新形势下长春市房地产市场“去库存”策略研究

刘楠 白戈

摘要：房地产业的有效去库存是稳增长目标得以实现的重要前提。从长春市房地产业的现状入手，分析了长春市房地产库存产生的原因及影响，提出以下去库存对策：实施房地产市场利好政策，土地储备合理化，积极探索存量转化新模式，刺激购房需求和创新型营销方式。

关键词：长春市；房地产；去库存

中图分类号：F75265 文献标识码：A文章编号：2095-3283（2016）06-0082-03

一、长春市房地产市场现状

根据长春市统计局《2014年长春市国民经济和社会发展统计公报》数据显示，2014年长春市房地产开发投资5344亿元，同比下降129%。房屋面积竣工率为23%，同比下降36个百分点。全市商品房施工面积60695万平方米，同比增长77%。商品房销售面积7588万平方米，下降104%。空置面积5231万平方米，增长52%。

长春市房屋待售面积由2005年的2402万平方米增加到2014年的5231万平方米，增加了2829万平方米，增长了12倍。截至2015年1月长春市场商品住宅累计可售面积为76313万平方米。据中国房产信息集团的数据，长春市房屋存销比达到215，而28个中国城市的平均存销比为132。

二、长春市房地产库存产生的原因

（一）关联产业对房地产行业过度依赖

2014年，长春市完成全社会固定资产投资总额39245亿元，其中房地产开发投资5344亿元，占1362%。土地财政方面，近十年来，土地出让金占地方财政收入的比重一直保持在40%—50%以上，2014年长春市土地交易金额约142亿。税收方面，房地产业税收占长春市税收的1084%。银行信贷方面，长期以来，房地产企业成为银行信贷投放最主要行业。居民财富对房地产业过度依赖，房产租金与转让等收入远远高于正常工资收入。

（二）供应上涨但需求下降

由于受前期房价影响，很多大型开发商囤积开发用地，房地产在建施工竣工面积稳步上涨。与此同时，房地产的需求出现历史性低点[1]。首先是人口拐点到来，作为刚需主力的婚龄人口和作为改善性需求主力的劳动力人口趋于下降。1964—1970年以及1985—1991年有两轮生育高峰，第一轮生育高峰带来的购房需求已经基本释放完毕，而第二轮生育高峰的许多购房需求（“85后”）也已经释放掉一部分，下一个需求“高峰”需要等到1985—1991年的人群达到财富高峰时再释放，但这一波需求将远远小于第一轮生育高峰对楼市的拉动。其次，长春市正处于城镇化推进高峰期，全力推进新城新区建设，城市发展空间全面拉开。西新区、长东北、南部新城、西部新城、北部新城基础设施建设全面提速；净月西部区域、莲花山开发区基础设施建设全面启动。城镇化过程中，对房地产的刚性需求是长期的，但是数量并不乐观。第三，在房地产市场由增量市场向存量市场转变之时，房地产行业的投资性需求也在下降。

三、房地产市场库存的影响

（一）开发商难以短期内实现资金回笼

2014年下半年以来，我国现房销售占比明显上升，期房销售占比下降。销售结构的变化对房地产企业的“资金链”造成了较大的冲击。房地产企业到位资金较上年同期有所下降，这主要是因为“其他资金来源”（包括定金及预付款和个人按揭贷款）下降。2014年定金及预售款比2013年下降124%；个人按揭贷款比2013年下降26%。

（二）房地产业盈利能力明显下降

我国房地产业的净利润率在2009年一度达到1664%的高水平，净资产收益率（ROE）在2013年也一度达到1479%，这导致大量资本涌入房地产领域和过度投资。但随着非意愿库存上升，反映房地产企业盈利能力的净利润率和净资产收益率均出现了明显下降。

（三）房地产开发投资增速放缓

房地产市场对宏观经济的影响，通过其自身占投资的高比重、金融机制等渠道而具有加速器效应。反过来，房地产业的下行也会直接拖累经济增长。正因为如此，房地产业投资占全社会固定投资20%左右，其增长速度在很大程度上维系于房地产投资增长的高低，正是房地产业对经济的加速器效应使然。因此，高库存迫使房地产开发投资增速放缓。

（四）关联产业受影响较大

库存压力对经济的影响不仅直接体现在房地产业自身对经济的拉动作用减弱，而且还会通过对其他行业投资的影响而强化。一是房地产投资的回落直接减少了对钢铁、水泥等建材及相关上下游产业的需求，带动相关产业的投资增长下行。二是房地产投资的下行迫使其他行业主动缩减生产以应对可能发生的非意愿存货上升。三是在社会总资源有限的情况下，房地产投资下降就会相应增加其他行业的投资可用资金量。

