城镇化背景下住房价格的多因素分析

刘霞霞

（山西财经大学环境经济学院 山西太原 030000）

摘要：文章以内生增长模型为基础，利用2002-2015年相关时间序列统计数据，运用计量经济学模型，实证城镇化背景下住房价格的影响因素。结果表明：在短期内，实际利率的正向冲击会给住房价格带来正的影响，这种影响会达到最大，随后慢慢减弱。总的来说利率对住宅价格的影响为正，但是不显著。；个人可支配收入正向显著影响经济增长。

关键词：智慧城市；住房价格；影响因素；回归模型

一.住房价格的影響因素

利率是资金的价格，能够调节资金市场的供求。短期之内利率上升，使住宅开发的成本增大。在住宅价格保持稳定的情况下，新建住宅的开发量会减少，从而会使租金水平趋于上升趋势，进而推高了住宅销售价格。短期内利率下降的情况则与之相反。而当中长期利率发生变化时（用利率的上升举例），住宅投资者可能会调高住宅投资所带来的收益，导致住宅价格上涨，进而使得住宅投资面积增加，最终导致住宅租金下降，使得住宅价格下降。因此，在中长期内，利率变化对住宅价格有负效应。

二.利率和收入变动对住房价格影响的实证分析

代表个人可支配收入；代表存款利率；代表短期贷款利率；代表中长期贷款利率； 为随机扰动项。

模型的拟合检验用计量经济学分析软件可以得到如下的分析结果：

由于t2，t3，t4的绝对值小于2，不显著。而且t3，t4为负值，与经济意义不符。所以可能存在多重共线性。剔除不显著的变量后，论文最后保留的变量为个人可支配收入得最终模型：

三、模型的结论

利率对住房价格增长率具有一定调控作用。住房价格对利率具有敏感性。在短期内，实际利率的正向冲击会给住房价格带来正的影响，这种影响会达到最大，随后慢慢减弱。总的来说利率对住宅价格的影响为正，但是不显著。

经济增长带动的居民可支配收入的增长在一定程度上推动我国住房价格的上涨，也就是说，经济增长引起居民收入的上升，居民收入上涨是住房价格上涨的因素之一。可以说个人可支配收入对住房价格的影响显著，为正相关。

三.总结

本文分析结果表明：房价与收入有很显著的正相关关系，但是利率对住房价格产生的影响并不能这样一概而论。我们讨论利率对住房价格产生影响的同时，一方面，要考虑利率对住房需求和住房供给两个因素的影响，当住宅需求的弹性利率小于住宅供给的弹性利率时，住宅价格和利率同向变动，反之，则反向变动；另一方面，需要分开考虑短期利率与中长期利率对住宅价格的影响，分析表明，短期利率的上升可以推动住宅价格的上涨，中长期利率的上升反而使住房价格下跌。

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