计划行为视角的公共租赁住房退出意愿研究——以武汉市为例*

李进涛　　涂　姗

(1 湖北工业大学土木建筑与环境学院，湖北武汉，430068；2 武汉市住房保障管理中心，湖北武汉，430015)



计划行为视角的公共租赁住房退出意愿研究
——以武汉市为例*

李进涛1涂姗2

(1 湖北工业大学土木建筑与环境学院，湖北武汉，430068；2 武汉市住房保障管理中心，湖北武汉，430015)

论文借鉴计划行为理论构建公租房退出意愿分析框架，从个人及家庭特征、住房配置与运行满意程度以及退出认知等方面探索了公租房退出意愿的影响因素和特征。研究结果表明，教育程度、家庭收入、人口规模、住房面积、租金、配置满意度、退出政策知晓程度对租户退出公租房的意愿有正向影响，而对运行状况、住房环境和邻里的满意度则会抑制退出意愿。应考虑提高租户家庭收入、构建渐退机制、严格执行退出政策、宣传退出政策等办法，提高租户退出意愿，促进公租房有序退出。

公租房退出；意愿；计划行为理论；有序Logistics模型；武汉市

公租房有序退出是涉及保障性住房公平分配的重要环节，对促进公租房在住房困难群体间流通，解决其住房问题具有重要意义。目前我国公租房建设步伐加快，但制度处于探索阶段，政策制定和实施存在不完善之处，运营过程中出现“退出难”的尴尬状况。审计署连续发布的城镇保障性安居工程审计结果显示，大量在收入、住房等条件发生变化后不再具备保障资格的家庭仍享有保障性住房及租金补贴。“退出难”意味着政府在保障性住房方面的高额支出，一些住房困难的家庭被排斥在保障范围之外，不利于有限的公租房资源被公平、高效地利用，亟待拿出有效办法予以治理。本文以公租房租户为调研对象，探索租户退出意愿的影响因素及其特征，为制定针对性、可操作性的退出策略提供参考。

一、文献述评

影响公共住房退出的因素较为复杂，[1]国外学者研究发现，人口、年龄、性别、家庭结构、种族、收入水平、人力资本等家庭社会经济特征对退出公共住房有重要影响。[2][3]年轻人、男性居民往往能更迅速地退出住房救助，[4]而老年人家庭离开公共住房的几率显著地低于年轻人家庭。[5]有人认为基本经济状况是家庭决策继续居住或迁出公共住房的显著性因素，[6]但国外学者对此影响并无一致的结论。收入较高以及还有投资收益的家庭更容易退出住房救助，[3][6]但也有学者认为收入对退出公共住房的影响并不显著，[7]收入水平与社会住房退出之间的关系比预想的要复杂得多。[8]人力资本也是影响公共住房退出的积极因素，教育程度高、高技能群体容易进入劳动力市场而退出社会救助项目，[9]与退出住房救助有正相关关系。[4]家庭生命周期、工作经验在住房救助退出决策中扮演着重要的角色。[10]

除家庭社会经济特征影响退出公共住房外，现实中客观存在的个人、家庭及外部障碍制约了租户从公共住房中退出。例如，糟糕的健康状况、需要照顾的家人、不稳定的家庭及缺乏工作技能，[11]制约了居民从公共住房中退出。私人市场上较高的租金、弱化的权属保障、苛刻的信用记录要求等使退出者面临极大的挑战。[12][13][14]地区整体经济状况也对居住公共住房持续时间长短起着重要的决定性作用，[15]就业歧视、工作不稳定也是其退出住房福利的障碍。[16]此外，还有研究者很早就认识到福利和住房之间关系密不可分，[17]公共住房容易滋生依赖文化，[18]是住房救助获得者中的一种普遍现象，[15]导致退出阻滞发生。

