“营改增”对房地产企业及其财务管理的影响分析

张艳红

（北京信达置业有限公司，北京 100052）

“营改增”对房地产企业及其财务管理的影响分析

张艳红

（北京信达置业有限公司，北京 100052）

“营改增”对于房地产开发企业的生产经营、财务管理产生了较大的影响，尤其是对房地产企业的财务管理工作提出了更高的要求。本文在阐述房地产业“营改增”税率及计税方法的基础上，论述了“营改增”的优点，并在此基础上，分析了“营改增”对房地产企业的积极影响以及带来的挑战。

营改增；财务管理；房地产开发

一、引言

财政部与国家税务总局于2016年3月23日发布了《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》，使酝酿多时的房地产业“营改增”终于落地。根据我国“十二五”期间财税制度改革的要求，营业税改增值税是2012年至2015年财税改革的重头戏。营业税改增值税是我国顺应经济发展而采取一项重要举措，对于促进企业持续健康发展、完善国家税务制度具有十分重要的意义。自2012年试点工作开始以来，社会各界对于“营改增”给予了广泛的关注，尤其是对于房地产业“营改增”，由于我国房地产业的飞速发展，更是备受关注。营业税改增值税试点工作的全面推开，对于房地产业的生产经营、财务管理产生了重大的影响。对于房地产企业来说，营改增对企业的长远发展具有深远的影响，但在短期内，对于企业生产经营以及财务管理，也存在一些困难与挑战，分析“营改增”对房地产企业财务管理方面的影响，对于房地产企业在税改过渡期以及之后的财务管理中降低经营成本、规避涉税风险等具有十分重要的作用。

二、房地产业“营改增”税率及计税方法

《试点实施办法》第十五条规定：提供交通运输、邮政、基础电信、建筑、不动产租赁服务，销售不动产，转让土地使用权，税率为11%。也就是说，备注关注的房地产业“营改增”增值税率最终确定为11%。第二十一条到二十七条，对于应纳税额、销项税额、销售额、进项税额以及进项税额的抵扣进行了明确的规定。一般计税方法的应纳税额，是指当期销项税额抵扣当期进项税额后的余额。应纳税额计算公式：应纳税额=当期销项税额－当期进项税额。当期销项税额小于当期进项税额不足抵扣时，其不足部分可以结转下期继续抵扣。销项税额，是指纳税人发生应税行为按照销售额和增值税税率计算并收取的增值税额。销项税额计算公式：销项税额=销售额×税率。一般计税方法的销售额不包括销项税额，纳税人采用销售额和销项税额合并定价方法的，按照下列公式计算销售额：销售额＝含税销售额÷（1+税率）。进项税额，是指纳税人购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产，支付或者负担的增值税额。

三、营业税改增值税的优点

营业税与增值税都属于流转税，营业税属于价内税，而增值税属于价外税。在“营改增”之前，我国在流转环节上存在着营业税与增值税平行征收、两税并存的问题。由于两税在征收方式、税基等方面存在着较大的差异，虽然税法进行了严格的规定以协调两税并存的矛盾，但并没能很好地解决存在的问题。营业税是对在我国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产的单位和个人，就其所取得的营业额征收的一种税，其不按商品或是版税项目的种类、品种设置税目、税率，而是从应税劳务的综合性经营特点出发，按照不同经营行业设计不同的税目、税率，房地产开发企业营业税税率为5%。做为一价内税，营业税存在着税负高、重复征税等问题。随着我国市场化经济的发展不断深入，做为计划经济调控手段的营业税存在着改革的必要性，将营业税改为增值税，一是可以避免重复征税，减轻企业的税费负担；二是可以完善增值税抵扣链，促进企业的平稳健康发展。

四、“营改增”对房地产企业的积极影响

1、降低房地产企业的税收负担

我国“营改增”政策是本着“优化税制结构，避免重复征税”原则进行的，从已有的试点结果来看，多数企业在实行“营改增”后税负都有所下降，因此，在房地产业实施“营改增”后，企业降低税收负担也是基本可以预期的。在“营改增”之前，房地产企业的营业税应缴税额是以营业额乘以5%的税率来计算的，而“营改增”后，是以11%的税率来进行计算的，所不同的是，增值税应纳税额由两方面的因素决定，即当期销项税额与当期进项税额。这其中，当期进项税额决定着企业最终的应纳税额。也就是说，企业只要合理筹划，取得符合法律、行政法规以及国家税务总局规定的增值税扣税凭证，即有可能在一定程度上降低企业的税收负担。根据王志锋进行的相关测算，当增值税税率为11%时，成本所占比如果达到49.5%这一临界点时，增值税税率和营业税税率相同，均为5%，但如果成本与总收入比低于49.5%，营业税税率则会显著低于增值税税率，甚至可低于数倍，如果成本所占比超过49.5%，这时增值税税率才会出现减幅。也就是说，企业要经过合理的筹划，确保进项成本与应税收入的比率适当，才能最终降低企业的税收负担，否则，将会超出营业税的税收支出。

