浅议房地产开发企业土地增值税纳税筹划

刘玉爱

摘要：随着时代不断发展，我国税收也发生了一系列的变化。土地增值税是其中的一种。在房地产脚步飞速前进的影响之下，它在我国经济中的地位逐渐突显。随之，对于房地产企业来说，土地增值税税收成为了关键的内容。很显然，这已成为了新时代下社会谈论的焦点。因此，文章站在房地产开发企业的角度，对其土地增值税税收筹划进行了相关的探讨。

关键词：房地产；企业；土地增值税；纳税筹划

从某种意义上说，税收筹划是一项复杂而具技术性的工程，是企业来财务管理活动中至关重要的方面。土地增值税筹划就是专门针对房地产企业予以设计的一种合理的税收方案。相关的土地增值税税收筹划不仅可以使房地产开发企业的税收压力得以减小，还能使企业的纳税风险降到最小化。更重要的是，它有利于房地产开发企业拥有更好的经营环境，使企业在竞争激烈的市场中更具优势，立于不败之地。

一、房地产土地增值税税收筹划概述

从某种意义上说，税收筹划是一项复杂而具技术性的工程。相应地，土地增值税就是指对那些获得增值收入的单位以及个人进行合理征收的税种之一。它主要包括了对国有土地使用权予以有偿转让，土地上的建筑物、还有其它的依附物的产权这些方面。很显然，房地产企业和土地增值税之间有着不可割舍的联系。根据房地产的不同种类，土地增值税将会对它进行差别税收策略。同时，对于企业来说，税收筹划是它财务管理活动中至关重要的方面。简单来说，土地增值税筹划就是专门针对房地产企业予以设计的一种合理的税收方案。相关的土地增值税税收筹划不仅可以使房地产开发企业的税收压力得以减小，还能使企业的纳税风险降到最小化。更重要的是，它有利于房地产开发企业拥有更好的经营环境，使企业在竞争激烈的市场中更具优势，立于不败之地。

二、房地产企业土地增值税纳税筹划方法

就房地产开发企业自身来说，对应的土地增值税税收筹划有着非常深远的意义。换句话说，在房地产行业，土地增值税收筹划是开发企业前行路上一块重要的基石。相应地，想要使土地增值税收筹划的作用得到更好的发挥，就需要采用有效的措施对它进行完善。显而易见，这也是当下迫在眉睫的事情。在房地产开发企业方面，土地增值税税收有着自己科学的筹划方法。具体来说， 它主要包含了这几个方面。比如， 对收入进行分散筹划的方法；以利息为基础的支出筹划方法；“临界点”的筹划办法。因此，本文作者从实际出发，对其中一些有效策略予以了探讨。

（一）在房地产开发企业方面，以土地增值税的“起征点”优惠政策为基础给与筹划

在土地增值税优惠政策方面，主要指的是“起征点”政策。为了使优惠政策更具其保障性，国家还专门制定了相关的条例。它就是针对相关纳税人对那些一般而具有标准性的住房予以建设，并对它进行出售。在这个过程中，如果增值额在对应扣除项目费用 20% 之下，企业可以不用缴纳增值税。但是，对于这方面，房地产开发企业需要对一些方面引起注意。比如，如果房地产开发企业不仅在建设一般标准的住房，还在对其它房地产进行开发，需要对其中的增值额予以恰当地分开计算。在这个过程，对于那些没法分开计算或者无法准确进行区分的增值额，建设的一般标准住房时没有权利对这个优惠政策进行享受。

（二）在土地增值税税收筹划方面，可以对相应的经营收入进行分散筹划

一般情况下，这种策略就是在房地产中，把那些能够分开予以独立解决的方面从中分割出来。比如，关于住房内部的装修。对于这方面， 可以把它作为其中独立的部分， 对它进行恰当的核算，就可以以两次出售房地产为媒介，对它进行纳税方面的筹划。这样也有利于房地产开发企业减少税收负担。

