青岛市筒子楼改造模式研究

纪晓东，蒋正良

（1.青岛市规划设计评审中心，山东 青岛 266033；2.青岛理工大学，山东 青岛 266033）

0 引 言

筒子楼是我国建国后的20～30年里，在控制住宅造价和标准的指导思想下大量建设的低标准住宅。在当前我国城市发展背景下，筒子楼改造如何适应经济社会的发展规律，是社会各界的共同课题。近年来，青岛市围绕筒子楼建筑和周边环境的改造再利用，进行了探索尝试，取得了一定的经验。本文结合案例，对青岛近年来筒子楼改造做简要介绍，并总结出4种筒子楼改造模式，提出“依筒子楼情况，确定不同改造模式”的思路，是实现旧城有序更新和文脉传承的有效方法。

1 青岛筒子楼改造基本情况

筒子楼曾经是青岛单位职工宿舍的主要类型，由于筒子楼固有的面积狭小、“不成套”、建筑质量和环境品质较差等问题，已经同人们当今生活需求有较大差距，居民要求改造的愿望非常强烈。青岛筒子楼改造始于1990年，一部分市北区、李沧区倒危筒子楼被纳入棚户区改造范围，当时主要的改造方式为拆除重建。从2000年以来，政府加大了对筒子楼改造的力度，2008年改造整治筒子楼149栋，涉及居民6490户；2009年改造整治筒子楼65栋，涉及居民1943户[1]；2013年市政府启动了大规模的主城区危旧房改造，计划在未来5年内完成5万户的危旧房拆迁改造工程，其中包括3.3万户、116×104m2、923栋的筒子楼[2]。

由于筒子楼情况复杂，青岛市在近年来筒子楼的改造过程中，尝试根据筒子楼的不同情况，采取特定的改造方法，形成了多样的改造模式，并取得了较好的效果。

2 青岛筒子楼改造的模式

青岛现存筒子楼的情况复杂。在数量分布方面，大量集中分布、少量零星插花；在地域方面，老城区及历史风貌保护区内；在建筑质量方面，有保存完好并十分坚固的，有年久失修可勉强维持的，也有倒危建筑，差别很大。面对如此复杂情况，筒子楼改造必须与居民“零接触”，根据不同实际情况，采取针对性的改造方式，才能成为群众满意的民生工程。近年来，青岛市对筒子楼改造主要采取了以下几种模式。

2.1 成片筒子楼，拆除重建，居民就地安置

青岛成片分布的筒子楼大多为一个或几个工厂的职工宿舍区，历经40～50年甚至更长，住房面积大多为20m2左右，厨、卫公用。因常年失修，破损严重，院内违法搭建现象严重，卫生状况较差，缺少水、暖、气等基本配套设施。这类成片的筒子楼宜采取拆除重建的模式，青岛顺昌路片区筒子楼改造工程是典型案例。

顺昌路片区改造始于2013年，占地2.7hm2，含筒子楼28栋，居民1070户，拆迁面积5.4×104m2。改造后住宅以小高层和高层为主，规划户数1105户，地上住宅建筑面积8.85×104m2，增加了1×104m2的商业设施，以及居民健身场地（见图1）。拆迁居民对安置条件满意，政府工作推进顺利，房屋征收当天居民的签约率达到92%。该案例有以下可供借鉴的经验。

①居民居住条件显著提升。从以前居住的10～20m2提高到40～50m2以上，实现了居民住新房、住大房的梦想。老城区的脏、乱、差和违法搭建现象得到彻底解决，各项市政配套设施完整，生活条件和居住环境得到提高。

②采取小高层的住宅形式，实现居民就地安置。筒子楼的居民大多为单位同事，彼此关系较亲近，就地安置可以使原来的社会邻里关系得以保持，同事关系得以延续。本案例居民安置采取“房屋安置为主、货币为辅”的原则，通过小高层的规划布局实现就地安置所需的建筑面积。从目前青岛经济发展情况分析，小高层及30层以下的高层也是居民就地安置的可行规划措施。

③改造过程中加强居民参与，实行阳光征收、公平补偿。本案例中大量细致的居民参与工作保证了改造的有序进行。其中包括房屋征收补偿政策向社会公布并征求意见，征收补偿结果向居民公开。推行项目改造前两轮征询制度，第一轮征询改造意愿，同意改造的户数超过80%可以办理前期手续；第二轮征询房屋征收补偿安置方案意见，在一定时间内，签订附生效条件的房屋征收补偿安置协议的居民户数超过95%，可进入实施改造阶段。签订房屋征收补偿协议之前，将规划方案、平面户型进行公示，使居民对自己未来的房屋有直观了解，营造一个社会广泛理解、人人积极参与、支持筒子楼改造的良好环境[2]。

