浅析房地产企业融资创新

王萍

【摘 要】2015年李克强总理在两会上提出了“以围绕服务实体经济，推动金融体制改革”的重要观点，充分发挥金融对经济结构的调整作用。房地产企业是国家支柱型产业，也是高杠杆、资金密集型企业，对金融的依赖性较强。所以，充分发挥金融在企业中的杠杆作用，成为企业健康和平稳发展的重点。本文主要从近几年来房地产企业融资创新的方式上进行探讨和分析，为房地产行业顺利转型和稳定发展提供建议。

【关键词】房地产融资；融资创新；融资方式

房地产行业是我国支柱型产业，上下游相关产业达到200余种，房地产行业也是高杠杆、资金密集型行业，对金融有很强的依赖性，金融环境的变化对房地产企业的发展影响重大，企业资金链的顺畅直接决定企业的生死存亡。合理的安排资金结构，控制融资比例和融资成本成为房地产企业资金管理的重中之重。2015年国家在房地产融资方面实现较大突破，进入房地产+互联网时代，为房地转变运营模式，实现第二次飞跃发展提供了新的机遇。

一、经济形势及金融政策对房地产行业的影响

中国房地产起步于20世纪80年代末期，90年代房地产改革全面启动，随着住房制度改革和居民收入水平的提高，房地产进入快速发展时期，但由于监管及相关制度的缺乏，暴露出房价涨幅过快，结构不合理等一系列问题，导致出现严重的社会矛盾。2014年，中国整体经济增速放缓，国家加强了对房地产行业的调控力度，整个行业陷入前所未有的困难境地，许多小企业纷纷倒闭，大中企业也面临经营思路和经营模式的转变。2015年整体经济情况略有好转，为保持房地产行业平稳发展，国家相继提出了新型城镇化、取消户口限制、放开二孩等发展规划，同时，为有效配合实体经济的复苏，出台了一系列货币政策和金融政策，相继六次降息、四次降准，放松首套房贷款认定标准、房贷利息抵税等，对房地产企业的健康发展起到了促进作用，房地产行业在国家政策的引导下逐步从快速发展、不规范，无监管的状态，向平稳增长、制度化，规范化的良性状态转变。

二、房地产企业融资创新的模式

近年来，国家全面放寬企业债发行审批，简化发行流程，降低资金成本；不断引入资产证券化，房地产信托投资基金，抵押支持证券等多种金融产品，有效缓解了房地产企业融资难的问题，提供了更多的融资途径，为房地产企业稳定发展提供了强有力的后盾。

影响企业融资的两个关键因素，一是融资渠道，二是融资成本。所以，如何构建多元、合理、符合我国房地产市场发展的融资渠道，并能有效降低企业综合融资成本成了房地产企业讨论和研究的重点。目前，被房地产企业推广的融资创新方式有以下几种，现将通过实例对其在企业中的应用进行分析。

1.发行企业债券。国家发改委近一两年来对企业债进行改革，先后实施了分类管理、下放预审权限、鼓励企业债券融资创新等一系列改革举措，力图推动企业债券在新时期实现跨越式发展。2015年前10个月房地产企业债发行总额达到4000多亿元，占公司债总量的49%，有效的替换了房地产企业现有的高成本融资品种，缓解了经营压力。在年度发债井喷的行情中，恒大地产的运作非常成功， 6月首次发债200亿元后，于10月再次成功发行200亿元，帮助企业在短期内取得了大量长期限、低成本资金，为扩大经营规模、实现战略规划提供了充足的资本保障。数据显示，2015年上半年，恒大地产净利润高达132.9亿元，同比大幅增长40%；创历史最高值，成为行业领头羊。在房地产行业整体发展受阻的经济背景下，恒大地产能保持业绩连年增长，与其实行“高周转，低成本”的融资策略是分不开的。

2.资产证券化。资产证券化就是把企业流动性较低的、非证券形态的资产打包，通过发行股票或债券的方式出售给投资者，房地产企业利用募集的资金进行项目开发，以项目经营利润给股东或债权人分配股利和利息，从而使投资人获取长期稳定收益的过程。

3.房地产信托投资基金（REITs）。房地产信托投资基金是指金融机构先通过向社会公众募集资金，然后以股权的形式投资入股房地产企业，房地产公司负责项目整体运营，以项目获取的利润向投资者分配收益，项目运营结束后投资者还可通过转让股权实现资本增值。此种融资方式，优化了企业的资本结构，降低了房地产企业居高不下的资产负债率，对房地产企业扩大经营规模提供了有利的条件。2015年，万科联手鹏华基金发起了国内首只公募房地产信托投资基金，发行规模30亿元，用于购买前海万科公馆的资金收益权和固定收益类的债券产品。此次房地产投资信托基金的顺利发行，意味着房地产企业在经济转型中迈出了一大步，不仅为广大投资者提供了丰富的投资种类，也为房地产企业的高效发展提供了源动力，有效地拓展了资本市场的广度和深度。

三、推动房地产创新融资持续健康发展的必要条件

构建多元化房地产企业发展的融资渠道，是个不断探索和创新的过程。在这个过程中，首先需要不断完善相关的法律法规，构建创新融资体系，规范房地产企业融资行为； 其次，需要加强信贷监管，搭建网络信用平台，控制和化解房地产信贷风险； 再次，需要大力培养跨专业人才，加强房地产金融理论研究，更好地指导实践工作。

总之，在目前情况下要使房地产行业持续健康发展，还需要政府和企业在实践中不断探索，深入研究美国、英国、香港等地在金融创新领域的丰富经验，结合我国国情，创建多元化的融资渠道，以促进国家经济实现平稳增长。

参考文献：

[1]王丽丽.我国房地产企业融资方式研究[J].合作经济与科技，2013.