关于我国住房价格变动因素的实证分析

王泽宇

【摘要】本文基于我国2005～2014年十年间的住房供给与需求的数据，运用实证分析方法，将这十年间的住房供需数据进行比较，并与当下我国住房价格变动的实际情况相结合，分析得出影响我国住房价格变动的因素：外部投资与居民购买力。

【关键词】住房价格 变动因素 住房供需

一、引言

“耕者有其田，居者有其屋”是每个人的愿望。住房需求一直被人们看做是刚性需求。自1999年住房分配制度改革以来，我国住房价格一直快速上涨。2001年～2010年我国平均房价上涨了2倍多，其中如北京、上海、广州等一线城市的住房价格涨幅屡创新高。在我国经济快速发展，居民生活质量不断提高的前提下，仍然有许多普通民众对住房感到力不从心。

为了抑制房价持续过快上涨，中央政府自2005年以来，就多次出台房地产调控政策，虽然在短时期内取得了一定的效果，但我国住房价格总体持续上涨的趋势依然没有变，房价仍居高不下。

住房与老百姓的生活息息相关。为什么在政府的调控政策收效甚微？影响我国住房价格的因素又有哪些？

在我国房价不断上涨的同时，住房供给也在不断增加。但是，房价上涨的速度远远高于住房供给的速度。1998～2012年，在绝大多数年份中，我国房价和人均住房面积都在增长，且房价上涨率都大于人均住房面积增长率；从增幅来看，人均住房面积增长速度呈下降趋势，房价上涨率呈上升趋势。为什么在住房供给不断增加的情况下，我国房价仍然不断上涨？这是本文讨论的问题之一。

改革开放以来，我国经济得到快速发展，尤其是加入世界贸易组织，为我国经济的发展增添了更大的活力。近十年来，我国的经济增速平均达到了8%。快速的经济发展，极大的提高了人们的生活质量，改变了人们的生活方式。自2003年之后，我国出境旅游人数增长以每年近20%的速度快速增长。2005年，我国出境旅游人数为近3000万，而到了2014年，我国出境旅游人数就达1.17亿人次。

但与此同时，央行在2013年发布的一项问卷调查结果显示，仅仅有2%的居民认为房价“令人满意”。为什么在我国经济快速发展，居民生活质量不断提高的情况下，仍然有绝大部分民众认为房价过高，甚至买不起房？

本文将通过对住房供给与住房需求进行分析，探讨影响我国现阶段住房价格变动的影响因素，并提出相应的政策建议。

二、文献回顾

同本文有关的文献主要有以下几种：解释我国房价居高不下的主要为国内文献。关于我国房价居高不下持续高涨的具体原因，现有文献主要从住房供给和需求两方面进行研究。

需求方面的理论主要有消费者房地产投机论和国家房地产过度金融支持论。房地产投机论的观点认为，我国消费者对住房的投资和投机行为导致了房价快速上涨并出现房价泡沫。这方面的研究文献有袁志刚和樊潇彦（2003）、况伟大（2010）、王永钦和包特（2011）等。通过以滞后期的房价变量作为预期投机行为的代理变量，房地产投机论方面的实证研究也发现，基于预期的投机行为确实对房价上涨具有显著的解释力（况伟大，2010等）。房地产金融过度支持论则认为，21世纪以来我国对房地产行业的过度金融支持（如住房信贷和利率优惠等政策）是导致房价快速上涨甚至出现泡沫的主要原因。这方面的理论研究有张涛等（2006）和李绍荣等（2011）等。这方面的实证分析也都证实，住房抵押贷款和利率政策确实对我国房价具有显著的影响（张涛等，2006；梁云芳和高铁梅，2006；周京奎，2012等）。

供给方面的理论主要有地方政府地价控制论和开发商住房市场垄断论。地方政府地价控制论认为，地方政府对土地供给的垄断和对土地收入的财政依赖是我国房价持续高涨的根本原因。这方面的理论研究有刘民权和孙波（2009）等。在实证研究方面，宫汝凯（2012）等研究则表明，我国地价和地方政府的土地财政规模对各城镇房价具有显著的正向影响。不过，梁云芳、高铁梅（2006）和况伟大（2012）的研究认为，虽然地价对房价有影响，但房价主要是由供求决定的，需求方面的因素可能更重要。供给方的开发商市场垄断论认为，房地产行业的寡头垄断市场使得开发商可以通过捂盘售和价格合谋等手段来抬高房价以获得高额垄断利润。理论方面的研究有况伟大（2006）等，实证方面的研究如李宏瑾（2005）等。