2.2 零星倒危筒子楼

零星分布的倒危筒子楼由于占地小，较多不具备单独改造条件。对此，青岛主要采取两种模式：一种是由政府出资，拆除筒子楼并将居民异地集中安置，如正在拆除的市北区开封路18号、四流南路127号-18号两栋筒子楼，居民异地安置在城阳区白沙河集中保障性住房片区；另一种是和房地产开发项目捆绑，统一拆除筒子楼，并在房地产项目中安置筒子楼拆迁居民，如瑞昌路187号地块改造项目捆绑金华路22号筒子楼。拆除筒子楼后的用地虽小，但可以根据规划需要，新建社区服务、市政设施、公共绿地等功能，提升区域整体环境品质，如金华路22号筒子楼用地改造为街头绿地。

2.3 质量较好的筒子楼

对质量较好的筒子楼，主要采取在保留建筑的基础上，改建和扩建的模式。2006年的青岛第二印染厂筒子楼宿舍改造项目是典型案例。

青岛第二印染厂筒子楼宿舍包含4栋20世纪50年代住宅，总建筑面积7716m2，居民222户。户均建筑面积在35m2左右，3户居民共用一个厨房和卫生间。

经结构鉴定，4栋筒子楼质量较好，在多方论证后，确定了保留建筑主体，对结构进行加固扩建的方案。通过调整内部空间布局，使得每一户都有独立的厨房、卫生间及阳台。

改造完成后新增建筑面积2592m2，户均建筑面积新增11m2（见图2）。完善了自来水、供热、燃气等配套设施，通过更换门窗、粉刷墙面及整治室外道路、增加绿化、亮化等手段，使居民的生活条件和生活环境大为改善。

这种改造模式经济、高效、适用性强，住户不需外迁，投资小，产权不发生变化，居住品质得到明显改善。但目前筒子楼改扩建模式存在各种现实制约，在实际推广过程中面临诸多阻力：①筒子楼建筑受限于原来平面布局、结构等，在采光、通风、功能划分上与普通住房还会存有差距，很多建筑改造后仍低于保障性面积标准；②居民对新增的建筑面积只有使用权，不能办理房产证，并且在以后拆迁改造时这部分建筑面积不享有相关拆迁补偿政策；③改扩建后的筒子楼在未来较长时间内不会再拆迁改造，对有更高改造预期的居民而言，此类模式也难以接受。因此，必须在征得全体居民同意后才能采取此类模式。同时，该类筒子楼改造后更宜作为单身或中低收入家庭过渡使用的“临时住宅”或廉租住房[3]。

2.4 历史保护区内的筒子楼加固、维修，居民迁出或原地居住

青岛28km2的历史保护城区内存有大量筒子楼。由于保护区内的筒子楼多尺度不大，坡屋顶，同城市传统风貌相协调，其特有的建筑特征丰富了青岛历史城区城市形态多样性，因此在规划中通常予以保留。

对于青岛历史保护城区内的建筑，在建筑更新维修方面，本着“减法”和“原样原修”的原则。对有历史保留价值的危旧房，加固墙体，整修外观，完善配套设施；在居民安置方面，一直按照“宜居则居、宜商则商”的原则，采取房屋征收、产权置换等方式，对居民实行货币补偿或异地安置，使老建筑转变为其他功能，重新发挥其作用[4]。例如市南区观象二路3号原为3栋独立的别墅，日占时期被改造成一栋建筑作为医院使用，解放后则一直作为住宅使用。这栋建筑房龄超过80年，外部环境及内部结构都已不再适宜居住。2013年政府对原有居住的45户居民迁出异地安置，计划将该建筑按照原设计进行恢复性维修加固，重新定义使用功能（见图3）。这样既改善了居民的居住条件，保护了传统市街的生态模式和区域特色，保证了历史文化名城保护区风格统一，又延续了城市的历史文脉和重建历史记忆。

3 启 示

筒子楼是城市老城区十分典型的建筑类型，它曾是新中国第一代产业工人和建设者的主要生活场所。作为居住建筑，它已难以满足当今时代的生活要求。随着旧城改造的推进，大量筒子楼面临被拆除的命运，这显然是时代发展的需要。但筒子楼改造又是十分复杂的工作，成片分布、建筑质量较差的筒子楼的确应该拆除重建，而一些零星分布的或是建筑质量较好的筒子楼则更应该通过“适应性改造”的方式得以保留。如此可以兼顾各方利益：居民，可以获得更好的居住环境和熟悉的多年邻里；政府，实现了社会的和谐并做到经济节省。从城市文化多样性角度理解，保留一定数量的筒子楼对于丰富城市的多样性和复杂性是十分有益的。根据不同的情况，科学选择各自的改造模式，将在城市筒子楼改造过程中，既能实现城市更新和有序发展，又能延续城市文化，使筒子楼成为传统城市中不可缺少、富有特色的住宅类型。

[1] 青岛市建设委员会.以人为本改善民生——大力实施筒子楼整治改造[EB/OL].http：//www.doc88.com/p-989701975055.html,2009.

[2] 青岛市人民政府.关于加快主城区危旧房改造工作的意见[EB/OL].http：//www.qingdao.gov.n/n172/n68422/n68424/n22952426/n29661839/24244735.html，2012.

[3] 曹阳.面向廉租房的城市旧住宅改造研究[J].福建建筑，2011（8）.

[4] 青岛市人民代表大会常务委员会.青岛市城乡规划条例[Z].青岛：青岛出版社，2011.