逾期交房持续性违约金诉讼时效争议问题研究

朱 勇

（571100 海南政法职业学院 海南 海口）

逾期交房持续性违约金诉讼时效争议问题研究

朱 勇

（571100 海南政法职业学院 海南 海口）

律师实务中，因房屋买卖所引发的纠纷呈现上升趋势。房屋买卖是关系国计民生的大事，开发商在签订合同后逾期交房现象大量存在，一般购房合同中均约定逾期交房后应当每日按比例计算违约金，部分买受人在经过较长一段时间后向人民法院起诉，却被告知违约金诉讼超过诉讼时效。关于此类持续性违约金的诉讼时效起算点问题，理论与司法实践均存在争议。继续性债权有其特殊性.本文从诉讼时效的立法本意和实践争议出发，探索持续性违约金诉讼时效问题，追寻司法统一，在买卖双方寻找利益平衡。

诉讼时效；持续性违约；交房；支付违约金；起算点

一、逾期交房持续性违约金适用诉讼时效问题

《民法通则》第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。第一百三十七条规定，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。诉讼时效的起算以权利人知道或者应当知道“权利受到侵害”作为标准，权利产生和届满清偿期构成权利侵害。诉讼时效届满即权利人在法律上能够行使权利，而在该期间内持续地不行使。

逾期交房后支付违约金问题属于债权请求权，适用诉讼时效问题已经达成共识。逾期不交付房屋为一个持续状态，违约金按日累计，违约金债务随着时间不断增加，称为一种持续性（继续性）债务，此时违约金诉讼时效何时起算？它是一个整体债务还是多个可分债务？它有无履行期限？为了更深入了解持续性违约金诉讼时效问题，应对违约金与诉讼时效制度的设计目进行分析。违约金与诉讼时效制度在违约方和守约方之间寻找平衡，既对违约方进行惩戒，亦对守约方进行限制，防止权利人怠于行使权利。

（一）逾期交房持续性违约金的目的

1.赔偿守约方损失，惩戒违约方

违约金以弥补损害为目的，免除守约方对损害进行举证，同时违约金是一种惩戒，对违约方的一种惩罚措施，强调诚信原则，合同必需遵守，违约方应当承担不利后果。

2.按日累计计算，督促违约方

持续性违约金与一次性确定的违约金存在不同之处，当违约状态持续时间越长，违约金累计数额越大。按日计算的违约金督促出卖人在明知违约的情况下，争取尽快履行合同，尽量减少违约金损失。

（二）诉讼时效制度的目的

时效制度实质上是对权利人的一种限制，督促权利人及时主张权利，维持社会状态稳定。超过诉讼时效意味着权利人在诉讼时效期间内不行使权利，其请求法院强制义务人履行义务的胜诉权丧失，诉讼时效对违约金诉讼有约束力。诚如史尚宽先生所言：时效制度之设，在于尊重久已继承之事实状态，即在于社会秩序之维护。

1.及时消除纠纷，维持社会稳定状态

权利人长时间并未主张权利，会导致很多法律关系处于不确定状态，社会秩序存在随时被打乱的危险。相反，当权利人长期不行使权利，社会处于一种稳定和谐状态，司法机关尊重现存秩序，维护社会平和。

2.保障交易安全，提高社会效益

权利人不及时主张权利，第三人基于权利人未及时行使权利，会产生信赖错误，导致交易行为处于无法预知的状态，增加交易风险与成本。诉讼时效要求权利人及时寻求救济，维护交易安全。

3.便于收集证据，降低社会成本

争议的解决需要依靠证据，证据的保存有一定的时间限制，诉讼时效避免因时日久远，举证困难。时间越久，证据流失越严重，司法成本增加。

二、司法实践中逾期交房持续性违约金诉讼时效不同起算点

逾期交房后，出卖人继续履行合同，存在“交房”和“支付违约金”两项义务，支付违约金诉讼时效从何时起算，现行法律规制欠明，实践中存在较大争议。

（一）以合同约定的交房日次日起算

合同约定具体交房日，出卖人在当日未实际交房，买受人即明知其权利受到侵害，诉讼时效从次日开始起算，两年内买受人主张交房和要求违约金，可以获得支持；若买受人两年内怠于行使权力，即超过诉讼时效。该观点认为合同约定交房日未交房，次日产生违约金，两年后超过诉讼时效。