租赁性公共住房在我国实践时间不长，[19]“退出难”问题在近几年开始凸显，研究成果并不丰富，国内学者较多地关注保障性住房退出不畅的原因剖析及对策措施方面。例如，保障性住房退出机制存在信息不对称、监管主体模糊、奖惩机制缺乏等问题，[20][21]宜从个人信用体系、动态监控、奖惩激励、立法等方面予以完善。[22][23]还有学者构建进化博弈模型分析了保障性住房退出机理，并从该视角提出治理路径，认为科学合理的激励退出机制可以有效地解决保障住房退出难问题。[24][25]有少数学者从租户个体特征及政策方面研究了公共租赁住房退出意愿的影响因素，发现租金政策和激励政策是影响承租人退出意愿的关键因素。[26]

不难看出，国内研究局限在定性、理论分析层面，缺乏从微观经济、行为科学等角度来解释租户退出公租房的意愿及行为逻辑，使得退出意愿的发生机理与影响规律尚不明确。本文将借鉴计划行为理论，构建公租房退出意愿的分析框架，引入个体及家庭社会经济特征、公租房配置及运行满意度、退出认知等变量，探索公租房退出意愿的影响因素及其规律。

二、研究假设与计量模型

(一)理论框架

计划行为理论(Theory of Planned Behavior，TPB)是社会心理学领域被广泛用作预测行为意向和行为结果的重要基础理论，也是理性行为学派最具代表性的行为研究框架之一。[27][28]TPB是美国心理学家Ajzen在理性行为理论(Theory of Reasoned Action，TRA)基础上增加知觉行为控制变量发展起来的理论模型。[29]

理性行为理论认为，行为意向是行为的先导条件，行为意向在很大程度上影响人们是否将行为付诸实践。[30]一般地，行为意向越强烈，采取某一行为的可能性越大，且行为意向受行为态度和主观规范的影响。如果行为主体能预期到积极的行为结果，且感觉周围环境是鼓励、支持该行为的，那么行为主体会产生比较积极的行为意向。然而，理性行为理论假设人是理性的并且能系统地利用信息，意味着该理论仅能预测人们的一小部分行为。为更好地解释某些不完全受意志控制的行为，Ajzen在理性行为理论基础上增加了行为意向的另一个先导变量知觉行为控制，形成了计划行为理论。计划行为理论指出，态度、主观规范和知觉行为控制决定行为意向，行为态度和主观规范越积极，感知行为控制越强，则执行某一行为的意向就越强，反之就越弱；行为主体所拥有的有关行为的信念是行为态度、主观规范和知觉行为控制的认知基础，并且个体及社会文化等因素(如年龄、性别、文化背景、经验等)影响行为信念并作用于行为态度、主观规范和知觉行为控制，进而最终影响行为意向及行为。

理性行为理论、计划行为理论虽不足以充分地描述公共租赁住房退出决策过程，但都与个体行为决策有关，试图揭示行为倾向对行为意图、行为结果的影响，可以为退出决策提供理论支撑。用TPB理论可以揭示退出决策过程中的四个主要概念，即退出态度、主观规范、感知退出行为控制、退出意愿。具体而言，退出态度反映对退出预期价值的评价结果。如果租户退出后有信心或能力解决住房问题，则会更倾向于退出行动。主观规范则反映出社会网络对潜在退出的影响。如果租户对公租房退出政策知晓程度高，并对住房管理部门退出政策执行力方面较有信心，会意识到所处环境是积极支持退出行为的，从而影响退出意愿。在感知退出行为控制方面，如果租户感觉到退出的障碍很小，他们将更愿意退出，反之，则不愿意退出。计划行为理论强调，已经发生的行为会对后续行为意向产生影响。依此逻辑，租户对公租房资格标准认定、住房配置及运行管理等环节公平性、公正性的认知和感受会影响到退出行为的意愿。若公平公正程度高，租户会意识到选择不退出会面临较大的障碍，故而产生退出意愿。在上述三要素的作用下，租户会形成退出的意图，将采取退出或不退出的行动。因此，本文构建公共租赁住房退出意愿的分析框架如图1所示。