2、提高房地产开发企业的现金流动性

“营改增”在一定程度上可以提高房地产企业的现金流动性，这主要是基于房地产企业期房销售模式而言的，在“营改增”之前，房地产企业在收到销售预收款当期，按照营业税的计征要求就应缴纳相应的营业税，即按照5%的税率缴纳，造成预缴资金的支出较大。在《营业税改征增值税试点有关事项的规定》中，明确规定房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。仅此一项，就使得房地产企业在预收款环节上，节省近40%的税收资金支出。房地产项目一般开发周期长，现金流对于房地产企业来说是关键性的指标，“营改增”使房地产企业在开发前期的税收负担大大降低，在一定程度上提高了企业的现金流动性，为企业的开发项目提供了较好的税收政策支持。

3、促进房地产企业财务核算水平的提高

在“营改增”实施之前，房地产企业的流转税为营业税，以应税营业收入全额计征税款，在会计处理上较为简单，只需要一个“应交营业税”子科目进行核算即可，这在一定程度上造成了房地产企业会计核算及纳税申报的简单粗放，一些弊端也随之产生，如虚开、代开营业税发票等。房地产业实施“营改增”，使得企业在会计核算上变得较为复杂，对于会计人员的财务核算水平提出了更高的要求，也迫使企业必须要重视财务核算水平的提高以应对涉税风险。房地产项目周期长、涉及面广、环节多，其成本构成复杂，项目较多，在进项税上还涉及到不同税率的问题，房地产企业的财务人员需要具备较高的职业素质，才能在新的税收政策下合理筹划，降低企业的税收支出及涉税风险。也就说是，“营改增”对房地产企业的会计核算提出了更高的要求，在一定程度上会促进房地产业财务核算水平的提高。

五、“营改增”对房地产企业财务管理带来的挑战

1、企业需要合理筹划才能实现税收支出的降低

前文已述，企业需要经过合理的筹划，才能最终实现税收支出的降低。这合理的筹划，对于企业来说就是一个难点，尤其是在目前房地产业刚实施“营改增”的前提下，诸多工作还有待逐步开展与适应。而且根据测算，营业税与增值税在所交税额相同的情况下，成本与应税收入的比例为49.5%。也就是说，企业需要有近一半的符合规定的抵扣凭证，才能实现税负的平衡，这对于企业的财务管理水平以及会计核算水平都提出了更高的要求。在营业税税收机制下，企业在营业税中所支出的最大一项是土地增值税，而在增值税的计税办法中，以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。也就是说，除去土地价格因素，房地产企业在项目开发建设过程中的合理筹划决定了其最终的税负成本，房地产企业只有在项目开发的各个环节上合理规划、统筹协调，才能在新的税收机制下实现最终降低税收支出的目标。

2、对房地产企业的财务管理提出了更高的要求

对于房地产企业来说，“营改增”政策的实施对其财务管理提出了更高的要求，企业财务处理的难度以及税务风险相较以往也增加不少。营业税改增值税为房地产企业的财务管理带来了一系列的新问题，包括会计核算、发票开具、认证抵扣、缴纳税款等，不但管理难度增加而且任何一个环节出现问题，都有可能为企业带来税务风险。“营改增”使得房地产企业的会计核算发生了较大的改变，相较于过去的营业税制度，增值税的会计核算不但要使财务人员投入更多的精力，而且对于财务人员的会计核算水平提出了较高的要求。房地产企业要在新的税收制度下实现降成本、增效益，财务人员的管理水平成为了关键性的环节。

3、短期内企业的经营成本与税负可能会有所上升

在增值税率下，企业必须要有足够的进项才能获得相应的抵扣，当然前提是必须是合法渠道获得的进项。在目前我国“营改增”全面推行的初期阶段，房地产开发所涉及的行业抵扣链条在短期内肯定是不完整的，也就是说，企业在短期内肯定是无法完全获得合理、合法抵扣的进项票，在增值税销项税已经发生而无进项税可以抵扣的情况下，企业的税负上升是可以预见的。此外，在税率方面，若房地产开发企业的销项税税率高于进项税税率，无形中也会增加了房地产开发企业的税负成本。而在实际的开发过程中，一些大宗商品的采购可以要求供应商提供增值税专用发票进行抵扣，而一些零散物件的采购，供应商多是一些个体户或是小规模纳税人，不具备提供增值税专用发票的条件，这对于企业来说，也会形成税负的上升。

六、结束语

“营改增”对于房地产业的持续、稳定、健康发展来说，无疑是十分利好的一项税收政策，虽然在短期内，由于行业抵扣链条不完整，企业的财务管理需要适应，会存在税负上升的现象，但从长远看，“营改增”由于避免了重复征税的问题，从价内税改为价外税，不但可以减轻企业的税务负担，而且使企业对于自身的纳税义务与责任更为清晰明了。在现阶段，房地产企业应重点加强企业的财务管理体系建设，调整企业的财务管理机制，做好新旧税制的衔接工作，加强与税务部门的沟通与交流，认真研究在新税制下企业的经营策略，做好税负筹划，严格内控风险点，确保企业在新税制下获得更好的发展潜力。

[1] 陈玉娇．试论“营改增”对房地产企业财务管理的影响[J]．现代经济信息,2015,03:265+267．

[2] 邓单月,郑宇轩,杨达．营改增税制改革——影响房地产企业的“双刃剑”[J]．金融经济,2015,18:29-30．

[3] 王志锋．试析房地产企业营改增后财务管理出现的新问题及对策[J]．财经界(学术版),2015,16:334+348．

（责任编辑：高 博）