房地产经济波动的影响因素及对策

何达之

摘 要：房地产行业的迅速发展带动了我国的国民经济增长速度，因此房地产行业是我国经济发展的主要行业之一。但金融危机后房地产经济波动较大，国家经济也受到严重影响。这使得人们开始对房地产经济的波动产生兴趣，并加以研究。通过对我国房地产经济波动的影响因素进行分析，提出房地产经济波动的应对策略，以促进房地产行业和国民经济的发展。

关键词：房地产；经济发展；经济波动

中图分类号：F293.3 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2015）25-0111-02

前言

近几年由于房价增长过快、房屋数量过多等现象造成我国房地产经济出现波动。如何能够全面地掌握我国房地产波动的规律，从根本上解决房地产经济波动的问题，成为当今中国经济发展的首要问题。从1990年我国房地产业开始迅速发展，直到2010年房地产的投资使用费用达到170亿元，到2014年房地产投资同比增长31.26%，中国人居GDP同期上升21.32%，由此不难看出，房地产经济的发展在中国经济发展中占有重要地位[1]。因此，总结现有房地产波动因素，保证房地产经济稳定增长是中国现代社会主义经济发展的核心内容。

一、房地产经济波动的影响因素

1.房地产市场控制度低，供大于求。我国现阶段房地产公司占全国大、中、小型企业的61%，每年城市用于房地产开发的土地占城市使用土地的1/3，而城市居民对房屋的需求只占市场的17.12%，这是由于房地产开发商对市场需求度调查不够，造成房地产行业供大于求的局面[2]。随着房地产行业的不断发展，市场出现了房价不断波动的局面，中国现今17.12%的房地产消费者中有90%处于观望状态，对于房价的不确定性也严重影响了房地产经济的波动。正是由于房地产行业对中国市场的调查度和控制度掌握得不好，造成现有供大于求的局面，导致房地产经济波动严重。

2.房地产投资与收益不成正比。现阶段，我国房地产投资是影响房地产经济波动的主要原因。也就是指当房地产投资急剧增加时，房地产经济波动也会越来越严重，这样会造成我国房地产事业衰退。现阶段我国房地产投资大于房地产收益，2013年我国房地产开发项目总是占全国经济指出的87.62%，但在2014年底，我国房地产收益同比2013年下降21.36%。房地产投资与收益不成正比。其中房地产收益是指房地产开发商在房地产开发时所收到的净收益。如果房地长开发商对房地产收益的预期逐渐加大，就会逐渐增加房地产的投资。但就我国目前房地产事业而言，对于房地产投资的实际收益远远小于房地产投资商对房地产的预期收益。由于房地产的投资与收益不能成正比，造成我国房地产经济波动幅度大。

3.房地产土地批改制度不全面。在我国房地产开发过程中，有关部门应将土地资源提供给相应的开发商，并赋予开发商土地处理权、土地使用权等土地权利，将土地当成是商品进行交易，这样造成了一些二三级城市的政府部门一旦发现某一块土地具有交易利益就会和开发商进行交易，创造金钱利益，造成土地使用过度，房屋指标也不满足当地需求。由于我国土地现有法律的管理权不够完善，造成一些政府部门和开发商进行不合理土地使用和开发。正是由于土地批改制度的不合理、不规范造成土地乱用，导致房地产经济发展的不稳定性。

二、房地产经济波动的应对对策

1.加强我国房地产市场控制度。想要从宏观上对我国房地产经济波动进行调控就要加强我国房地产对市场的控制度。首先，房地产开发商应先了解所处城市的经济状况和居民的人居消费水平。通过对消费水平的了解和掌握对所需建筑物的设施进行建设，建设出符合当地居民消费的建筑物。其次，房地产开发商还应对所在地城市的人口及人口流动和购房需求进行统计。通过对人口及购房需求的统计，掌握该地区房地产的需求，明确投资目标和投资数量，减少资源浪费，对于没有需求的城市不进行投资和施工，减少房屋的数量，以减缓房地产供大于求的局面。最后，房地产投资公司与政府进行合理的市场需求调查，响应政府号召，为实现节约型社会做出贡献，减少房地产囤积、闲置的状态，减少土地资源的浪费。

2.完善房地产投资机制。如何完善房地产投资机制主要有以下几种方式：（1）根据我国现有房地产投资方向进行实际考察，调查出符合我国房地产投资的方向；（2）对房地产投资的产权进行具体划分，完善房地产投资产权，从而对房地产投资商进行约束；（3）明确房地产投资的主体，将职责和产权进行具体划分，避免房地产收益风险；（4）对于房地产融资模式进行整合，制定现相关法律法规，完善和约束房地产投资市场；（5）构建房地产金融管理机制。通过管理机构对我国的房地产投资及收益进行宏观调控，从而降低房地产经济波动；（6）房地产开发商内部进行投资收益培训，明确房地产投资是否合理，收益风险是多少，以减少房地产行业整体的经济风险，降低房地产经济波动。

3.加强我国房地产土地管理条例。土地管理是保障房地产经济稳定的主要因素，只有政府加强土地管理制度，才能从根本上解决房地产经济波动的局面，使房地产行业能够稳定增长。可以从以下几方面进行调控：（1）对行政土地的批审条例进行详细规定，加强批审力度，减少土地滥用的现象；（2）建立土地使用规范条例，对国家的每一片土地的使用进行详细规划，不得滥用土地，例如用于绿化的土地不能用于建筑，或者用于工业建筑的土地不能用于民用建筑等；（3）国家对城市土地使用市场进行宏观调控，减少地方政府因利益滥用土地的现象，通过宏观控制保证土地的使用合法化；（4）国家结合现有金融情况对房地产开发公司和房地产投资进行市场垄断，建立完善的房地产金融监管系统，以保障房地产经济的稳定发展[1]。

总结

房地产经济是我国国民经济发展的支柱，只有从根本上对房地产的波动加以控制才能够解决我国经济波动。因此，我国应从房地产市场和房地产土地使用两方面对房地产行业进行宏观调控，通过控制土地使用和了解市场需求，保障房地产开发的合理性，通过对房地产投资与收益的研究，使开发商明确房地产经纪的实际收益，减少不合理投资，降低经济风险，缩小房地产经济波动幅度，从根本上使房地产经济能够稳定发展。

参考文献：

[1] 刘涛.房地产经济的影响因素及发展策略[J].企业改革与管理，2015，（8）.

[2] 卓娜，昌忠泽.浅析我国房地产经济的宏观调控[J].技术经济与管理研究，2015，（1）：70-73.

[责任编辑 吴明宇]endprint