浅析会计证据在合同纠纷案件中的运用——以房屋买卖合同纠纷案件为例

别舒啸

（中南财经政法大学 会计学院，湖北 武汉 430073）

浅析会计证据在合同纠纷案件中的运用
——以房屋买卖合同纠纷案件为例

别舒啸

（中南财经政法大学 会计学院，湖北 武汉 430073）

法务会计可以在合同纠纷案件在内的各种法律工作中发挥重大作用。本文从法务会计角度，以提供的证据为出发点,分析了合同纠纷诉讼中的争议问题,以及法务会计在此类案件中的作用。

法务会计；证据；合同纠纷

合同纠纷，主要是指合同的履行过程中，由于合同签订的一方不按照合同的约定履行其相应的法定义务而导致与合同签订的另一方产生了经济纠纷，最终对利益相关者造成了一定的经济损失。具体所产生的经济纠纷包括但不限于经济利益主体各方对特定利益的属性、计量方式、计量结果和相关利益发生的争议。

会计证据作为司法会计人员依法收集到的所有具备会计资料特征或者内容，并且能够证明案件事实以及确定最终经济额度的证据材料，其在纠纷案件的解决机制中所起到的作用自然是不容忽视的。

而具体到合同纠纷中，客观反映案件事实、确定涉案金额的证明材料，会计证据主要涉及以下几类：

1.权属性会计证据。主要用来证明经济利益主体对实物的所有权、控制权、收益权等，同时应当注重证明实物的金额和数量，这类会计证据以外来证据为主，包括但不限于购货发票、房产证、验资报告，自制原始凭证为辅，主要有自建设备的成本资料、验收与安装材料等。

2.利益性会计证据。主要用来证明经济利益主体对实物的处置权、使用权、收益权等，同时应当注意经济利益主体行权的时间起止、收益享有的基础以及所占比例、为通用计量而货币化的最终结果等。

3.诉求客观性会计证据。根据当事人的退货、惩罚、损失补偿等具体诉求，寻找合同中实物的量化标准，包括但不限于面积、数量、体积、比例等，或者是合同中直接予以货币化的通用量化标准。

随着市场经济的不断发展，作为确定经济利益主体法定义务主要证明之一——合同，有众多种类，包括购销货合同、建造合同、劳务合同等，接下来笔者将主要以房屋买卖合同相关案件为例，来具体分析会计证据在房屋买卖合同纠纷案件的作用。

案件背景：

公民李某于2001年8月13日同万盛房地产开发公司签订购房合同。合同规定，李某订购万盛公司开发的甲住宅小区住宅一套，面积80平方米，每平方米价格1500元，价款计12万元；合同签订之日起10天内李某应预付房款2万元，半年后再付9万元，1年内付清余款。万盛公司于2002年12月31日前交付房屋，并在交付实物后4个月内代客户办妥“两证”，办证的相关费用由公司方代垫，交证时补收。任何一方违约，均应向对方按天支付2‰的违约金，并赔偿相关损失。

李某按期支付全部房款，并取得收据，但万盛公司迟迟未能交房，直到2003年7月15日万盛公司才通知包括李某在内的购房者现场交房；但购房者发现原来宣传资料中标明的小区公园和园中湖等均消失不见，取而代之的是开发商新增的建筑物。购房者认为，开发商必须恢复原来设计宣传的绿地等，等一切兑现后再接受房屋；但开发商以种种借口拖延。直到2005年5月仍未兑现。

购房者发现自己订购的房屋均已入住了人家。经调查，开发商将他们订购的房屋已经转卖给他人，并办妥一切手续，由于房屋涨价，出售价为每平方米3400元。原购房者十分气愤，由此产生纠纷。纠纷处理时，平均房价已经上涨至每平方米4000元。

案件分析：

首先，在此案件中我们可以看到，万盛房地产开发公司单方面已经存在严重的违反合同行为，主要包括：第一，没有按照购房合同要求按时交付房屋；第二，存在虚假宣传，没有按照宣传资料进行实物建造；第三，开发商未经购房人同意，单方面擅自将同一商品房卖给第三方购房人。

其次，尽管所购商品房的“两证”尚未办理交予购房者，也就是说购房者李某并未拥有商品房的所有权，但这是由于开发商未按照宣传资料建造房屋、欺骗消费者在先，导致购房者未能按时取得对房屋的所有权证明（“两证”）最后甚至将已经卖掉的商品房再次转卖给第三方购房者，而后房屋价格大幅上涨，这对前期已经支付了所有购房款项但却没有得到相应商品房的原购房者造成了严重的经济损失。

