新常态下我国房地产市场变化分析与调整思路

刘寅 朱庄瑞

摘要：2013年底以来，我国经济发展进入新常态，经济增速放缓，产业转型压力增大。与此同时，房地产行业也经历了开发投资增速放缓、房地产价格回调的过程。文章认为，这是房地产周期规律性变化的正常结果，标志着房地产市场将进入理性发展阶段。未来，房地产市场价格将稳中有动。中央及各级地方政府、房地产企业应当正视房地产市场的变化，积极适应新常态，及时调整思路与举措，促进房地产行业的可持续发展。

关键词：新常态；房地产；转型升级；理性

2013年底以来，由于国际金融危机的深度延伸影响，总体世界经济仍然比较低迷，各类潜在风险相互交织。与此同时，我国经济也进入产业结构转变调整期和经济增长引擎更换期，经济下行压力巨大。2014年5月，习近平总书记首次提出当前我国经济要积极、主动适应“新常态”。作为中国经济支柱产业的房地产行业，在新常态下首当其冲，面临了诸多困难与挑战。

一、 新常态下中国经济的主要特征

中国经济经过长达30多年的高速增长，随着此前积累的诸多风险不断显化，人口、资源、政策红利等多方面优势不再明显，现已进入拐点阶段。中国经济明显出现了不同于以往的特征，集中体现在以下几个方面：

1. 经济增长速度放缓。根据中国经济网2005年～2015年近10年统计数据，我国GDP增速经历过去30多年平均10%左右的高速增长之后，从2012年起开始逐步步入下行区间，2013年至2015年增速分别为7.7%、7.3%、6.9%，预计2016年全年中国经济增速将进一步降低，约为6.5%～6.8%。

2. 结构转型压力增大。产业结构方面，钢铁、煤炭等传统行业严重产能过剩，第三产业虽然逐步成为产业主体，但是产值占GDP比重相距发达国家仍有一定差距。增长动力方面，随着劳动力、资本等要素价格上涨，经济发展无法再依赖传统要素驱动、投资驱动方式，科技创新驱动逐渐取代成为新的增长点。

3. 发展面临多重挑战。新常态下我国经济、社会面临许多新的挑战，一些不确定性风险逐渐凸显。一方面，老龄化问题、城乡区域差距问题、医疗问题等仍未得到有效解决；另一方面，楼市、股市、地方债务等方面长期积累的诸多潜在风险，随着经济增速下滑渐渐凸显，这些风险因素相互关联，任何一个风险点的爆发都有可能产生连锁性的反应。

综合来看，当前经济告别过去传统高速增长，转而进入中高速发展阶段，是新常态的最基本特征。在这种形式下，房地产行业作为过去十年来国民经济发展的支柱行业，也面临着新的问题与挑战。

二、 新常态下房地产业面临的变化与挑战

自1998年实行住房分配货币化以来，我国房地产行业进入市场化阶段，并得到快速发展，为国民经济总量增长和社会发展做出了巨大贡献。但由于过去十多年房地产业投资过热，完全脱离了理性发展的轨道。2013年底至今，随着国内外经济形势的变化、中国货币政策的变化、房企之间竞争的加剧，房地产行业面临着前所未有的困难。

1. 房地产业整体经营状况变化。整体来看，房地产业无论是开发投资、销售额还是价格水平，增速都已经明显放慢甚至出现负增长。根据国家统计局统计数据，2015年，全国房地产开发投资95 979亿元，比上年名义增长1.0%，增速比1月～11月份下降0.3个百分点。商品房销售面积128 495万平方米，比上年增长6.5%，增速比1月～11月份下降0.9个百分点。商品房销售额87 281亿元，比上年增长14.4%，增速下降1.2个百分点。2015年12月份，房地产开发景气指数为93.34，比上月下降0.01点。