1. 先分立后合并的土地增值税税收筹划

房地产企业转让整栋资产或大额资产的，可以先把该资产分立成立公司，然后再将分立的公司与购买方公司合并进行土地增值税纳税筹划。根据税法规定在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税、营业税、契税、企业所得税。

案例： 房地产开发企业 A 与非房地产开发企业 B 的两家法人企业，A 将已完工并办理竣工结算的办公楼转让给 B，办公楼成本 7000 万元，市场价格为 9500 万元，假定土地增值税扣除项目合计 8000 万元。

增值额=9500-8000=1500（万元）

增值率=1500/8000×100%=18.75%

土地增值税=1500×0.3=450（万元）

将案例中的房地产转让行为更改为先分立（将办好公楼分离成立公司）后与 B 公司进行企业合并的行为，因合并和分立过程免征收土地增值税、营业税、契税、企业所得税，税负为 0 万元，减少土地增值税 450 万元。税收筹划：房地产企业转让整栋资产或大额资产的，可以先把该资产分立成立公司，然后再将分立的公司与购买方公司合并进行土地增值税纳税筹划，降低企业税负、促进销售、加速资金回笼。

2. 第三方支付拆迁补偿费税收筹划

拆迁补偿费是指对被征用或占用土地上的房屋及附属构筑物、城市公用设施等拆除、迁建补偿费、拆迁管理费等，房地产企业在项目开发过程中一般都会涉及拆迁补偿费，拆迁补偿费金额大，下面介绍下房地产开发企业将拆迁补偿费支付给第三方，由第三方支付给拆迁户的土地增值税收筹划方法。

案例： 某房地产开发项目由房地产开发公司委托某公司（第三方）支付拆迁补偿费 7000 万元，根据税法规定拆迁补偿费应取得合法票据才能在土地增值税清算中列支开发成本，此项目因无法取得合法票据，房地产公司在土地增值税清算中无法列支开发成本 7000 万元，即使按最低档税率 30% 计算，使其至少承担土地增值税 2100 万元（7000×30%）。

税收筹划：土地增值税清算中拆迁补偿费应取得合法票据才能计入开发成本中扣除，增加土地增值税扣除项目、降低增值率、减少税费损失，因此，通过第三方支付的拆迁补偿费项目应通过招、拍、挂方式取得土地使用权并取得土地储备中心的政府性行政收据计入开发成本中扣除。

（三）借助利息费用来进行科学的筹划

在土地增值税制度方面，房地产开发企业可以对这两种利息支出的方法进行充分的利用。第一，在房地产开发方面，那些可以在房地产建设项目的基础上，进行一定的计算分摊，还有金融机构对应的证明部分，可以根据实际情况来扣除。但是，扣除的金额并不是随意的，它是有一定限度的，不能高于商业银行相关方面计算之下的金额，即同类并且同期贷款利率的计算金额。第二，对于房地产土地增值税，相关的开发资金需要在上述合计金额 10% 以内正确计算予以扣除。在这方面，主要包括了两个方面：一是那些没法根据转让房地产项目对分摊利息支出给与对应的计算；二是没有相关金融机构提供的有力证据。所以，针对这个情况，房地产开发企业一定要预先进行有效的筹划，避免多交税情况的出现。

（四）合理选择扣除项目分摊方法

土地增值税扣除项目金额确定后，如果企业有不同的清算项目，需要按照合理的方法将扣除项目分摊到每个项目中，选择不同的分配方法分摊的结果不一样。目前税法规定的扣除项目的分摊方法主要有占地面积法、建筑面积法、可售面积法、销售收入比例法、层高系数调整法和其他合理方法。在税法没有明确政策规定的情况下，企业可以选择一种对自己有利的分摊方法。

三、结语

总之，对于房地产开发企业来说，土地增值税税收筹划有着不容忽视的重要作用。同时，房地产企业一定要充分利用它的优势，减少企业税收，增加经济效益。

参考文献：

[1]李刚.浅析房地产企业税收筹划的误区[J].现代经济信息，2013（14）.

[2]陈坤.试论房地产企业土地增值税的税收筹划[J].中国总会计师，2009（12）.

（作者单位：郑州永恒万通置业有限公司）