最后，针对此案件涉及的纠纷，为收集相关的会计证据，笔者将从原购房者提出的具体诉求来具体分析应当寻找的会计证据。

原购房者具体诉求：

根据原购房者在此案件纠纷中所遭受的经济损失，笔者认为原购房者应当从如下几个方面合理提出自己的诉求：

1.货币等值权利。等值并不是指等价，意即由于时间价值等因素，同样数额的货币在不同时间是具有不同的购买力的，也就是价值并不完全相同。而在本案中，原购房者李某同万盛房地产开发公司签订购房合同，李某按期支付全部购房款12万元，并已拿到收据，但由于万盛房地产开发公司的违约行为，直到2005年5月原购房者仍未取得房屋，直至纠纷处理时，房价已经上涨超过150%，此时的12万元再也不能和2001的价值等同。因此，即使万盛房地产开发公司同意退还原购房者支付的购房款，作为原购房者，李某在考虑诉求金额时应当充分考虑通货膨胀、时间价值等因素，注意支付购房款12万元的等值性。

2.实物等量权利。所谓的实物等量原则是处理经济纠纷中处理经济量化争议的一种方法的体现。具体在本案中，由于房价高速上涨，李某等原购房者如果只能获得违约金和购房款，无法再买入相同面积的房屋，与此同时，也失去了低价购买其他房屋的机会。根据实物等量原则，李某等原购房者可以要求开发商赔偿一套与合同房屋现价值相等的其他商品房。

3.实物区域相适应权利。承上述第三点，在考虑实物等量原则时，同时应当把实物所处的环境、区域考虑进去。在本案中，同样是面积80平米的房屋，在不同的城市、同一城市所处的地段不同，交通、医疗、学校等配套设施不同，都会对房价产生极大的影响。所以，如果在本案中李某等原购房者无法在相同的小区得到价值相近的房屋，那么在考虑其他小区的房屋时，应当把房屋所处的区域地段对房屋价值的影响考虑进去，即所赔偿的房屋在区域地段上要具有可比性。

4.违约金惩罚权利。根据《合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中李某和房产开发商在合同中约定“任何一方违约，均应向对方按天支付2‰的违约金，并赔偿相关损失。”根据前文的分析，房地产开发商毫无疑问出现了违约，那么根据合同约定，李某等原购房者有权要求房地产开放商赔偿相应的违约金，除此之外还应考虑由于对房地产开发商的违约行为,对其进行一定程度的惩罚。

相关会计证据：

1.房地产开发商发出的房屋订购宣传资料。根据《合同法》第十四条、十五条规定，要约是希望和他人订立合同的意思表示，而要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。一般来说寄送的价目表、拍卖公告、商业广告等为被视为要约邀请，但如果其符合要约的规定时则视为要约。本案中开发商使用的宣传资料中标明的小区公园和园中湖作为商品房的配套设施，同样也构成了介绍所出售的商品房的一个部分，这是具体的、确定的要约内容，因此订购房屋的宣传资料属于不定向要约，也应该作为合同条款的一部分。开发商2003年7月15日交房时在房屋宣传资料中提及的公园和园中湖并未出现，而是将其改成了新增的建筑物，这并不能够算作是完成了合同规定的规定义务，属于违约行为。因此订购房屋宣传资料可以用来作为开发商的违约行为的证据之一。

2.收款收据。根据合同约定，“合同签订之日起10天内李某应预付房款2万元，半年后再付9万元，1年内付清余款。万盛公司于2002年12月31日前交付房屋，并在交付实物后4个月内代客户办妥“两证”，办证的相关费用由公司方代垫，交证时补收。”而李某按期已经支付了全部房款，并取得收据。收据的取得证明李某已经按照合同履行了自己的付款责任，完成了相应的法定义务，所以收款收据是本案中证明李某已经完成合同约定的关键证据。