与此同时，房地产行业盈利空间不断缩小。虽然2015年以来，全国整体的楼市销售在政策不断利好的刺激下，温和回暖，但是行业整体销售情况不容乐观，去库存和资金压力巨大。土地价格、人员工资、材料调动以及融资等成本支出都在加大，进一步导致房地产企业的利润不断收缩。根据网易财经报道数据，2015年，沪深两市共计50家上市房企中，15家房企预告净利润亏损。剔除数据公布不全的6家房企，按照预告净利润同比增长下限来看，净利润同比下滑企业达23家，占比约五成。

2. 房地产业在国民经济地位变化。房地产业影响力系数和感应度系数是判断房地产业在国民经济中所发挥作用的重要指标。房地产业影响力表现为它对国民经济发展的拉动能力，其影响力系数能够反映房地产业增加一个单位最终使用时，对国民经济各部门所产生的生产波及影响程度；房地产业感应度表现为国民经济发展对房地产业的推动能力，其感应度系数能够反映当国民经济各部门增加一个单位最终使用时，房地产业在需求方面受到的感应程度，也就是需要房地产业为其他部门的生产而提供的产出量。

利用我国2008年～2014年42×42部门投入产出基本流量表中的数据附录，借助SPSS统计软件，我们可以计算得到房地产业影响力系数和感应度系数，以及在42个行业中的排名，如表1所示。

从影响力系数来看，房地产业对国民经济的拉动能力逐年下降，排名从2008年的第2名逐渐下降到2014年的12名。这说明房地产业对其他部门所产生的波及影响程度高于全社会平均影响水平，但是逐年下降，这反映了房地产业在国民经济中的地位下降。

从感应度系数来看，房地产业受国民经济的推动能力指标感应度变化不大，感应度排名逐年下降，排名从2008年的第12名逐渐下降到2014年的22名左右。这说明房地产业受国民经济的感应程度处在42个行业的中间，通常低于第三产业中的批发和零售贸易业、租赁和商务服务业，交通运输和仓储业。

对比影响力和感应度系数来看，房地产业的影响力系数较高，排名靠前，高于全社会平均水平，并且逐年下降；感应度系数不高，处于42个行业中间位置。并且感应度系数小于影响力系数，这表明房地产业对国民经济发展的拉动作用较强，但是逐年下降；受到国民经济的推动作用相对较小，即房地产业对国民经济的拉动作用大于国民经济对它的推动作用。综合来看，房地产业对国民经济的总带动效应逐渐降低，但是在国民经济体系中仍占有重要地位。

3. 房地产上下游产业变化。作为国民经济的支柱产业，房地产业融资量大，产业链长，与其他国民经济产业之间存在着广泛、密切和复杂的产业关联。从上游来看，在经济活动中，房地产业需要上游产业（即后向关联产业）为其提供各种产出，以作为其要素供给；从下游来看，房地产业把自身的产出作为市场去去提供给下游产业进行消费。分析房地产典型上下游产业的变化，可以反映房地产行业的供求状况。

（1）建筑业。建筑业是我国国民经济的重要物质生产行业，为房地产业提供中间产品，因此是房地产业的传统后向关联产业（上游行业）。根据国家统计局数据，2003年～2013年，建筑业固定资产投资增速自2010年40%以上的高位增长后有较大幅度的下降，2011年～2013年增速分别为19.8%，11.4%，-1.9%。建筑业总产值增速在2011年起也步入下行区间，2011年～2013年分别为21.3%，17.8%，16.1%。

总体来看，建筑业作为传统支柱产业，在我国国民经济体系中仍处于非常重要的地位，但是随着经济增速下滑趋势日益明显，建筑业固定资产投资、总产值等总体指标，以及房屋施工面积和房屋竣工面积等于房地产业相关的指标长速度也不断下降。

（2）批发和零售贸易业。批发和零售贸易业是传统的房地产前向关联产业（下游行业），该行业连接房地产行业的生产和消费，是房地产流通的重要环节，是房地产业相关部门的产品和服务实现价值的重要媒介。

根据国家统计局数据，我国批发和零售贸易业市场数量，营业面积和总成交额增长率自2010年以后，均体现出总量增长但是增长率不断下调的特征。其中，市场数量和摊位数指标在2013年甚至有所下降，从一定程度上也反映了当前房地产市场供求正逐渐从供不应求走向供求平衡甚至供大于求的趋势。

