城市经济发展与商业综合体的矛盾略谈

苏婧

[摘要]随着城市化步伐日益加快，城市中的商业综合体的发展日趋猛烈，这就导致城市经济发展与商业综合体之间出现了矛盾。其原因有商业综合体本身过度开发的问题，也与地方政府为了财政和税收收入，大肆引进商业综合体有关。为了解决城市经济发展和商业综合体的矛盾，一定要充分而全面的进行考虑，注重地段的选择，制定商业综合体建设的规划，再对商业综合体引进。

[关键词]商业综合体；城市经济发展；矛盾；分析

一、商业综合体的概况

（一）商业综合体的定义

商业综合体这个概念最先被提出是来自于“城市综合体”，其实商业综合体是包括城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱等等城市生活空间，然后将这三种以上的功能组合在一起，并且各部分之间存在一种相互依存，对彼此有益的能动性关系，从而形成一个具有多功能、高效率复杂而又统一的综合体。

（二）商业综合体的背景

商业综合体最早出现于二次世界大战之后，在这之后，经济百废待兴，各个国家致力于发展本国的经济，随着经济的慢慢复苏，人们对生活方式有了更高的追求，人们的消费观念也发生了改变，原来相对传统的百货商店等一类的商业建筑已经不能够满足人们的日常需求，人们由单一的购物方式逐渐开始向集消费、娱乐和休息为一体的新型消费方式转变。因此也就导致了商业综合体的出现。尤其是在近些年来，商业综合体发展的速度迅猛，因为城市经济发展迅速，人口逐渐的增多，土地资源开始变得稀缺，为了提高土地的利用率、满足人们的多种需求和改善交通状况，商业综合体迅速兴起。

（三）商业综合体的特征

商业综合体因为具有多功能性，能够满足人们的多样式需求，所以表现出极大的生命力和广阔的发展空间，并且因为规模比较大，功能比较全，城市综合体俨然成为“城中之城”，商业综合体的特征主要分为两部分：

1.外部特征

（1）高可达性。商业综合体大多都是位于城市交通比较发达和城市比较繁荣的中心区域，能够与外界紧密的进行联系，并且在信息网络和交通网络方面具有极大的优势。

（2）密集性。商业综合体所在的区域基本上都是高楼林立，这里往往都是城市的中心繁华地带，因此这里人口比较密集，昼夜、工作日、周末人口都比较多，更因为这些不同的功能而形成了互补。

（3）统一性。商业综合体的建筑风格都比较统一，一般都才采用内向封闭的建筑形态，建筑物的出入口基本都是靠近交通量比较多大的道路，并且入口的位置都比较容易辨认，利于顾客进入商场进行消费。

（4）多功能整合性。商业综合体的整体设施都是一套完整的配套设施，基本都是集休息、娱乐、购物消费于一体。这种完整的配套设施对于顾客来说十分方便。

2.内部特征

（1）室内外空间大。商业综合体的室内外空间都比较大，这样可以很好的与每个城市的规模进行匹配，还可以与建筑功能进行匹配，这样比较容易吸引人们的目光。

（2）景观元素的融入。在进行商业综合体的设计时，可以将现代的城市景观元素融入到其中，例如可以选择标志物、小品或者独特的街道和一些植物盆栽等，利用这些手段使商业综合体更具有魅力和更加的吸引人。

（3）高科技性。商业综合体是处于一个城市的发达地段，因此可以将一些高科技的手段用于建设商业综合体。

二、我国城市经济发展的现状分析

我国的城市经济发展是在改革开放后才开始起步，近年来发展十分迅速。我国从城市规模来说可以分为五大类，分别是特大城市、大城市、中等城市、小城市和建制镇。如果从行政等级上来说可以分为直辖市、副省级城市、地级市、县级市和建制镇。截至2014年，我国共有644个城市，包含港澳目前有四个直辖市，2个特别行政区，283个地级市和374个县级市，这些城市是我国经济发展重要的一部分，也是促进经济发展的中坚力量。

自改革开放而来，在中国特色社会主义市场经济环境的条件下，我国的经济正在蓬勃有力地发展着，无论是工业生产、外贸进出口、房地产业还是固定资产投资、财政收入等方面都取到了比较好的成果。尽管我们经历了金融危机，但是在整体基础上我国的城市经济还是在平稳的发展着，物价总水平基本稳定，就业状况也符合预期，人们的收入和消费水平在逐步的提高。