3.购房合同。毫无疑问，李某于2001年8月13日同万盛房地产开发公司签订的购房合同是本案例中最为重要的会计证据。

从合同中我们可以看到，一方面，双方约定了各自所应承担的义务，即“李某自合同签订之日起10天内李某应预付房款2万元，半年后再付9万元，1年内付清余款。与此同时，万盛公司于2002年12月31日前交付房屋，并在交付实物后4个月内代客户办妥“两证”，办证的相关费用由公司方代垫，交证时补收。”另一方面，合同也约定了双方若存在违约应该接受相应的惩罚，赔偿另一方相关损失，即“合同签订之日任何一方违约，均应向对方按天支付2‰的违约金，并赔偿相关损失。”

根据规定，除非法律有特别规定，合同一经成立，只要不违反法律的强制性规定和社会公共利益，就可以发生效力。而在前文中笔者已经提到的收款收据是作为李某已经完成合同约定义务的证据，但开发商并未按照合同约定在规定的时间内交房，直至2013年7月15日才通知李某等人到现场交房，这是作为李某向开发商索赔违约金的会计证据。

相关会计证据的具体分析：

合同纠纷所涉及会计证据的两个个重要功能，第一就是用来确定合同一方没有按照合同约定履行其相关义务，从而确定其存在违约行为的事实；第二就是用来量化当事人的诉求，根据合同约定来确定违约方应当承担的赔偿责任通用量化标准到底是多少。

（一）与量化相关的证明

1.房屋的面积。李某与万盛房地产开发公司订立合同的标的物为万盛公司开发的甲住宅小区住宅一套。根据合同规定，标的房屋面积为80平方米，且由上文分析可知合同真实有效。因此开发商对李某进行赔偿是无论是以实物形式还是以货币形式都需要保证李某能够在相似地段获得同等面积房屋。

2.合同金额的可靠性。合同中对房屋的单价、总价，李某交付房款的时间、金额也做了详细规定：一方面“甲住宅小区住宅一套，面积80平方米，每平方米价格1500元，价款计12万元”，另一方面“合同签订之日起10天内李某应预付房款2万元，半年后再付9万元，1年内付清余款”。李某也按照约定按期支付全部房款，并取得收据，表明李某完成其付款责任，购买房屋时约定的房款金额12万元具有可靠性。

（二）违约责任的认定

1.违约时间、期限。根据《合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。而在本案中，根据合同约定，万盛公司应于2002年12月31日前交付房屋，但直到2003年7月15日万盛公司才通知包括李某在内的原购房者现场交房，这已经构成了万盛房地产开发商的违约行为，按照法律规定，开发商应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。然而，在延期履行义务现场交房时，原来要约中设计宣传的小区公园和园中湖等绿地却被新增的建筑物替代。

开发商不仅延期履行义务而且履行结果不符合约定，因此李某等原购房者拒绝接收房屋，但是开发商却以种种借口拖延，直到2005年5月仍未兑现，最后开发商不但没有采取相应的补救措施，甚至将原标的的房屋转卖给他人，并已办妥一切手续，使得本应该属于李某等元购房者的房屋所有权被开发商单方面非法转让。

根据上述分析可知万盛房地产开发公司违约时间应从2003年1月1日起，一直计算到纠纷处理时2005年5月，共计约850天。

2.违约金的计算。一方面是按照合同约定，万盛房地产开发公司应向李某按天支付2‰的违约金。依据前文计算出的违约天数，万盛房地产开发公司应赔偿李某约20.4万元。

另一方面，根据《合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。因此，万盛房地产开发公司需要赔偿因为自己的违约行为给李某带来的相关损失，从货币的实际购买力来看，订立合同时的12万元购房款在2005年5月仅能在相同地段购买到30平米的房屋，这显然和2001年合同所标的的80平米的房屋有巨大的差别；从机会成本来看，李某失去了使用支付给给开发商的房款购买其他低价房屋或投资的机会。根据《合同法》第一百一十四条规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。而在本案中，李某若能在2001年以1500元/平米的低价买入80平米的房屋，到2005年5月房价上涨到4000元/平米，李某能从中获得20万元收益。因此如若万盛房地产开发公司对所应支付的赔偿金存在异议，那么至少需要向李某补偿这一部分损失。

（三）价值补偿与实物补偿要求关系

实物补偿也即李某获得赔偿应该满足其应具有的实物等量诉求和实物区域相适应诉求。而作为价值补偿的违约金正是实现实物补偿的手段之一。由于房价上涨，李某若只获得原来的房款和违约金，无法再买入类似地段相同面积的房屋，因此需要价值补偿来弥补损失。价值补偿与实物补偿应具有一致性。