新会计准则对房地产企业税收筹划的影响分析

文/温跃明



新会计准则对房地产企业税收筹划的影响分析

文/温跃明

摘要：作为我国第三产业的重要组成部分之一，房地产企业近年来的交易一直比较活跃。随着我国税收制度的逐步发展和完善，国家对有关房地产行业的宏观调控政策相继出台。新会计准则的出台，对房地产企业进行了较为具体和全面的规范，一定程度上影响了房地产企业税收筹划。为在市场经济环境下取得更好发展，房地产企业税收筹划必须做出相应的调整。本文主要分析新会计准则对房地产企业税收筹划的影响及应对措施。

关键词：房产企业；税收筹划；新会计准则；影响

税收筹划是纳税人立足国家税收政策、法规规定的范围，在生产经营中对税法提供的一切优惠条件充分加以利用，事先安排和筹划各种活动，以促进不必要纳税支出的尽可能减少及税后利润最大化实现的一种经营管理活动。作为市场经济发展必然结果，在我国经济改革与发展过程，对税收筹划的步调具有一致性要求。随着房地产企业在我国第三产业中比重的日益增加，在经济不断发展中我国也为房地产企业创造了一系列进行税收筹划的条件。基于这些有利条件，在税收筹划上我国房地产企业取得了一系列成就。新会计准则从2007年1月1日实施后，房地产企业税收环境随之发生变化，税收筹划也不可避免地受到影响。在新会计准则环境下如何做好税收筹划，是房地产企业目前必须面对的问题。

一、新会计准则环境下房地产企业税收筹划受到的影响

新会计准则实施后，创新性地实现了会计信息化，且具有比旧有会计准确更加明确的使用范围与财务报告目标。在新会计准则环境下，房地产企业税收筹划主要受三方面内容影响：第一方面为存货计价方法，第二方面为投资性房地产，第三方面为固定资产计量。在新会计准则中，房地产企业存货计价方法一改后进先出法，新的加权平均法和先进先出法会导致房地产企业在毛利上出现一定程度的波动，若房产企业缺乏正确应对方法将会增加其企业的税负；房地产企业在建设周期上较长，其当期损益也会受到存货计价方法变化的直接影响。新会计准则规定，关于投资性房地产如采用公允价值这一计量方式，就不能再实施摊销或计提折旧，而这一规定也会促使企业税负有所增加。在固定资产计量方面，新会计准则也确定了新的规定，新规定对房地产企业涉税状况具有直接影响。此外，新会计准则在公允价值计量模式方面所作出的新规定，使房地产企业可以通过公允价值来实施税收筹划，促进了房地产企业税收筹划空间的扩展，将会较大程度地影响到房企负债和资产计量，进而影响到房地产损益计算。针对投资性房地产的会计处理，新会计准具有较多的限制，会影响房企税收筹划使其对当前的操作手段与方式作出相应地调整，而这些将给我国房企纳税额度计算带来直接性影响。

二、新会计准则环境下房地产企业进行税收筹划的对策

房地产企业主要收入来源为不动产销售，关于企业销售收入在新会计准则中确认要求相对比较严格。为了规避或者最小化负面影响，房地产企业应在销售收入方面加强税收筹划。立足目前房地产销售情况来看，在销售过程中要求客户对房款一次性付清难度较大，所以房地产销售中以分期付款为重要策略。根据此种情况，房地产企业为遵循新会计准则中对收入严格确认原则，可以与客户做好收款时期约定，让客户分次对收入进行确定，使相应的成本得以结转，在此基础上收入确认时间便可以被延迟，从而实现对纳税的延迟。房企在处理预售房款时，也可对此种方式加以采用。这样一来，房地产企业开发过程中资金紧张问题不仅能够得到一定程度缓解，同时可以在不违反新会计准则规定下延缓纳税时间。

其次，房地产企业在经营的过程中，为了对资金不足的问题进行化解，在销售中房企还会对预收房款形式加以采取。在会计准则中，房地产企业预收房款销售相应的营业税纳税义务在向客户收取预收款的当天就会产生。不过，当房产企业收到的款项并非直接的营业款，而是在业务方面与其发生往来的单位所给予的归还借款，在新会计准则中房地产企业当天无营业税纳税义务。针对这一情况，房地产企业应对预售房款的税收筹划进行加强，归还借款的点充分利用。房地产企业可与顾客协商，签订一定的协议，将房产预售款在协议中转变为与房企相关的垫付款，从而在遵守新会计准则的同时有效推迟营业税纳税义务确认时间。

新会计准则的发布和实施，对我国房地产行业税收筹划的影响显而易见。房地产企业应立足新会计准则影响，积极做好对房地产的税收筹划。

参考文献：

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（作者单位：沈阳工学院）