楼市“大分化”与应对之策

李超

近年来，在资本市场剧烈波动、宏观经济不确定性因素增加的影响下，不同类型城市由于潜在需求和库存水平差异较大，城市之间购房者的预期差异也非常明显。2016年上半年，在多重政策利好影响下，一线城市以及需求基本面较好的二线城市带动了楼市整体回暖，并呈现出过热发展态势，楼市调控也随之收紧，限购加码、限贷限价政策在一二线城市相继出台；与此同时，大部分三四线城市库存压力依然严峻，多管齐下去库存仍是此类城市调控政策的重点。

楼市“大分化”时代来临

通过对比近年来的住房价格指数可以发现，中国住房市场的“大分化”时代已经来临，并呈现出明显加剧的态势。2012年至2014年，一线城市与二三线城市之间基本延续了同涨同跌的大趋势，在上涨期一线城市的涨幅要明显高于二三线城市，在下跌期一线城市的跌幅要明显低于二三线城市；进入2015年后，一线城市的环比大幅上涨与二三线城市的持续震荡之间形成了鲜明的对比，并且带动了二三线城市在2015年底开始触底反弹；2016年上半年，一线城市与二线城市开始轮番上涨，而三线城市则环比涨幅有限，去库存压力仍然很大。虽然货币、信贷等利好政策对全国整体市场均有影响，但由于一线城市和基本面较好的二线城市各类资源丰富，对人口吸引力较强，加上住房资源相对稀缺，住宅市场潜在需求较大，对放宽政策的反应也最为强烈。

人口和收入结构是市场分化主因

对于后发大国而言，城镇化的推进阶段和人口的空间流向成为住房市场的一个重要风向标。国际经验表明，当一国城镇化率低于50%的时候，人口流动主要以农村进入城市为主阶段，所有城市的房价涨幅总体比较接近，只是在城镇化率接近50%时大城市的房价涨幅会稍快一些；当城镇化率超过50%的时候，人口流动主要以小城市进入大城市为主，大城市的住房市场景气指数明显优于中小城市；当城市人口超过70%后，城市主城区人口开始逐步向郊区迁移，大城市郊区的住房市场逐步兴起；在城市化进程接近饱和之时，郊区城市化与“大都市圈”时代来临，大城市郊区的房价表现将会显著优异。无论在哪个阶段，人口的流向最终决定了房地产的市场表现。我国东北地区最近几年出现的人口净流出现象，也在一定程度上波及到了当地的住房市场。

目前，中国常住人口统计口径的城镇化率已超过50%，人口由农村向城市流动的速度将减缓，而人口从小城市向大中城市集聚的状况将变得更加突出。新世纪以来100万～500万人口的大城市数目增加了24个，城市人口增长了近6000万，而中小城市（镇）所拥有的人口数在全部城镇人口中所占的比重有所下降。这种城镇化和人口流动的新态势将会进一步加剧中国住房需求的空间失配现象，中国住房市场将会迎来一个相当长的分化时期。与此同时，由于中国当前的经济增长模式仍以劳动投入型为主，经济发展速度较快的城市和区域往往对高学历的劳动年龄人口吸引力相对较高，这种局面会加速中青年劳动力向东部沿海城市的集聚，从而进一步降低一二线城市的人口抚养比并导致住房刚性需求的相对增加。

总体而言，在即将到来的“十三五”时期，城市化进程仍将向一二线城市倾斜，而三四线城市的人口基本面将不具备快速扩张的基础。一线城市和人口基本面较好的二线城市将延续住房需求持续高涨的趋势，总体上呈现“量稳价增”的局面；其他二三线城市将从规模扩张转为结构优化，总体步入“量减价稳”阶段；部分三四线城市需求主体乏力，将会迎来一个长期“有量无价”的结构调整期。与此同时，房地产市场的供给和调控政策也亟需针对这一新变化做出适当调整。

与此同时，高收入人群的地理集中也呈现出与人口流向一致的趋势。北京、广东、上海、浙江、江苏五省市不仅是全国跨省流动人口最集中的五个省市，同时也是高收入群体最为集中的五个省市。据第六次全国人口普查数据显示，北京、广东、上海、浙江、江苏五省市跨省流动人口占全国比例高达66%，全国其他地区跨省流动人口仅占34%。同时，根据胡润研究院公布的2014年全国千万资产以上高净值人群报告，北京、广东、上海、浙江、江苏五省市2014年净资产达千万以上的高收入人群占全国比例高达69%，全国其他地区千万资产以上的高收入群体仅占31%。高收入人群所带来的是高端消费能力，同时对资产的保值和升值需求使得此类人群对高端住宅产品拥有较高的投资意愿。再加上外来人口形成的庞大刚需群体，会进一步加剧这些流入地区的住房供需矛盾。

