我国实施“以房养老”的制约因素分析

谢婉娥

摘要：以房养老模式的出现和引入是我国现行养老体制的一种有效补充，对社会资源的更优配置具有重要意义但是，在我国目前仍然存在传统观念、尚不完善的政策环境、市场机制的不完善与信息披露不完全和众多不确定性因素等制约“以房养老”顺利实施。破解“以房养老”的制约因素应该建设良好的经济环境和法律政策的保障，具体应该促进金融市场发展直至完善、建立健全针对“以房养老”的法律法规和加大宣传力度，实现老有所养、老有所乐。

关键词：以房养老；必要性；制约因素；思路

中图分类号：C913.6 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2016）018-0000-01

目前，我国人口老龄化现象日趋严重，我国老年人口的总数将于2012年达到1.95亿大关，老龄化比例达到14.3%。预计到2014年我国老龄人口总量将突破2.1亿，老龄人口将占总人口的15.5%，并将保持明显上升的态势。一方面出现中国老龄化趋势且在迅速加快，另一方面经济并不发达，出现了未富先老的状况。“以房养老”模式的出现和引入对于缓解我国所面临的养老危机将起重大意义，它可以作为我国现行养老体制的一种有效的补充。

一、“以房养老”

“以房养老”的具体做法通过抵押老人自由的产权房，定期获得一定数额养老金或入住老年公寓的养老方式。保险公司或银行将在老人去世后收回房屋产权。“以房养老”是对现行养老保障机制的有效补充完善途径。一方面，由于我国已经进入老龄化社会的行列，出现了六老一小的现象以及“4+2+1”模式；另一方面，企业退休金和工资偏低、养老金面临缺口以及家庭养老保障功能弱化等问题。国务院于2013年特印发《关于加快发展养老服务业的若干意见》以应对老龄化趋势。其中明确提出“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”工作意见，并与2014年上半年试行。

该政策源于荷兰，兴盛于新加坡与美国。在我国，2005年南京汤山的“温泉留园”养老院项目是先行者。

二、我国目前实施“以房养老”的制约因素

（一）传统观念对“以房养老”的抵制

我国的社会传统与舆论会使选择自我养老家庭的子女承受社会舆论压力，阻碍自我养老的进行。并且，父母的房产通常被认为是子女的财产之一。父母和子女在将房产抵换养老金方面立场不同，易造成家庭矛盾，制约以房养老方式选择。

（二）尚不完善的政策环境对“以房养老”的影响

国家缺乏对以房养老模式相应的政策保护，现行政策还会对以房养老造成一定的阻碍。第一，七十年的使用权，七十年过后土地收归国有，目前国家仍没有明确续期续费法规。第二，金融业分业经营，制约一些金融机构开展较复杂和大型的综合业务。第三，流质契约无效的风险。

（三） 信息不公开的不完善市场机制

以房养老业务的开展是复杂的，涉及如房地产市场趋势预测，借款人寿命预期，金融机构收益预期等复杂问题，需要全盘考虑如宏观经济对利率影响等。这都需要有全面信息披露机制与专业机构的支持。然而，具有全面专业知识的中介机构在当下的中国是十分稀缺的。同时相关信息的全面搜寻也需要付出极大成本。这一现状会给相关放贷机构带来较大风险，如由于前期预估失误导致以房养老产品的设计和实行失败。

（四）众多不确定性因素对“以房养老”的制约

1.利率风险。中国公积金的运营模式为“低进低出”的社会保险。国家压低存款利息，并以较低利息发放个人住房抵押贷款。以房养老过程中涉及的贷款利率过高，则与国家宏观经济政策相冲突，影响国家金融系统的稳定性与完整性。

2.人寿精算准确性。以房养老的成本和收益都受到个人寿命的极大影响。对借款人寿命预期过长，会损害借款人利益，过短则使贷款人受损。偏差过大，会导致贷款人无法兑现合同内容，导致计划失败。

3.房产价值估算风险。我国二手房市场欠发达，不易于房产价值的客观估算。而以房养老成功开展的一个关键即房产价值估算。估价的准确性与老年人获得养老金的满意度和贷款人收益紧密相关。波动大的房产市场，不利于以房养老行业的健康成长。

三、破解“以房养老”制约因素的思路

（一）基本结论

基于我国社会的现状，“以房养老”只能是健全养老体制的锦上添花，不可草率推行。解决老龄化问题的关键还在于政府部门将强联合，加速推进包含社区养老，商业养老， 社会基本养老以及居家养老等多种形式全面养老体系建设，为全面应对我国老龄化社会做出相应的政策保证。从而从根本上保证公民老有所依，完善我国社保体系。

（二）破解“以房养老”制约因素的思路

综上，“以房养老”的有效推行需要健全法律政策与良好经济环境的保驾护航。然而现今中国不成熟的金融市场以及相对空白的法律法规阻碍了这一设想的健康发展。通过对我国几个先行以房养老的方案研究，需要从经济、政策和观念几方面解决以房养老的难题。应该在宏观上维持一个良好市场环境，建立健全市场机制。在解决“以房养老”在现行法律法规中无法可依的情况，可考虑通过立法或补充司法解释的方式来解决。对于我国长期以来的子女养老方面的传统思想阻碍，则应加大对相关政策的宣传力度，提倡通过自我奋斗自主养老，鼓励子女与父母进行更多精神上的的交流与沟通，并将“以房养老”作为一种养老方式的补充，减轻以独生子女家庭为代表的家庭养老负担，创造更和谐的家庭氛围，维持社会的和谐稳定。

参考文献：

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