若简单地整体适用两年的诉讼时效，作为买方必然将丧失违约金请求胜诉权，这就可能导致出卖人不履行交房义务只要超过两年就不再需要承担违约金赔偿责任的结果发生。一旦出卖人的交房义务没有了违约金的约束，对于买受人来说很可能面临着无法获得房屋和违约金的双重风险，这对于买方明显是不公平的。

（二）以实际交房日次日起算

合同约定交房日，出卖人未实际交房，买受人对出卖人的违约是明知的，但对出卖人逾期交房时是否会支付违约金则未可知。买受人明知自己享有要求出卖人（逾期）交房同时支付逾期违约金的权利，实际交房时买受人明知出卖人不支付违约金是知道权利被侵害，诉讼时效从次日开始起算，两年内不行使权利，即超过诉讼时效。该观点的结果是彻底支持买受人，与持续性侵权类似，违约行为持续，诉讼时效未起算。

（三）以起诉前倒推两年计算

按日计算的违约金，违约一日产生一日的违约金，分别适用两年诉讼时效制度，故起诉前倒推两年时间并未超过诉讼时效，违约金一直支付至实际交房日。这一做法可以促使债权人尽快行使权利，亦可在保障违约方的时效利益。该观点缺乏法律依据，允许债权人对起诉日期自由选择。

（四）以出卖人具备交房条件计算

出卖人不履行合同义务存在两种可能，一是实际具备交房条件而不交房，一是实际不具备交房条件而不交房。房屋已具备交付条件，买受人存在不积极履行权利的可能；另一种情况于买受人起诉之时，房屋始终未具备约定的交付条件。出卖人具备交房条件不交房时，买受人理应积极行使权利，诉讼时效开始计算。该观点中是否实际具备交房条件的举证责任应为出卖人。

（五）参照未确定履行期限的债务起算诉讼时效

房屋买卖合同，只是约定了违约金起算的时间，买受人可以在违约期内要求支付违约金，也可以等实际交房后要求支付违约金，实际交房日为违约金计算的最终截止日期，双方未约定违约金履行期限，将持续性违约金视为未确定履行期限的债务存在一定的合理性。

三、产生逾期交房持续性违约金诉讼时效起算点争议的原因

在逾期交房持续性违约金诉讼时效起算点问题上，存在以上诸多争议，原因是多方面的。

（一）逾期交房违约金是否可以自由分割问题

逾期交房违约金是一个时间段产生的违约金，该违约金能否自由分割，亦存在争议。

1.违约金可以自由分割

按日计算的违约金，每一日产生一日新的违约金，整个时间段的违约金由一个个“个别违约金”组成，权利人可以自由分割，分别适用诉讼时效，只要违约事实存在，离起诉日前两年内的违约金未超过诉讼时效。

此时当事人主张权利并未发生其他债权诉讼时效中断，因为每个债权是相互独立，互不影响的。同时，按日确定履行期限，认定违约金为确定履行期限债务，每日违约金如未支付，则产生违约金利息问题，违背了交易习惯。

2.违约金不可自由分割

逾期交房的违约金，不能人为的以一定区间任意进行分割。如果把持续性债权仅作为一个债权整体来看待，那么诉讼时效就要从该债权整体中最先产生部分（或最后产生部分）债权受到侵害时就开始起算。按日计算的违约金是一个整体，不能随意分割，按日累计只是违约金的一种计算方法而已，并非多个违约金的组合。违约金产生的第一日，违约事实已经出现，权利受到侵害，诉讼时效开始起算。

如果作为一个整体债权来处理，两年后实际上已经届清偿期的债权权利仅仅是一天的违约金债权，起诉以后的违约金债权还没有产生，更不用说受到侵害了，跟诉讼时效自“权利被侵害时”起算的原则相矛盾。

简单地将持续性债权作为一个整体来计算诉讼时效不仅法律依据不足，而且从判决的公平性讲也存在间题。如果仅仅简单地整体适用两年的诉讼时效，作为买方必然将丧失违约金请求胜诉权，这就可能导致出卖人不履行交房义务只要超过两年就不再需要承担违约金赔偿责任的结果发生。一旦出卖人的交房义务没有了履行的约束，对于买受人来说很可能面临着因为约束的丧失而无法正常收房的风险。这对于买受人是不公平的。