建立分类城市住房调控体系

从2016年的房地产市场表现来看，区域分化现象仍将持续，结构性过剩与结构性短缺将会并存。北上广深等一线城市由于受到供地约束和人口过度集聚的影响，其刚性需求和改善性需求还将依然强烈；二线城市和人口基本面向好的三线城市，开始从规模扩张转变为结构优化；其他三四线城市由于人口规模和房地产市场增长后劲乏力，面临着严重的去库存压力。在下半年市场回暖的形势下，必须进一步明确和把握分类调控的策略导向。

第一，建立以人口基本面为导向的分类城市住房调控体系。中国住房市场的区域分化现象将会长期持续，城镇化的新态势将会引发不同等级的城市出现不同的市场特点，调控的力度和方式也需要有所差异。因此，要加快形成以人口流入和流出为基本面的分类城市住房调控体系，有效解决住房需求的空间失配现象并预防住房市场的潜在风险。对于人口基本面较大、住房市场供需矛盾长期存在一二线城市，在用地指标、住房供给总量方面给予适当倾斜，而对于人口外流严重、住房市场供给过剩的三四线城市，对供给端应该适当收紧。对于流动人口占比较高的城市，支持房地产开发企业改变经营方式，从单一的开发销售向租售并举模式转变。针对低收入居民和流动人口推出“政府主导、市场参与”的安居住房体系，加大城镇保障性住房和棚户区改造建设力度，逐步实现“居有定所”的目标。针对老龄人口比例较高的城市，可以参照欧美发达国家反向住宅抵押贷款的运作模式，适度增加银色住宅和老年公寓的供应量，满足不同年龄段和健康状况老年人的住房服务消费需求。针对旅游型城市，可以结合当地旅游市场的周期性规律，增加旅游地产、酒店式公寓的开发比例，从而尽量增加住房的实际利用率。

第二，进一步深化户籍制度改革的深度和广度。改革开放以来，以户籍制度为基础的大量有形和无形门槛，导致了大量流动人口选择在流入地工作而仍在流出地买房，造成了严重的职住分离和住房需求的空间失配问题。据调查数据显示，仅有1%左右的农民工实现了在务工城市购买住房的愿望，而大约有1/3以上的农民工选择在老家县城和乡镇买房。可以说，户籍制度是横亘在城乡和区域房地产市场之间的主要障碍。一方面，大量的半城市化人口会加大流出地城市的住房空置率和房屋供给过剩；另一方面，外来人口也进一步加剧了流入地城市的住房需求紧张程度。通过户籍制度改革和保障性安居工程，可以将这一部分流动性的需求主体稳定下来。在部分条件具备的地区，可以尝试宅基地、房屋和土地使用权跨区域调配置换的可行性。

第三，改变以增量为主的调控方式，积极培育二手房和租赁市场。在当前形势下，仍然坚持以增量为主的调控方式已不适应市场化需求，应保证在一定增量供给的前提下去积极盘活二手房市场和租赁市场的存量，以防止总量供给过剩而区域结构失调的现象发生。从过去两年来月度二手房交易量大于新房的城市逐渐增多的现象也可以看出，二手房市场和租赁市场是调剂城市住房需求余缺的一个十分有效的手段，房屋流转环节的手续费逐渐降低和住房公积金支付房租条件的逐步放宽，将是从存量调控为主转向增量调控为主的积极信号。与此同时，针对部分改善性需求群体比例较高的城市，可以适当调整90平米以上户型的楼盘供给比例。在住房增量供给比较紧张的城市，可以通过提升住宅质量、设计水平以及学校、医院等配套设施，来满足未来中产阶级群体壮大所带来的改善性需求提高。

第四，建立需求导向的房地产供给结构，积极消化积压库存。长期以来，“一刀切”的住房调控和供给政策导致了一二线城市土地和住房供给不足，而三四线城市土地和住房供给过剩的“结构性过剩与结构性短缺并存”现象。虽然近年来中央和地方引起了高度重视，但在面对经济不景气时许多地方政府仍寄希望于房地产市场。这种现象必须在供给端进行有效调控和遏制。同时，针对当前一二线城市出现的商业营业用房库存迅速增加的现象，可以适时调整该类型商品房的供给量，必要时可以尝试“商改住”等房地产用途结构的调整。在土地审批环节，应该适时调整住宅用地与工业用地、商服用地的供给比例，根据经济发展和人口结构状况制定中长期的城市土地和房地产供给规划。进一步强化不动产登记制度，完善住房信息系统的联网和数据公开机制，有针对性地引导房地产开发企业建立供求基本平衡、结构优化合理的区域市场体系。

（作者单位：中国社会科学院财经战略研究院城市与房地产经济研究室）