(二)模型设定

根据上述分析框架，为检定影响公共租赁住房租户退出意愿的因素，设定以下计量模型：

Exitint=β0+β1Convera+β2Alloper+β3Exitcon+ε

(1)

在方程(1)中，Exitint表示租户退出公共租赁住房意愿的强烈程度，分别用1～5来表示，其中1表示当退不退，5表示当退则退，其余选项分别用2、3、4表示。Convera表示个人及家庭特征，设为控制变量，包括性别、年龄、教育程度、职业、家庭收入、人口数、住房面积等。Alloper表示住户对公共租赁住房配置及运行的满意程度，包括对资格认定、分配过程、运行状况、租金水平以及住房总体满意的程度。Exitcon反映租户对公共租赁住房退出政策及其执行等方面的认知，包括公租房性质认识、退出政策知晓程度、退出后自我解决住房问题的信心以及退出政策执行的信心等。以上三项所包括的变量分别反映出TPB中的退出态度、主观规范、感知退出行为控制等变量。方程中ε表示误差项。由于设定计量模型中采用样本数据多为顺序多分类变量，为避免损失很多信息，影响估计结果的精确性和可靠性，因此采用有序Logistic模型，并用最大似然法估计参数。

图1　公共租赁住房退出意愿分析框架

三、数据来源与描述性特征

(一)问卷设计与调查

本次调查是为了研究公共租赁住房租户退出意愿问题，基于文献综述和TPB理论并结合预调查等综合考量，以封闭式题型为主设计具体问题，保证问卷具有良好的内容效度。设计问卷涵盖了本研究要求所需的内容，涉及个人及家庭特征、住户对公共租赁住房配置及运行的满意程度以及租户对公共租赁住房退出政策及其执行等方面的认知问题相关的可观测变量，其中反映租户感知的态度度量采用里克特量表形式，赋值从小到大具有程度上逐渐增强的含义。设计问卷所包含的变量的含义及其具体选项如表1所示。

表1　变量定义及说明

调查选择武汉市已经建成投入使用的中心城区政府类公租房项目为对象，包括江岸区后湖惠民居、洪山区南湖新城和马湖丰华苑等3个公租房小区，因后两个项目为毗邻小区且规模相当，其调查数据合并一起处理，简称南湖项目。2015年7月，课题组对上述3个小区已经入住半年以上的公租房家庭进行问卷调研。被调查对象在18岁及以上，且每户家庭限调查1人。本次调查共发放问卷570份，回收问卷526份，回收率92.28%，剔除无效样本后获得有效问卷461份，有效率为87.64%。

(二)样本数据特征

1.租户基本特征

对南湖、惠民居公租房项目调查分别获得128、333个样本，调查对象的社会、人口特征见表2。调查对象以女性居民为主，两个项目的女性居民所占比例相当，共占到全部样本63.56%。调查对象以51岁及以上的居民为主，教育程度以高中(含中专、技校)及以下居多。从职业分布看，49.67%的居民处于离退休状态，25.38%的为企事业单位员工，其他为无业或自由职业者。家庭月平均收入多在3000元以下，占到调查对象的70.5%。家庭规模以2口之家为主，占45.12%，其次是3口之家，占25.38%。

表2　社会-人口特征描述性统计

说明：括号内的数值为百分比。

2.样本数据描述性统计

自变量的含义及数值特征见表3。

表3　变量描述性统计特征值

(三)样本租户退出意愿

调查问卷中，对公共租赁住房租户退出意愿设置了5个选项，具体选项及回答频数如表3所示。从表4可以发现，调查对象中有25.6%的租户愿意在达到退租标准后退出公租房，16.7%的租户愿意有条件地退出，合计42.3%的租户家庭愿意退出公租房。有23.21%的租户退出意愿不明确，6.72%的租户有其他想法，高达27.77%的租户则明确表达超过资格条件后仍不愿意退出公租房。