由以上分析，随着中国经济发展迈入新阶段，房地产业也进入“新常态”。这种“新常态”表现在房地产行业已结束了“低风险、高利率”的黄金十年，进入“高风险，低收益”的阶段，经济粗放增长对房地产行业的过分依赖将逐渐降低，纯粹依靠房地产投资来带动经济的方式行将转变。

三、 房地产行业变化分析与未来预测

根据马克思在《资本论》中对价值规律的论述，商品的价值量是由生产商品的社会必要劳动时间决定，商品的交换比例以商品的价值量为基础，按照价值相等的原则互相交换。价值决定价格，价格围绕价值上下波动。价值规律也是房地产市场的客观基本规律。过去十几年，由于中央政府的宏观利好政策，以及许多地方政府单纯依靠“土地财政”，过度刺激房地产发展，致使房地产市场一直处于亢奋状态，开发投资过热，房价过高，大大超过其实际价值和居民实际承受能力。但长期来看，房地产的价格由市场供需决定，因此必然会回归到与其价值相适应的水平。

我国房地产行业的变化，一方面是由于部分二三线城市前几年房地产行业发展过快，供过于求，出现库存过剩，另一方面是因为世界经济发展缓慢，我国经济发展也经历换挡回落过程。房地产开发投资增速放缓、房地产价格回调，从根本来看，更多的是房地产周期规律性变化使然，体现市场的理性回归，并非预示着房地产泡沫即将破裂。我国房地产市场出现供求变化、价格回落等是正常现象，也是价值规律的体现。

一方面，中国不同地区发展很不平衡，各个经济单元产业结构不同，通过良好的政策引导，能够实现优势互补，接续发力，保证中国宏观经济以年均6%～7%以上的中高速持续增长。在这种情况下，房地产市场全面大幅下跌甚至崩盘的可能性较小。另一方面，由于中国城镇化率还比较低，约为56.1%。由于城乡二元分割体制限制了城乡要素的自由流动和合理分配，真实的城镇化率不到45%。因此我国总体仍处于城镇化加速阶段。城镇化的过程会逐步形成产业和人口的集聚，随着收入水平的提高、人口转移与新型城镇化战略的提出，一线城市以及部分二线城市刚性居住需求的潜力依然巨大。

因此，2014年以后房地产行业将进入一个正常的、可持续的“新常态”，或者说，房地产行业发展由“黄金十年”进入“白银十年”。未来，我国房地产价格将整体趋于平稳，并有波动，回归依市场供需而波动的周期性变化规律。但是，在发展程度不同的城市和地区，情况仍有所差异。

四、 新常态下房地产市场的发展建议

1. 政府的角度。从中央政府的角度，短期应尽量避免采取过于频繁的全国性刺激政策扭转下行趋势。自2003年121号文件始，至2013年，中央政府运用了各种经济、法律与行政手段对房地产价格进行宏观调控，并出台了70余项相关政策，包括实行限购、调整首付、控制信贷、限制土地供应以及出台房产税等。这些政策，实质均是从地方政府、开发商、金融机构、居民等不同主体入手抑制需求，且前后政策目标缺乏连贯性、一致性，对房地产市场发展时而鼓励，时而抑制，一定程度上导致房地产市场秩序混乱，无法使供需双方达成稳定预期，过多的人为干预反而导致房地产市场波动剧烈。长期来看，中央政府应当改革对地方政府以GDP为纲的政绩考核体制，简政放权，鼓励地方政府努力发展实业经济，引导地方房地产业由支柱产业向基础性民生工程回归，重塑民生导向的住房政策。从制度设计的角度，应自上而下构建城乡统筹、协调发展的房地产市场，形成多渠道、多层次满足城乡居民居住和投资需求的长效机制。