（二）逾期交房持续性违约金的数额与履行期限问题

1.逾期交房持续性违约金与一时性违约金

一时性违约金中违约金的数据是固定不变的，而逾期交房违约金的数额是不固定的，开始计算时间是从违约日开始计算，如果未进行人为分割，截止计算时间为实际交房日期。一时性债权的诉讼时效应从履行期限届满之日起计算自无异议，逾期交房的持续性违约金是由一个时间段产生，到底是从这个时间段的那个点起算诉讼时效并无明确规定。

2.逾期交房违约金有无履行期限问题

有观点认为，由于当事人明确约定了交付房屋的时间，因而，违约金债务就是有明确的履行期限的债务。

另一种观点认为，约定履行期限的一时违约金的数额是固定的，如果也约定了履行期限，履行期限届满，诉讼时效开始起算。未约定履行期限的一时性违约金虽然违约金的数额明确，但未约定履行期限。逾期交房违约金，合同中仅约定了违约金的计算方法，并没有约定违约金的支付期限，违约金数额是每日累计增加不固定，而且也未约定履行期限。合同并未约定当日违约必须当日结算违约金，也并未约定于实际交房时必须结算违约金。逾期交房持续性违约金是在签订合同时数额无法确定，履行期限更未明确。对于没有约定期限的债务，债权人随时都可主张，当债务人明确表示不履行时，才能认定债权人“知道或者应当知道权利受到侵害”，诉讼时效才可依法起算。

因为没有明确约定“逾期交房违约金”的履行期限，不能得出逾期交房违约金的履行时间是“约定交房期满次日”或“实际交付日”或者其他什么日期的认定。逾期交房违约金的履行期限不确定，不能依据合同简单得出“逾期交房违约金”诉讼时效起算日期。

（三）逾期“交房”与“支付违约金”诉讼时效问题

逾期交房后，出卖人存在交房和支付违约金两项义务，不动产买卖合同签订后，不动产并未交付和办理产权变更登记。买受人所享有的不动产交付请求权属于债权请求权，应当适用诉讼时效。此处的请求“交房”时并无办办理产权证，应受诉讼时效限制。当然如果已经交房，未办理产权证，则属于基于合同的合法占有，受物权法保护，于“交房”义务存在不同。

1.逾期交房与违约金同时起算诉讼时效

由于逾期交房这一主合同义务引起支付违约金从合同义务，且继续交房和支付违约金同属违约责任条款的内容，两者应该同时起算诉讼时效。

违约方在逾期后主动继续履行、守约方接受履行，在当事人各方没有作出特别约定的情况下，这种同意履行理当包含“交房”的主义务和“承担逾期交房违约金”的从义务。由于出卖方的逾期交房行为属于“同意履行义务”的行为，根据法律规定和司法解释，该行为导致诉讼时效的中断，同意逾期交房时导致违约金诉讼时效中断。在司法实践中，部分判决仅支付继续交房，却认为违约金已过诉讼时效，存在不合理之处。

2.逾期交房与违约金分别起算诉讼时效

合同约定交房日期，出卖人未实际交房，买受人收房权利受到侵害，诉讼时效开始起算。未实际交房，逾期违约金从次日只是刚开始起算，此时出卖人并未明确表示拒绝支持违约金，请求支付违约金权利并未受到侵害，请求支付违约金诉讼时效并未起算。

逾期交付违约责任条款相对于合同其他条款具有独立性。目前并没有法律禁止逾期交房违约金的持续时间不得超过两年，双方合同也未约定违约时间不得超过两年，而且持续性违约金的设计，让买受人降低了交房时间的紧迫感，买受人认为既然合同已经约定违约金按日计算，即是双方对违约持续状态一定程度的认可，不用急于主张权利，只需依据合同计算违约金即可。

（四）违约时出卖人是否具备交房条件问题

诉讼时效制度主要是为了防止权利人怠于行使权利，为了防止违约金不当持久计算，同时要考虑出卖人是否具备交房条件。出卖人不交房存在两种情况，一种是具备交房条件，不积极履行交房义务，一种是不具备交房条件而不能交房。

1.违约时具备交房条件

出卖人违约时，若具备交房条件，则买受人应积极行使权利，此时诉讼时效开始起算，当出卖人具备交房条件时，若买受人不积极行使收房义务，则出卖人有催告的义务，经催告后买受人无故不收房的，违约金终止计算，诉讼时效开始起算，能够防止买受人怠于行使权利造成违约金的不当扩大。

