特色小镇的“生命力”之开发架构及投融资模式

一、特色小镇的开发架构

特色小镇的开发，一般包括7个部分。

1.特色产业引擎

当地的特色产业，一般以新兴产业或传统的经典产业为主。

2.旅游引擎

吸引外来消费的关键，一个或多个核心旅游休闲项目，如观光景区、主体乐园、特色街区、温泉养生中心等。

3.核心产业园区

包括产业的研发、生产、制造等核心功能，是城市特色产业的集中体现。

4.休闲聚集区

聚集了各种休闲业态，主要功能是留住人流并扩大其消费。

5.产业延伸环

围绕特色产业及旅游产业，会形成产业延伸的一系列项目，往往环绕中心区，形成辐射或组团分布。

6.获取土地开发收益的重点

包括原有城镇居民居住，农民城镇化居住，产业人口聚集居住，外来游客居住等。

7.社区配套网

服务于居民生活及旅游产业的金融、医疗、教育、商业等产城一体化的公共配套。

特色小镇开发需要产业与旅游双核驱动。

第一大核心开发是特色产业开发，不仅涉及了产业本身的生产制作，还会延伸到服务性质的第三产业及其相关的应用以及教育和研究事业。

具体而言，特色产业开发具体落地架构主要分为事业导入与产业开发两个方面。事业导入主要分为科（产业科研基地）、教（教育培训园区）、文（产业博物馆）、其他（比如康复疗养医院）等。产业开发包括产业本身（科技产业园、产业孵化园、双创中心、创想园等）；产业应用（应用示范园等）；产业服务（产业+贸易、产业+会议、产业+康养、产业+运动、产业+休闲娱乐等）。

第二大核心开发是旅游项目，旅游产业项目以“旅游吸引核+休闲聚集+商街+居住”的开发架构模式。

旅游吸引核——特色项目吸引核（包括主题乐园、景区等）、风貌吸引核（包括古镇、艺术、创意等）、广场吸引核（包括激光水秀、篝火晚会等）、餐饮吸引等。

休闲聚集——餐饮聚集、酒吧与夜间聚集、创意客栈聚集等。

商街——创意工坊街区（诸如百工坊、百艺坊等）、娱乐游乐街区（演艺、洗浴、养疗等）、休闲街区与商业地产。

居住——就业与本地居民第一居所、大城市与周末居住第二居所、养老与度假居住第三所等。

二、特色小镇的商业模式

特色小镇以企业为参与主体，政府引导、服务，负责小镇的定位、规划、基础设施和审批服务，在市场运作的基础上，引进民营企业建设特色小镇。

商业模式主要有以下几种类型。

1.土地一级开发

仅做土地的一级开发，直接获利；进行一级土地开发，同时通过其他模式（如补贴方案等），享受升值收益结构。

2.二级房产开发

包括六大房产结构：一居所地产、商铺型地产、客栈公寓型地产、二居所地产（周末）、三居所地产（度假）、养老地产。通过销售回收经营等方式形成销售运营模式。

3.产业项目开发

一是特色产业项目开发，包括科教文卫等产业事业导入及产业园、孵化园等产业本身开发；二是旅游产业项目开发，包括旅游吸引核项目（如主题公园）、休闲消费聚集项目（如休闲商街）、夜间休闲聚集项目（如水秀表演等）；通过项目的运营获得收益。

4.产业链整合开发

两大产业链：泛旅游产业链和特色产业链；两大产业链相互支撑，构建区域产业生态圈，包括金融、教育、居住人群、城市化机构和政府政策等。

5.城镇建设开发

城市服务：公共交通服务、社会服务等；城市管理：城市智能化管理、政府政策等；城市配套：銀行、学校、医院等。

三、特色小镇的投融资模式

特色小镇的投融资主要以构建以项目为核心；以城市投资及旅游投资为支撑，多种投资平台相互协调；特色小镇投融资平台为互相支撑的投融资框架结构。

1.投资平台建构

包括两大块，一块是城市投资；一块是旅游投资。前者包括健康、水利、健康投资；后者包括文化投资、农业投资、养老投资等。

2.多种融资方式

包括基金资金、开发性银行政策资金、PPP开发资金、商业银行信贷资金、ABS资产证券化、政府贴息、贷款资金等。

3.外部资源导入

一方面，导入外部投资资源，如九鼎投资、中兴通集团、中国健康产业基金、绿维文旅控股、赛伯乐、发改委PPP项目办公室、全经联等。

另一方面，导入大量优质的IP资源，包括知识资本的导入以及成熟品牌的导入。

本文由本刊编辑依据网络素材整理而成