表4　公共租赁住房退出意愿选项统计

四、结果与讨论

(一)信度评价与共线性检验

针对里克特量表测量信度评价常用的指标是Cronbach’s alpha系数，对于以推断变量关系为目的的信度评价要求α系数在0.8以上。[31]经检验，本次调查数据中态度度量变量的α系数为0.82，表明本研究的调查量表和数据具有较好的内部一致性。拟合离散选择模型时，对自变量是否存在多元共线性很敏感，共线性程度高时，系数标准误的估计将产生偏差。可以用容忍度指标来检验自变量中的多元共线性，若容忍度小于0.20即存在多元共线性。经检验，各自变量的容忍度分布为0.45～0.95，可以认为各自变量不存在多元共线性。

(二)有序Logistic模型结果

根据样本数据，拟合得到5个有序Logistic模型如表5所示。表5显示，各模型似然统计值LR Chi2的概率均为0.000，非常显著，表明各模型拟合得很理想。其中，模型1、2、3分别是对个人及家庭特征、住房配置及运行满意程度、租户退出认知等变量的拟合，模型4在模型1的基础上增加了住房配置及运行满意程度变量，模型5是对全部变量的拟合。可以看出，在模型1-4中显著的变量在模型5中也比较显著。从模型的准R2看，其值均比较低。在Logistic模型中，R2值不同于OLS线性回归中的R2值，一般都比较低，并且实际解释意义不大。[32]相对而言，模型5的准R2值较前4个模型有所改善。

需要指出的是，分别以南湖、惠民居的样本拟合表5中的5个模型，发现各变量的显著性与全部样本数据的模型差异不明显，因此，文中仅提供全部样本数据的拟合模型。综合考虑，选择模型5对影响租户退出意愿的因素加以解释、讨论。

表5　公租房退出意愿的有序Logistic模型

说明：括号内的数值为稳健性标准误；+、*、**、***表示在15%、10%、5%、1%水平上显著。

(三)讨论

1.个人及家庭特征

在模型1、4和5中，性别、年龄、职业等变量均不显著，说明该3个变量对租户退出公租房意愿的影响并不明显。教育程度在3个模型中在5%的水平上显著，表明随着教育程度的提高，租户退出公租房的意愿也比较明显。一般而言，教育程度高，其个人人力资本也高，意味着可以获得更高的收入，有经济能力改善家庭住房条件，从而产生退出公租房的意愿。家庭月收入水平虽然在模型1、4中并不显著，但模型5中在15%的水平上显著，说明收入也对租户的退出意愿发生作用，即收入水平越高，搬出公租房的意愿越显著。模型5中，人口数、住房面积分别在5%、1%的水平上显著，显示出对退出意愿产生了影响。人口数、住房面积是人均居住空间大小的直接影响因素，人口多、住房面积增加有限势必带来居住拥挤，而居住在拥挤的住房环境中更容易触发迁移的意向。[33]武汉市单套公租房面积多为60平方米左右，人口规模增大后(例如，11.49%的样本租户为4口及以上人口家庭)，居住空间更加显得狭小，退出公租房的意愿也比较强烈。类似于人口数，随着住房面积增加，退出公租房的意愿也比较明显，其可能的原因是，公租房配租面积与家庭人口数相关，面积大租户家庭人口也比较多，而惠民居、南湖新城及丰华苑等3个公租房项目最大住房面积分别是61、65、65平方米，即使是大户型但居住空间增加有限，对于人口多的家庭居住仍然显得十分拥挤，空间压力大，所以退出公租房的意愿也比较强烈。

