北京二手房唱主角

张佳竹

进入5、6月，北京的二手房市场终于从沸腾中冷静下来，第二季度网签量持续回落。虽然整体降温明显，但并不妨碍二手房对整个市场的主导。

根据中原地产研究部统计数据显示：截至5月25日，北京年内二手房住宅签约121768套，新房住宅签约19485套。整体看，二手房占市场住宅成交比例高达86.2%，而这一比例在过去几年一直在70%上下，北京楼市已经全面进入二手房时代。

业内人士认为，由于土地供应锐减，北京新建商品房全面豪宅化等因素的影响，未来二手房将在很长一段时间内占据北京楼市的主力地位，刚需和改善型需求转投二手房、高端需求投向新房的客群分化将越来越明显。

从火爆到冷却

从1月到6月，二手房市场玩了一把惊险刺激的过山车。

从2月的低谷（网签15149套）倏尔冲上3月32009套的高峰，再到最近断崖式的下跌，6月网签13739套，跌到尘埃里。

据中原数据统计，6月北京二手房的网签量环比跌幅高达43%，这一成交量也是2015年3月来的最低点，特别是相比2016年前5个月，跌幅十分明显。

从记者走访门店的情况来看，整个市场正在经历一场降温。

在海淀学院南路一条街道上，分布链家、我爱我家等多家中介门店。最近一段时间，这些门店的经纪人开始少了些繁忙，多了些等待客户上门的闲暇时间。

远洋沁山水附近的一链家门店经理告诉记者，5月开始，前来咨询和看房的人明显比3、4月少了一些，到了6月，门店基本可以用冷清来形容，即使是周末，来访量也少得可怜。

皂君东里的情况也类似。

据一名经纪人介绍，目前区域的报价已经出现下调，皂君东里的一套两居4月成交价是470万元，如今同样的户型和朝向，业主报价400万元。

“端午节之后看房的人不算多，您可以多找几个合适的房源一起看。”该经纪人称，4月、5月，区域里卖得最好的皂君东里，仅这一个社区就成交了十几套。“最近估计是该买的都买得差不多了，看房的人也就变少了。”

据伟业我爱我家集团数据中心统计，5月最后两个工作日，全市二手房住宅网签量几乎均接近2000套，但进入6月之后，北京二手住宅的单日网签量便由1000+骤降至500套甚至更低。同时，根据链家网统计，目前的二手房市场房客源比已经下降到3以下，远低于市场繁荣时期的4以上。

北京中原地产首席分析师张大伟分析认为，整体看，北京二手房市场在经历连续一年多上涨后，最近出现了降温趋势。

“6月二手房成交量快速回落主要是受到市场高位降温、全面房源核验、信贷未继续宽松等原因影响。”张大伟分析称，一季度爆发后，市场在二季度出现冲高回落迹象，从北京市场看，今年二手房签约已经超过13.4万套，商品房住宅也全面高端化。整体市场在上海、深圳调控影响下，也出现了放缓的迹象。与此同时，购房者逐渐出现恐高心理。后市如果没有信贷继续宽松，很可能成交会继续在单月1.5万套上下徘徊。

房价或将小幅回落

“自去年3？30新政以来，北京二手房市场在一系列政策的推动下持续升温，尤其是2015年10月以后，随着股市走低、资金持续进入，二手房市场一直维持高温状态。”伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析认为，整个市场的潜在需求被大量释放和提前透支，造成了市场后续需求的不足，加上政策的趋严从紧，北京二手房市场的降温不可避免。

胡景晖认为，未来北京二手房市场交易量还将持续走低，而价格在交易量连续多月走低的情况下将逐步止涨。

据北京中原数据，6月来北京二手房均价为4.13万元/平方米，整体看相比5月同期的4.12万元/平方米上涨了0.2%，涨幅相比前期继续收窄。

目前看，二手房的议价空间在明显增加。

“这个月门店二手成交下滑得蛮厉害的，我们5月二手业务的总业绩是280万元，这个月只有100万元左右。”北京中原五棵松区域门店经理朱月华在接受澎湃新闻记者采访时介绍说，前面几个月成交量一直很大，透支了很多需求，而且价格涨得也快，现在的客户已经有点接不上价了。

朱月华表示，目前区域周边二手房价格较4、5月份有所下降，已经出现议价空间，幅度在2%-3%，一般一套总价300万元的房子，能有10万元的议价。“我们也在做业主的工作，让他们把价格降一降，不过我认为这不能算是降价，而应算作微调，毕竟市场是不可能一直呈直线往上走的。”

这样的情况不仅出现在普通住宅市场，二手豪宅市场价格也出现了松动。

据记者了解，北京中原万柳豪宅片区的业绩也创下了新低，9家门店的二手业绩只有200多万元。该区域房源总价在15000-50000万元，但6月只成交了4单，业绩很不理想，且该片区的议价空间较大，幅度在5%-10%。

据该片区区域经理李田农介绍，现在是买方市场，客户买房的需求不是很迫切，有的业主着急用钱，没办法只能降价。“预计进入7月仍将维持这种行情。”

二手房时代来临

虽然6月二手房表现出颓势，但不可否认的是，二手房已经成为市场中当之无愧的主角。

中原地产研究部统计数据显示：截至5月31日，北京年内二手房住宅签约135507套，新房住宅签约24190套，二手房占市场住宅成交比例高达84.85%，进入了全面的存量住宅时代。而这一比例在过去几年一直在70%上下。

从数据来看，二手房成交量是新房的六倍多，这一比例已经大大超越2015年。

而且根据统计数据，前5个月北京二手住宅的成交量已经超越2015年上半年总额，虽然目前已经开始出现回落，但其在市场上的强势地位已经毋庸置疑。

另一方面，越来越多的购房人开始转投二手房的“怀抱”。

“现在想在北京买新房太难了，基本都是天价，根本买不起。”某国企职员孙斌（化名）告诉记者，一开始他是奔着买新房去的，但发现如今北京五环内的新房全是别墅、豪宅，价格动辄10万元/平方米，“买二手房更多的是对现实的妥协，是无奈的选择。”

“地价决定房价”。北京某房企负责人告诉记者，去年北京拍出的地价一块高过一块，不做高端项目开发商根本无法回本，北京不仅是二手房市场逐渐占主导，更是开启了全面高端化的节奏。

由于北京新建商品房价格普遍“高端化”，二手房已成许多刚需和改善型刚需主要的置业方向。出于价格、交通、配套等因素影响，大多“刚需”从一手房市场转向二手房市场。

“从住宅存量特征来看，目前六环外已超过五六环之间成为库存主力区域。根据亚豪君岳会统计数据显示，截至目前，六环外住宅库存占比高达40.35%，居各环线之首，相比去年同期占比上升4个百分点。”亚豪机构市场总监郭毅表示，随着北京地价不断走高对于房价助涨压力的不断增加，北京新房市场低成交、低供给、低库存、高价格的“三低一高”趋势将持续，新房市场将彻底成为高端客群追求住房品质升级的需求产品，刚需和改善客群则只能选择在二手房或公寓中，找到符合自身总价预期的产品。

张大伟认为，在这样的背景下，二手房市场的主力地位会愈加凸显，因为刚需和改善仍然是这个市场需求的主要来源。他们大量被挤压进二手房市场，二手房的成交量自然也就会继续超越新房。

当二手房占据了市场的主导地位之后，其任何变化对整个市场的影响也会更加明显。张大伟表示，全面进入二手房时代之后，决定市场整体价格的已经不是新房市场价格，而是二手房的价格。这种情况下，二手房签约量大涨，二手房的交易税负、贷款政策等，都决定了市场的波动。