2.逾期交房时不具备交房条件

房屋在约定的交付期限届满之时甚至起诉时不具备交付条件，此时从约定交付期限届满之时起算诉讼时效有失公平。在不动产未具备交付条件之前，出卖人违约时不具备交房条件，无论买受人如何催促，均无意义，如果以买受人怠于行使诉讼权利为由而适用诉讼时效的话，违背了诉讼时效制度的最初目的，此时诉讼时效并未起算。

（五）起诉时是否已经实际交房问题

1.起诉时已经实际交房

起诉时已经交房，交房日违约金计算的截止日期已经确定，起诉时若离实际交房两年以上则超过诉讼时效，此种算法并无争议。起诉时若离合同约定交房日期超过两年，离实际交房日期不足两年，此种算法诉时效问题存在争议。若起诉时离合同约定交房日期不足两年，则不超过诉讼时间，此种算法并无争议。

2.起诉时未实际交房

起诉时未实际交房，违约行为一直持续中，若离合同约定交房时间在两年内，则未超过诉讼时效，实务中并无争议。若已经超过约定交房时间两年，起诉时仍未实际交房，则诉讼时诉问题存在争议。司法实务中存在以违约金过诉讼时效抗辩，对继续交房则无异议，法院仅支持继续交房，不支持违约金诉求。

四、逾期交房持续性违约金诉讼时效起算点争议问题的解决思路

（一）针对不动产买卖合同权利制定特殊诉讼时效

目前法律法规并未对上述一系列问题作出明确规定，只有个别法院以会议纪要形式进行论述，且缺乏统一性。2017年10月1日施行的《民法总则》，已经将诉讼时效延长至三年，但并未区分普通民事权利与不动产买卖合同的诉讼时效区别，不动产买卖带有“准物权”性质，现在普遍推行预售登记制度，网签制度，能够起到公示公告的作用，不会使公众产生依赖错误。

不动产买卖合同虽然逾期履行，但是不动产存在时间较长、价值较大，与之相关的合同等证据资料保存完善，加之不动产买卖属于大宗交易，各种政府审批及融资情况较为复杂，针对不动产买卖的权利应制定特殊时效，诉讼时效应在普通民事权利基础上再适当延长。

（二）制定司法解释确定持续性违约金诉讼时效起算点

目前法律未单独考虑不动产特殊诉讼时效问题，为维护司法统一，最高人民法院应通过司法解释尽快统一关于持续性违约金诉讼时效的处理意见。跟普通债权相比，按日累计违约金请求权存在特殊性。

现行法律与司法解释未就持续性违约金请求权的诉讼时效起算问题单独规定，导致司法实务对此存在截然不同的处理方法。对于按日累计违约金请求权诉讼时效起算点的问题，司法解释应在普通诉讼时效的基础上，确定诉讼时效的起算点，便于统一适用。

（三）审判实务尽量避免简单适用诉讼时效问题

1.持续性违约金诉讼时效按未约定履行期限对待

逾期交房按日支付违约，无法预知最终的截止日期，更没有约定履行期限，司法实务中应按未约定履行期限的债务对待更能保护买受人的权益。《合同法》第62条第4款“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。”

违约金按日计算，是计算违约金数额的方式，并没有何时结算的约定，按日累计违约金是未约定履行期限的债权。对其时效的处理也就取决于当事人的主张，如果债权人主张后的宽限期届满债务人仍未履行或者债务人明确拒绝履行债务则应认定为债权人的权利被侵害，起算诉讼时效。

对于未确定履行期限的债权，目前最高法院的司法解释已采纳债权人请求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算的观点。最高法院对未确定履行期债权诉讼时效期间的起算给予明确规定，为司法实践提供了标准。据此，结合前面将“按日计算违约金”的约定理解为未定期债权的结论，在开发商履行交房义务之前，只要买房人未提出违约金主张，其诉讼或仲裁时效期间即无法起算，而只有当开发商履行交房义务之后，违约金债权才固定下来，双方可就违约金履行期限问题进行协商，若此时开发商只同意实际交房但拒绝交付违约金，其诉讼或仲裁时效期间即可从交房之次日起算。