（五）地方财政收入压力增加

据财政部数据，“土地出让金”占地方财政收入的比重，从2013年接近60%快速下降至2015年4月的32%，原有的地方财政收入格局已不可维系。从长远看，打破“土地财政”有利于改善地方财政收入结构，但短期内对地方财政的冲击很大。土地财政为地区间竞争驱动的增长提供了必要的财力支持。土地财政收入下降会减弱地方政府的投资动力，也使得地方政府失去了相当部分资金来源。

四、长春市房地产市场“去库存”策略

（一）实施房地产市场利好政策

1货币政策

自2014年下半年以来，除了全面降准和降息，央行还专门针对房地产市场进行过数次调控。央行降低存贷款基准利率后，商业银行的贷款加权利率明显下行，这就极大地减轻了借款买房的利息负担。2015年开始，国家五次降息，四次降准，调整首付比例等政策促进了房地产的销售。

2财税政策

2015年3月30日财政部调整了个人转让房地产的营业税政策，即个人销售购买不足两年的住房，全额征收营业税，销售购买已满两年的非普通住宅，按差额征收营业税；销售购买已满两年的普通住宅则免征营业税。财税政策的调整，降低了房地产需求的融资成本和交易成本，对释放房地产市场需求具有明显的刺激作用。

3社会政策

吉林省发布《关于积极支持住房消费促进房地产市场平稳健康发展的通知》，通知要求待售商品住房销售时间超过24个月的城市，原则上不再新建或少建保障性住房。鼓励各地政府通过回购普通商品住房或二手住房作为棚改安置住房和公租房，回购时优先选择现房房源。

（二）土地储备合理化

从储备土地战略布局来看，一线、二线、三线和四线城市科学布局，以最大程度地分散房地产市场区域性特征带来的投资风险。从储备土地的用地性质来看，从长远着手扩大优质自持物业比重，以便在住宅物业调整期仍能维持较好的公司现金流和较快实现大额变现自我造血能力。从储备土地的可行性研究来看，推行储备项目的专业化评价和决策机制，加强项目风险评估，并建立中长期土地储备规划[2]。

（三）积极探索存量转化新模式

在完善多层次住房保障体系时，市场化筹集拓宽保障房源和租赁房源成为解决高库存的方式。长春市区（此处不含双阳和九台）2015年国有建设用地供应计划中经营性用地600公顷，棚户区项目用地240公顷，保障性住房用地180公顷，比2014年经营性用地减少了200公顷，但棚户区和保障性住房分别增加了40和80公顷。对棚户区拆迁改造居民进行货币化补偿的方式，将商品房购买的自主权交给居民，消化现有存量。

（四）刺激购房需求

从需求出发，力求建立房地产市场稳定发展的长效机制。可以将需求分成三类区别对待，第一类住房需求是自住需求，即购买者购买住房是为了自己居住。在自住需求中，也含有投资要求。第二类住房需求是他住需求，即购买住房纯粹是投资，租赁给别人居住或使用，并获取投资回报。第三类住房需求是无住需求，即购买者购买住房只是等待价格上升到期望水平，抛售套现获得货币增值，这其实是一种投机。合乎逻辑的住房需求调控思路可分为三类，鼓励自住需求，允许他住需求，抑制无住需求。

（五）创新型营销方式

房地产开发企业可以采用微信营销和电商营销等新型营销模式。微信首先锁定目标客户，然后持续将楼盘的活动信息发送到手机终端，使消费者获取房产新政、优惠活动、户型点评等相关信息，同时，通过购房红包、营销活动和其他优惠信息等吸引消费者的关注。微信还能够为房地产企业提供意向分析、数据统计等服务。电商平台是购房者、开发商和网络媒体一致推崇的重要手段，是去库存的依赖方式[3]。购房者可以直接从平台上快捷获取房产信息，方便进行商品对比，用户可以获得更大购房折扣，并享受更完整的购房体验。开发商方面，电子商务平台线上线下资源互补，短期提升销量，长期提供全面的增值服务，去库存能力增强。网络媒体方面，一是能够扩充受众群体，增加流量，二是直接获取佣金的方式避免了单一广告收入带来的风险，提升了企业竞争力。未来的代理趋势向多种资源整合的联合代理方式发展，电商模式前景十分可观。

[参考文献]

[1]吴学安去库存化应是房企不二的选择[J]城市开发2015（6）：60-62.

[2]胡伟以进为退，还是以退为进——房地产企业土地储备战略选择[J]中国房地产，2009（2）：37-38.

[3]王洁 电商发展对房地产去库存的影响分析与研究[J]工程经济，2015（4）：106-110.

（责任编辑：郭丽春）