2.住房配置及运行满意程度

模型5显示，在租户对公租房配置及运行状况满意程度方面，除资格认定外，其他满意度指标都比较显著。在模型2、4、5中，对公租房整个过程(包括资格认定、轮候、排序等)公平、公正性的满意度在5%水平上显著，且符号为正，表明租户对公平、公正性感知程度越高，在租期届满或不再具备资格条件情况下退出公租房的意愿也越高。现阶段，公租房由政府出资兴建，政策性强，且配置过程具有一套较科学、完善的分配流程，能公平、公正地保障受助群体的利益。租户在经历整个分配过程后，对其公平、公正性满意度越高，说明租户对公租房政策的权威性有较充分的认知、理解，从内心里也愿意按政策规定执行。如果在规定条件下不退出公租房，显然有悖于自身对政策公平、公正性的认知，因此对公租房配置满意度越高，退出意愿也越高。对公租房运行状况的满意度在模型2、4、5中也比较显著，但符号为负，显示出满意程度越高，反而更不愿意退出公租房。武汉市现有公租房项目多由各城区住房保障中心组建运营机构负责日常管理，并由政府购买物业服务，管理规范，服务有保障。因此，运行状况满意度高，显示出租户对日常管理、服务产生较强的偏好，触发租户不愿意退出公租房的想法。

租金是影响租房决策的重要因素，[34]租金水平在模型1中比较显著，且符号为正，说明租金越高退出公租房的意愿也比较显著，而在模型5中则不显著，表明租金水平对公租房退出意愿作用有限。住房满意度在模型2、4中均不显著，模型5中在15%水平上显著，并显示出对退出意愿有负向影响，即租户对居住环境、邻里交往的满意程度越高，退出公租房的意愿反而越低。已有的研究显示，邻里的自然环境和社会经济环境对居住迁移至关重要，[35]显著地影响居民的迁移愿望，当居民感受到邻里环境在改善，满意度提高，迁移意向越不明显。[36]只有在对自己住房、周围无序环境不满意时会显著地增加搬家的几率。[37]对于新住区的居民，可以在相当短的时间内建立起很强的邻里依恋，而不愿意离开。[38][39]公租房项目内部环境、配套较为完善，租户入住后能很快地适应新的环境并建立起自己的社会关系网络，产生对所居小区的依恋感。因此，租户对住房环境、邻里交往的满意程度越高，不愿退出公租房的想法更加强烈。此外，样本租户中退休居民较多，相对于其他人群有很强的邻里依恋感，[40]他们有很强的意愿继续居住在公租房小区中。

3.租户退出认知

在模型5中，退出后解决住房问题的信心程度在5%的水平上显著，对公租房性质的认知、退出政策知晓程度、退出政策执行信心等变量则在1%的水平上显著，各变量显著性水平与模型3的显著性水平一致，且符号均为正，表明退出认知变量对退出意愿产生显著性的正向影响。调查结果显示，经过近几年公租房政策的持续推进，样本租户中有87%的居民对公租房的性质有比较清晰的认识，大多数居民认识到公租房不同于过去单位分配的福利房，而是解决住房困难群体的过渡性解决方案，租期届满或不具备资格都要退出来，因而公租房性质辨识度越高，退出意愿也越明显。退出政策知晓程度方面，租户对政策越熟悉，越有利于退出意愿的形成，反之，政策不了解，则制约租户做出退出的选择。对公租房运营机构执行退出政策的信心强弱也对退出意愿产生影响，信心强则退出意愿也高。近几年，针对“退出难”现象许多城市出台了保障性住房退出管理办法，从退出条件、程序和权利保障等方面做出较详尽的规定，以收入核查、按市场标准缴纳租金、退出公示等途径加大了保障性住房退出的清查力度。还有一些城市在退出策略上做出了有益的探索。例如，杭州市运用现代信息技术，使用智能化门禁卡解决公租房退出难问题。显而易见，保障性住房退出政策的执行力度越大，租户对退出政策的执行信心也越强，促使其不再符合保障条件时选择退出。再从退出后解决住房问题的信心程度看，信心越高，意味着退出后解决住房问题的能力越强，利于租户做出退出的选择。

五、结论与启示

基于计划行为理论分析框架的实证研究表明，个人及家庭特征、住房配置及运行满意程度以及退出认知等变量对公租房退出意愿产生显著影响。具体而言，个人及家庭特征中的教育程度、家庭收入、人口规模、住房面积对租户退出公租房的意愿有正向影响。配置及运行满意度测量变量中，对公租房分配环节的满意度越高，退出意愿也越明显；租金水平越高，能促使租户做出退出的选择；对运行状况、住房环境和邻里的满意度则制约了租户退出公租房的意愿。退出认知方面，租户如果对退出政策及其执行状况了解越多，理解越深， 越利于租户做出退出的选择，退出后解决住房问题的信心越强，越利于租户选择退出公租房。