2.作出不利于提供格式条款一方的解释

现在开发商为了维护自身利益，除了约定每日支付违约金外，还约定最高违约金不是超过总房款的一定比例。甚至为了尽快使诉讼时效到期，将合同约定的交房日期早于合同签订日期，以此来规避法律制裁。购房者相对于开发商属于弱势一方，购房合同属于格式条款，由出卖人单方面提供，双方存在争议时，应作出有利于接受格式条款方解释。

商品房买卖合同中关于违约金的约定并没有与买房人充分协商，对这一格式条款的解释，应当遵循合同法第四十一条的解释原则。在商品房买卖合同中，将按日计算违约金认定为未定期债权符合格式条款解释原则，对于时效期间起算不利于开发商一方，更好地保护买房人利益。

对按日累计违约金诉讼时效起算从宽解释也会不损害公共利益。

（四）个案中合理解决违约金过高问题

在实践中，因持续违约时间长，违约金累计数额较大，逾期交房户数众多，法院担心同一楼盘大批诉讼产生或者与受制于大型开发商影响力，为了尽快平息纠纷，简单适用违约金超过诉讼时效，支持违约方违约金诉讼时效抗辩。

不少法院对持续性违约金债权，自债权产生之日起超过两年时间起诉的，参照采用了保护自起诉倒推两年的做法，但对于权利人提出的要求保护起诉日后仍在持续的债权，直至债务实际履行之日的问题，却仍存在争议，实践中基本未得到支持。对于起诉日后仍在持续的继续性债权，仍应给予一定条件的支持。起诉日后仍在持续的债权，债权人享有的债权之请求权依然存在，其提出请求符合法律规定，法院即应给予支持。

但是由于某种原因债务人一直未履行债务，而使持续性债务持续扩大下去，最终导致其履行不能的结果，或者随着时间推移累计违约金债务已过分高于债权人实际损失时，则对于债务人而言也有失公正。其实，法院判决时可以从公平原则出发，对于起诉日后仍在持续的债权做出一定的限制.比如对于给付金钱的持续性债权，可通过限定最高赔偿比例或者额度来加以限制。总之，以不导致债务人履行不能并结合考虑债权的内容，以及债权人的实际损失等综合因素做出一定的限制。这样既兼顾到案件处理结果的公平性，也使权利人的请求得到合法合理的支持。

（五）行政主管部门加大宣传违约金诉讼时效法律知识

逾期交房持续性违约金问题，连司法部门适用法律都存在诸多争议，法律知识欠缺的购房者更是无所适从，住房行政部门应加大宣传力度，明确规定购房合同需注明违约金诉讼时效问题，当买卖双方发生纠纷时，积极协调引导，提供引起诉讼时效中断的相关证明文件。

作为普通消费者，买房事关切身利益，虽然面对开发商没有谈判的余地，但不得不对购房合同的条款进行了解，对相关法律知识进行学习，掌握诉讼时效知识，积极行使个人合法权利，积极寻找诉讼时效中断证据。

逾期交房违约从根本意义上来说，并不是一种彻底的违约，因为双方约定，未按约定交房时，每日按比例计算违约金，此时双方默认这种违约的持续状态，此种违约金降低了买受人的时间紧迫感，买受人并不需要急于行使权利，因为违约金一直在持续增长中。倘若出卖人明确表示既不同意交房，也不同意支付违约金，买受人应在法律规定的诉讼时效内及时行使权利。

诉讼时效，其设立的初衷在于维护现有社会秩序，在债权人长期不行使权利的情况下，债务人可以拒绝履行义务，从而督促权利人行使权利、保护交易秩序稳定。诉讼时效限制了权利人所享有的正当权利，故应当谨慎适用。当两种价值发生冲突时，如简单地适用诉讼时效，则违约者无需承担违约责任，会出现对违约行为的隐性鼓励；如简单不适用诉讼时效，则对怠于行使权利者缺乏惩戒，不利于市场交易和社会稳定。故对于持续性违约金诉讼时效起点的争论，简单处理都有失平衡，甚至造成司法不统一的局面。逾期交房持续性违约金有其特殊性，简单依据现有法律制度无法解决，只能尽最大努力在违约方与守约方之间寻求价值平衡。

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[5]崔建远.继续性债权与诉讼时效[N].人民法院报,2003年6月27日第3版.

朱勇，法学硕士，讲师，海南政法职业学院法学讲师、兼职律师，研究方向：司法制度、律师实务。