三、城市经济发展与商业综合体的矛盾

（一）城市综合体数量大幅度增加、市场饱和

根据我国在2014年发布的《商业综合体的发展趋势及成功要素研究报告》中得出的结论是我国大部分城市的商业综合体数量较多，并且还有大幅度增加的趋势。2015年，我国的一线城市和二线城市超过3.3亿平方米。到2015年下半年，商业综合体的存量面积又开始大幅度增加，根据调查结果显示，有可能增加到3.7亿平方米左右，等到2016年以后，商业综合体的总面积就有可能会达到4.4亿平方米左右。2015年，我国的商业综合体大约是1000个左右，比去年商业综合体的数量增加大约15%左右。预计到2016年下半年就有可能达到1100个左右。由此可见，我国的一线城市和二线城市的商业综合体的增长幅度十分惊人。商业综合体的增长趋势愈演愈烈，不仅是我国本土的投资商比较看好商业综合体的发展，外资也对我国的商业综合体的发展趋势十分看好，纷纷不惜花重金购买，尤其是对我国一线城市的商业综合体的关注和开发。外资一旦发现国内有比价好的商业投资项目，就立刻进行谈判收购。

商业综合体的发展是城市经济发展的必然产物，这种趋势势不可挡，商业综合发展改善了城市的交通环境状况，提高了土地资源的利用率，并且完善了城市建设的功能，满足了人们对消费的需求。中国以万达为代表的商业综合体的开发，迅速推进了中国商业综合体的发展，投机商选择城市的黄金地段进行商业综合体的开发，对于二线或者三线城市的发展，也有一定的重要意义。但是大规模的进行商业综合体的开发，会使这个城市的市场饱和，超过这个城市所能够承载的消费程度，这就会导致城市的经济发展速度和人们的消费需求无法跟上商业综合体迅速发展的趋势。商业综合体大规模的开发，一旦超出城市难以承受的范围，就不会再促进城市的经济发展，而是在商业综合体的背后出现巨大的商业风险。例如现在很多城市都有一些商业店铺写着出租出兑还有一些完全就是空着，这都是商业综合体大幅度开发造成的后果。在商业综合体无比繁华的背后，也隐藏着不可估计的风险。

（二）难以为商业综合体开发提供有利的支撑

近年来，由于房价增长速度快，导致人们很难承担房价。所以国内开始对房地产市场进行打压，在这种国家施压的情况下，房地产商将住宅房地产向商业房地产转型。房地产商进行商业房产的开发，能够让资金的运转速度加快，资金可以快速的回流。因此房地产商为了这一大优势，大规模的开始进行商业综合体的开发，在这种情况下开发出来的商业综合体，缺乏相应完备的配套措施，这样的商业综合体不仅不能够为城市的经济发展贡献力量，更非常有可能成为城市经济发展的阻碍。其实这种商业综合体大规模开发情况的出现，与中央政府的政策和地方政府大量的引进商业投资项目有关系，地方政府为了增加当地的财政和税收收入，对于引进商业综合体的项目来者不拒，这种大规模的引进，并不适用于本地的经济发展。因为地方政府在过度引进商业综合体时，忽略了支撑商业综合体发展的就是本地城市人民的消费水平和消费需求，这就促使引进来的商业综合体难以获得有利的支撑。从上述内容中不难发现，一个城市商业综合体的发展离不开当地城市的经济发展水平，如果这个城市的经济水平，无法为商业综合体提供强有力的支撑，那么这个城市的商业综合体很难得到较大的发展。所以面对商业综合体大规模开发的问题，房地产商和地方政府都应该谨慎行事，不可随意冒进。

四、解决城市经济发展与商业综合体矛盾的方法

（一）注重地段的选择

在商业综合体开发的问题上，首先最需要做的就是对地段的选择，尤其是对一线城市来讲，可以在老地段的商业综合体的基础上进行翻新，重新投资建设。并且要注意这个地段的发展空间和资金投入的问题。一定要建立与之相配套的商业综合体的营销策略，充分的保证商业综合体能够可持续的发展。在二线或者三线，甚至是四线城市的商业综合体，也要选择整个城市的中心地段进行开发构建，而且要注意建设的商业综合体是否能与本城市的经济发展水平相匹配，不可冒失开发，一定要稳抓稳打，一步步的进行商业综合体的有效开发，并制定一定的风险措施来对商业综合体进行保护。

（二）制定商业综合体建设的规划

除了对商业综合体的地段进行选择之外，还要做好商业综合体建设的规划，首先要调查和了解整个城市的经济发展水平和人们的消费需求，还要考察这个城市的交通规划、土地资源使用政策以及政府对商业综合体开发的相关政策等，这样有利于对整个商业综合体进行准确的定位和分析。对将来商业综合体健康向上的发展有着积极的作用，同时还能降低风险。近年来，根据调查研究，可以发现每个城市的商业综合体都与交通规划紧密相连，繁华的商业综合体一般都位于交通比价发达的地带。

五、结论

综上所述，可以发现城市经济发展与商业综合体出现矛盾的原因，一方面是源于商业综合体本身过度开发的问题，另一方面也有地方政府为了财政和税收收入，大肆引进商业综合体有关，因此为了解决城市经济发展和商业综合体的矛盾，一定要充分而全面的进行考虑，然后制定具体的方案，对商业综合体引进，不可为了表面的繁荣而忽略背后隐藏的危机。