本文将结合以上研究结论，以一个宏观的角度来分析影响我国房价变动的因素。

三、实证分析

（一）研究设计

供需关系：在这里，通过房地产开发企业个数及房地产开发企业施工房屋面积来表示供给方。通过居民消费水平来表示居民购买力，从而表示需求方。通过供需双方的比较分析，进而得出影响我国住房价格变动的因素。

（二）研究过程

供需关系：通过查阅国家统计局统计数据，本文得到了2005年—2014年我国房地产开发企业施工房屋面积数据（见表2.2-1）：

从图2.2-1中可以明显的看出，代表需求方的居民消费水平的增长比率明显低于代表供给方的房地产开发企业施工房屋面积的增长比率。这表明，目前我国住房的供给量远远大于居民对于住房的需求量。而根据西方经济学供需关系我们可以得出以下结论：随着住房供给的不断扩大，并高于居民的需求时，通过市场的自发的调整，住房价格应呈现逐渐回落至合理的范围内。但很明显，这与目前我国住房价格持续上涨的实际情况相违背。故表明，当前我国住房价格存在较明显的泡沫因素。邹瑾、于焘华和王大波（2015）在《人口老龄化与房价的区域差异研究》一文中，亦间接证明了上述结论。“投机性需求推动了我国东部区域的房价上涨。”

（三）研究结果

通过对我国住房供给与需求，以及经济发展与居民财富之间的对比分析，本文得出以下结果：

通过住房供给与需求之间的对比，得出理论与实际相违背的结果，即远大于需求的住房供给，本应在一定程度上抑制房价的上涨。但事实却与之相反，我国房价持续居高不下。所以我们得出，影响我国房价变动的一个重要因素就是外部投资。

三、存在问题

本文通过查询国家统计局相关数据，对住房供给与需求进行了比较分析，并利用图表比较直观的反映了其之间的相互关系，从而分析得出了影响我国住房价格变动的因素。

但同时，本文也有较大的局限性。虽然有较权威的理论数据做支撑，但并没有运用更严谨的模型公式做推导，致使本文做出的结论的准确性受到一定影响。

四、建议和对策

针对以上实证分析的结果，本文提出以下建议与对策：

一是坚定不移的贯彻供给侧结构性改革的方针政策，将去库存与去杠杆结合起来，从供给侧影响需求侧，进而抑制房价过快上涨。

二是加强社会福利支出，进一步提高居民生活质量。同时适度运用货币政策，影响人们的消费行为。

三是转变经济发展结构，大力发展“绿色”经济，让经济发展成果最大程度的惠及普通民众。

四是警惕外部的恶意投资，出台相应的法规政策规范房地产市场，并加强政府监管。

五、结论

本文通过比较分析住房供给与需求之间的关系，并与当下我国住房价格实际情况相比照，分析得出影响我国住房价格变动的因素：外部投资与居民购买力。住房供给与住房需求之间的矛盾证明了导致我国住房价格居高不下的一个重要因素——外部投资。而我国居民购买力相较于我国较快的经济发展来说，增幅较低。表明了并没有足够多的实际住房需求来促进住房供给。从而间接证明了我国住房价格存在泡沫。

参考文献

[1]邹瑾，于焘华，王大波.《人口老龄化与房价的区域差异研究：基于面板协整模型的实证分析》.《金融研究》，2015第11期.

[2]王弟海，管文杰，赵占波.《土地和住房供给对房价变动和经济增长的影响：兼论我国房价居高不下持续上涨的原因》.《金融研究》，2015第1期.

[3]况伟大.《预期、投机与中国城市房价波动》.《经济研究》，2010第9期.

[4]吕江林.《我国城市住房市场泡沫水平的度量》.《经济研究》，2010第6期.

[5]袁志刚，樊潇彦.《房地产市场理性泡沫分析》.《经济研究》，2003第3期.

[6]陈斌开，杨汝岱.《土地供给，住房价格与中国城镇居民储蓄》.《经济研究》，2013第1期.

[7]况伟大.《中国住房市场存在泡沫吗》.《世界经济》，2009第12期.