浅谈营改增后房地产企业的纳税筹划

安尼



浅谈营改增后房地产企业的纳税筹划

安尼

摘要：2016年5月1日起，营改增试点范围将扩大到建筑业、房地产业、金融业和生活服务业，将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围。目前，我国房地产企业面临税负高、库存大等问题。本文从房地产企业纳税筹划的基本概述出发，结合营改增的政策针对房地产企业特点，探讨关于房地产企业在不同阶段针对增值税的纳税筹划，使房地产企业达到合理避税的目的，减轻税收负担。

关键词：房地产；营改增；纳税筹划

一、房地产企业纳税筹划概念

房地产企业纳税筹划以减轻税负为目标，根据相关税收法律条例，进行合理的规划避免不合理的纳税。根据自身企业的特点以及当前各项税收征管办法中，找到企业纳税筹划的机会和空间。营改增后对老合同、房地产的老项目采取过渡性措施，以确保全面推开营改增后，实现所有行业全面减税、绝大部分企业税负有不同程度降低的政策效果。

二、营改增后纳税筹划的可行性

房地产企业营改增前的税收负担重，政府的税收制度引导不够，法律政策也存在其缺陷。房地产企业纳税筹划的前提是不违背相关法律法规，纳税筹划就变得具有可行性。增值税具有可抵扣性的特点，以及房地产企业上下游行业的相关性，为纳税筹划提供了广阔的舞台。

三、营改增后纳税筹划的重要性

1.房地产企业本身纳税税种多，税收负担重

房地产企业开发分为五个阶段，建设周期长、资金投入大。除此之外，开发商从取得土地、开发建设、自持经营以及销售等各个阶段都会涉及到缴纳各种税款。一个完整房地产项目主要税费有耕地占用税、契税、营业税（营改增前）、城市维护建设税、教育费附加、城镇土地使用税、房产税、土地增值税、企业所得税、印花税、个人所得税、河道费（河北省）等。在实际开发过程中，主要税款都采取按一定比例预缴。恒大集团董事局主席许家印曾经“炮轰”房地产的高负税，“收费项目大约占房价的11%，房地产相关税收约占房价的13%-15%，房地产税费合计约占到房价的26%。”营改增之后一般纳税人增值税税率为11%，虽然税率增加，但属于价外税，可抵扣的特性在整个行业上下游能消除重复征税。

2.增值税纳税筹划利于促进企业发展

营改增将地产企业带入增值税时代，不仅是简单税种的变化，它要求企业对自身的经营流程重新进行设计，内部管理要由粗犷转向精细。企业管理层必须重视，共同谋划、积极应对，做好风险内控，项目流程的各环节，要求予以规范化。这能使企业平稳过渡达到最终降低税负、促进发展的目的。

四、针对增值税的纳税筹划建议

在2016年5月1日营改增范围扩大时就会涉及到新老项目。房地产老项目，是指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目。认定为一般纳税人的企业，销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。简易计税方法的企业不得抵扣进项税额。营改增前后老项目的纳税对比，举例某地产公司销售属老项目商品房100万元，营改增前应交营业税5万元（营业税税率5%），营改增后销售额95.24万元=100÷（1+5%），应交增值税为4.76万元=95.24×5%，比照营改增前减少了0.24万元，可见销售老项目税负率没变但是减少了应纳税额。所以销售老项目营改增是有利的，由于不需要抵扣进项税，核算简单。

对于销售新项目而言，增值税的纳税筹划建议如下：

1.是否认定为一般纳税人

根据税收政策，应税年销售额超过500万元的纳税人为一般纳税人，未超过500万元的纳税人为小规模纳税人。房地产开发企业中的小规模纳税人，按照5%的征收率计税，不得抵扣进项税，一般纳税人的税率11%，销售老项目为简易征收率5%。房地产企业的年销售额都很大，基本上都符合一般纳税人标准。但是适合哪种身份，要具体分析企业的资产规模、财务核算水平、剩余货值、建筑成本等因素。如果小规模纳税人更有利于企业，那么通过控制年度预售签约进度，分立、分拆方式降低年度销售额。

2.选择正确的建筑服务提供商

房屋主要成本来自于土地和建筑成本，房地产企业能否抵扣增值税的前提就是要选择的建筑公司必须具备一般纳税人资质。首先要在工程招标时，对一般纳税人资质严格要求。其次，在签订各类工程合同时要增加相应发票条款。最后，考虑过渡阶段后签订的建安成本合同成本是否上涨问题。建筑企业主要项目人工成本费用不能取得进项发票，势必导致成本增加。所以选择的建筑企业必须能够对项目人工成本目标有效控制。

3.增加精装房比例、商业地产销售

相对于毛坯房，精装房的电器、灯具、洁具、装饰材料、装修工程可以取得增值税进项发票抵扣，这样企业加精装房的比例就可以降低税负。或者精装后自持开展不动产经营租赁服务（比如办公工位出租）。

4.多元化企业战略

营改增覆盖范围涉及诸多相关行业，企业可将自身业务转型升级，从传统单一的住宅地产，向相关行业扩张，扩展至物业、园林、装修、装饰材料、技术咨询服务业、广告服务等。开发间接费既可取得抵扣发票，又可以成为新的业务增长点。纵向一体化战略、多元化的企业战略，更能够抵御市场风险。

5.控制签约销售进度

企业可以根据当月已预缴的增值税款，控制销售签约进度，控制每月的开票金额。减少因开票的集中造成的对现金流的影响。

6.内部人员的培训

原来的房地产账务处理相对简单，营改增后对企业的财务人员提出了更高的要求。企业应组织学习增值税的有关知识，比如专用发票的管理、哪些费用的进项税不能抵扣（交际应酬、福利费等）、税收风险管控等。也可以聘请专业机构进行纳税筹划和培训。

五、结束语

营改增是财税体制改革的重头戏、也是供给侧改革的重要举措，前期的试点已经取得了积极成效。房地产企业需要认真学习相关政策法规，积极应对。

国内的百强地产企业中大多数都在积极努力的提高自身的竞争力、努力的降低经营成本，不断地向正规化、规模化、品牌化前进。但是因其涉及的税种多，税负重，所以做好企业的纳税筹划工作是企业发展的重要途径，也是走可持续发展的必要手段。

参考文献：

［1］攀剑英.房地产开发企业纳税实务与风险防范.大连出版社，2011年版.

［2］关于全面推开营业税改征增值税试点的通知.财税〔2016〕36 号.

［3］王艳丽.房地产企业纳税筹划［J］.会计之友，2012，10（8）：78-8.

（作者单位：唐山中骏房地产开发有限公司）