从地方政府的角度，首先，应当优化住房供应结构，针对不同收入阶层的住房需求，调整不同类型、不同层级住房市场供应规模，建立完善的住房供应体系。其次，继续坚决抑制投资投机性需求，化解可能出现的泡沫化风险。针对市场上的大规模投资资金，政策上应当以“疏”代“堵”，寻找适当的、对社会有益的投资渠道，例如公共租赁型住房、养老公寓等等。第三，政府调控政策应更加灵活，更多发挥市场作用，例如对于库存过剩，供大于求的二三线城市，适时取消一些行政限制措施和其他不符合市场规律的措施，同时应建立公开、透明、及时的房地产信息发布系统，努力创造公平竞争的市场环境，尽量降低交易信息不对称带来的各种问题，促进房地产业健康可持续发展。

2. 房地产企业的角度。从房地产企业的角度，应从快速发展的思维方式、盈利模式中走出来，针对新常态、新特征及时制定新的发展规划，加快产业结构的转型升级。

（1）房地产企业需要优化房地产业的增长结构，丰富企业增长动力。随着10多年房地产市场的高速增长，住房总量不足的问题在多数城市已经得到了解决，绝对短缺已不存在，关键在于结构。

一方面，原本完全以商品住宅为主的企业可以转型做保障房。从近几年政府的调控思路来看，保障房的建设工程将进一步推进。自1998年房改以来，福利分房制度在全国大部分城市地区相继停止。然而各级地方政府在住房保障方面重视和投入严重不足，导致当前房地产市场商品房占绝对主导地位，占比超过90%，市场供应结构极不合理，距离“十二五”规划中五年内建设3 600万套保障房的目标仍有不小差距。预计未来保障房在市场上的占比达到25%～30%，从根本上改变我国住房市场的供应结构，以保障所有群体的居住需求。因此，在未来十年内，保障房体系建设将是中央政府在住房问题上的最重要工作内容，房地产企业致力于保障房的开发、建设也将得到土地、税费、金融等多方面的支持。

另一方面，房地产企业可以致力于其他新兴产业形态，如产业地产、旅游地产、养老地产等。以养老地产为例，截止到2014年底，我国60岁及以上老年人口达2.12亿人，占总人口的15.5%，65岁及以上人口达1.38亿人，占总人口的10.1%，大大高于国际老龄化标准10%和7%，且老龄化程度有进一步加快的趋势。由于人口老龄化伴随的少子化趋势加剧，传统家庭养老压力不断增大，同时随着经济、社会发展，老年人逐渐成为富有人群，个人养老规划意识加强，消费观念及结构转变。作为老年服务业和老年房地产业有机结合的一种新兴的地产业态，养老地产开发行业生命周期正处于上升期，在我国尤其是城市地区有着较大市场需求和发展潜力，积极探索适合我国国情和市场需求的养老地产发展模式，有利于实现房地产行业的可持续发展。

（2）房地产企业应逐步由制造业向服务业转变。房地产企业应摒弃单纯以新建商品住宅开发投资、销售为主体的模式，以提质增效为核心，针对由于过分重视住宅投资开发，导致配套服务等发展缓慢、社会满意度较低的状况进行完善，更多关注居住服务、中介服务和物业管理等方面，以中介服务业为例，房地产经纪、评估、咨询等中介服务是房地产行业发展的重要组成部分，贯穿在房地产业经济运行的全过程之中。长期以来，由于相关法律法规滞后和行政监管不力不足等原因，传统中介服务行业存在从业人员素质不齐，服务总体水平不高，绝对数量多、相对规模小等诸多问题。在整体房地产市场发展趋缓形势下，中介服务业理应转变思路。首先，强化行业协会管理作用，赋予行业协会审查与处分的权利，完善行业制度，加强从业门槛，提升行业素养；其次，利用移动互联网快速发展机遇，搭建社区O2O服务平台，利用网络化的社区服务平台提高中介服务效率和服务品质；第三，加强人才培训，提升从业人员综合业务素质和职业道德水平，打造知名服务品牌。

总之，房地产企业需要转变传统经营思路，适应不断增长的城市居民消费与文化多样性需求，促进房地产行业的可持续健康发展。

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