楼到单元房：

一场影响深远的住宅变革

1970年代，是一个物质不富裕的时代，也是一个曾经属于筒子楼的时代。

昏暗的灯光，满路的锅灶、十几平方米的单间、薄薄的砖墙，便是筒子楼当时的面貌。然而，对于当年刚满足温饱的人来说，有个遮风避雨的栖身之所已是幸福。

在济南开元广场的南邻仍留存一座筒子楼，楼高三层， 南北两廊，房间很小，没有单独的厨房规划。老高是这座筒子楼的老住户，经历过一家做饭全楼闻香味的时候， 当时几十口人用一间厕所，平时想洗个澡都难。女儿在这座筒子楼里出嫁，儿子从这座筒子楼里收到大学录取通知书。

尽管儿子给买了新楼房，但因贪图这里距离大明湖近，老高和老伴仍然住在这里。“当年安装有线电视和网线， 广电和电信的师傅研究了好久线路， 因为整座楼线路老化严重。 ”

实际上，唐山大地震后，在我国北方不少城市的筒子楼不同程度地出现了裂缝， 甚至成为危楼。打那时起， 砖混结构筒子楼的安全性遭到越来越多人的质疑。

1980年4月2日，邓小平明确地提出了住房制度改革的总体思路，提出要走住房商品化的道路。他指出：“城镇居民个人可以购房，也可以自己建，不但新房可以出售，老房子也可以出售。可以一次付款，也可以分期付款，10年、15年付清。”

邓小平关于住宅商品化的提出，为我国后来的城镇住房制度改革指明了方向。

同年6月，中央、国务院联合批转了《全国基本建设工作会议汇报提纲》，宣告住宅商品化的政策将得到正式实施。但这种改革主要是针对住宅分配体制的改革，未涉及对住宅供应体制的改革，住宅的大部分还是单位建房，然后分配给职工，住宅的分配形式主要以实物配置为主，货币为辅。

1987年12月1日，深圳特区房地产公司总经理骆锦星在深圳举行的中国第一场土地拍卖中，代表公司以525万元人民币竞得东晓花园的地皮，这就是被后人称为“中国土地第一拍”的惊世一槌。

此前，中国宪法规定，土地是禁止出租的。而以骆锦星为代表的深圳第一代地产人摸着石头过河，背负着巨大的政治风险，首次尝试了土地使用权的有价转让。这一拍后不久，中国宪法作出重大修改，规定“土地使用权可依照法律规定转让”。自此，土地终于可以名正言顺地进行交易。1988年，东晓花园住宅小区建成， 154套住宅一小时内售完，揭开了中国商品房销售的大幕。

华苑天华里教师村是天津市第一个商品房小区，住户李女士回忆：“当时全款4万元钱可是笔不小的数目，为了买房这件事，家里人还展开了一次大讨论。”那时候，分房的概念在大家的心中根深蒂固，买房是很多人不能想象也接受不了的。

“后来学校给大家开会，告诉大家住房货币化是将来的趋势。于是我们俩商量了好几个晚上，最后决定，买！”当年每平方米600元钱的房子，十年间涨了10倍。作为第一批商品房住户，李女士也见证了商品房小区给人们生活和观念带来的一系列改变。

那一时期，“你家几室几厅啊？”也成了济南人聊天时常问的话。随着时代变迁，越来越多的济南人搬进单元房，新式住宅的时代已然到来。

从南方到北方，从东部到西部的大中城市里，“商住楼”“开发区”“花园社区”等各类房地产项目纷纷开工，全国范围内的住房商品化进程中，国人开始慢慢告别住大院、筒子楼的历史，及至商品房时代， 首付、 按揭、 物管、地段、景观等名词成为购房时常接触的词语， 但有关房子的烦恼也越来越多。

房价改变生活

中国房价的变迁过程，伴随着改革开放的整个过程，也是国人财富的变迁史。

但是，说到房价要先从福利分房说起，从1963年开始到1999年结束的福利分房是计划经济时代特有的一种房屋分配形式，分房标准主要以工龄、厂龄、家庭人员的结构等非经济性因素为依据，有多少人为了福利分房争得脸红脖子粗，多少人又要送礼走关系，又有多少人最后通过抓阄得到了房子，那时房子就是一家人居住之地，没有经济属性。

房价这个概念从官方统计数据看，是在1987年商品房销售大幕揭开后才有的。当年商品房销售面积2697万平方米，相对于庞大的国民总数，实在太少，只能满足几十万人的居住需求。当年的全国平均房价是408元/平方米。看起来不高，但相对于当时的居民收入，也属于不可承受之重。

到了上世纪90年代初，海南大开发推动了房地产市场的繁荣，那时海南成为淘金者的乐园，很多人都去淘金，很多企业也在海南派人设点。那时上海市中心房价涨到6000元/平方米，但随着1993年第一次房地产调控，海南、北海等地房地产泡沫破裂。泡沫破裂效应蔓延至全国，市场一片萧条。

直到1998年，在新中国短暂的房地产历史上是一个分水岭。

1998年，国务院发布《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》，要求自该年7月30日起停止福利性分房，全面实行住宅商品化。中国从2000年开始的第一个十年，毫无疑问是属于房地产的十年。经济的发展首先是城市化进程的深化，福利分房的结束，使得商品房的建设一飞冲天，中国的房價开始了井喷式的飙涨。

在银行信贷的支持下，有不少精明的投机客成了炒房客，他们也捞到了人生中的一大桶金。

媒体人艾经纬在其著作《房市大衰退：33年房市变迁大推演》中有这么一段表述：

“房价在2001年—2003年小幅上涨，市场上出现了房价泡沫的声音，现在想想，大有在股市2000点时就喊泡沫的意味。而从2004年开始，房价开始如脱缰之野马，全国平均房价的单价一路跃过3000元、4000元、5000元、6000元关口。”

2008年楼市拐点之后，围绕房地产出台的政策也有很大波动。当房价上涨较快，政府就出台政策强调房地产的社会功能；但当经济增长放慢时，政府又特别注重房地产促进经济增长的功能。几经调控，全国房价还是出现普涨局面，地王现象频发。

济南某高校教师回忆：“从2008年以后，政府推出了四万亿刺激政策。我父亲在这一年叶落归根，回到老家买了房子，当时均价尚在1800元一平，三年后涨到了5000多元一平。”

纵观中国住房改革以来房价变迁路径，让众多购房者经历了从“不屑买”到“可以买”到“买不起”的心路历程。

1998年之前的福利分房让很多人成为“不屑买房一族”，能挤上福利分房的末班车的人们是幸运的。十几年后，房子，让很多人为了“想有个家”而成了“房奴”和“百万负翁”。 “丈母娘经济”成为房地产业发展的一大助力。居高不下的房价也催生出一系列“蜗居”新词汇，如“蚁族”“柜族”“胶囊公寓”“井底之蛙”等。

2016年12月中旬中央经济工作会议明确提出，要坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，要综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，即抑制房地产泡沫，这不仅给中国房地产未来的发展定下了基调，也指明了方向。