第一，为低收入租户提供工作技能培训与教育，提高家庭收入。提高租户家庭收入，是促其顺利退出公租房的基础条件。对于公共住房承租人教育程度普遍不高的状况，较高水平的教育和培训是公共住房承租人提高自身能力、获得工作的重要途径。[14]为公租房家庭提供必要的工作技能培训与教育，使其达到岗位技能要求，提升就业竞争能力或改善就业质量，增加家庭收入，减少对公租房的依赖。同时，要改善、繁荣公租房周边区域的经济状况，增加就业机会，鼓励各类企业给受助者提供适当的就业岗位，帮助其就业，并对供岗企业给予奖励。还可以鼓励一部分有创业潜能的租户选择低成本投入的服务业进行“微创业”，提高收入水平，促进其住房自立。

第二，构建渐进式公租房退出机制，提高租户退出意愿。调查发现，样本租户认为较受欢迎的公租房政策是采取渐退方式，有条件地退出。例如，对于退出公租房后在市场租房的家庭给予为期半年或1年的过渡性租金资助；对按期退出公租房的家庭给予奖励，越早退出，奖励越高，否则降低甚至取消奖励；到期后不断增加租金直至达到市场租金水平。

第三，严格执行准入退出政策，营建公租房有序退出的政策环境。公租房准入退出政策是为实现住房保障任务和目标而制定的行为准则，具有高度的权威性和严肃性。在执行过程中，严格把关准入门槛，实现透明化，禁止“暗箱操作”，有利于形成公平、公正的政策执行氛围。相应地，对采取欺骗手段获租公租房的，应责令退出或退还，并取消其再次申请公租房资格；对享有退出优惠政策后仍拒不退出者予以严厉惩罚。通过公平、公正地执行准入退出政策，严厉惩罚违规行为，让租户认识到严格执行公租房政策是被主观规范鼓励、支持的行为，从而促使租户在超过资格条件后自愿退出公租房。

第四，加强宣传，促进租户对公租房政策及其执行有更深的认知，提高租户退出公租房意愿。在调查中发现，许多租户对于在何种情况下需退出公租房、如何退出、有哪些退出措施等知晓甚少，直接影响到租户在退出意愿方面的判断。运营机构可以在社区张贴公租房政策宣传文件，着重对退出政策及执行进行解析，使更多租户尽快了解公租房退出政策，清楚拒退、骗退等违规行为的后果。通过加大宣传，消除租户对公租房退出政策及执行理解上的偏差和误区，树立依法、依规使用公租房的意识，调动租户在不符资格条件时退出公租房的积极性和主动性。

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Empirical Analysis on the Willingness of Public Rental Housing Exits based on the Theory of Planned Behaviour—A Case of Wuhan

LI JintaoTU Shan

The purpose of this study is to explore the influencing factors of the willingness of public rental exits from personal and family characteristics,satisfactions of allocation and operation and policy cognition.The theory of planned behaviour is employed to construct the analysis framework.The research finds that the factors such as the education,family income,size of population,areas,rent,allocation satisfaction and policy cognition have statistically significantly positive effects on willingness of public rental exits.However,the satisfactions of operation,housing environment and neighbourhood inhibit willingness to quit.As the study reveals,more attention is needed to increase household incomes,build gradually exit mechanisms,implement exit policies strictly,publicize exit policies,and strengthen the willingness to quit,promote public rental housing exits orderly.

public rental housing exit,willingness,theory of planned behavior,ordered logistics model,Wuhan

*本文系国家社会科学基金项目“保障性住房‘退出难’的诱因、生成及治理研究”(项目编号:13BGL148)的阶段性成果。