太原市城中村改造模式探讨

王　敏

(太原理工大学建筑设计研究院，山西太原　030024)



太原市城中村改造模式探讨

王敏

(太原理工大学建筑设计研究院，山西太原030024)

摘要:根据太原市城中村改造的基本情况，制定了城中村改造的优惠政策，结合实例，探讨了太原市城中村改造的有效模式，并针对其改造过程中存在的问题，提出了相应的改进方法，有助于城市建设的和谐发展。

关键词:城中村，改造政策，模式

自1978年，我国城镇化改革发展迎来了新契机，取得了很大成效。城市化在影响中国未来经济增长的同时也影响着社会的变革。山西作为国家首个转型综改试验区，实现转型发展、跨越发展，大力推进城中村改造已成为必然。为了高效快速的提高全省城市土地利用效率，改善城市治安环境，充分利用城市资产。山西省构建“一核一圈三群”的省域城镇空间布局体系重大战略，其中将太原都市圈作为省域城镇空间布局体系的“一核”，是全省城镇化战略的重中之重。而城中村改造是促进太原城市圈，促进太原城市化进程的主要战略的重要因素。但是伴随城市化的发展和不断推进，太原市快速扩张，被“包围”进来的“城中村”的数量也越来越多，不断出现新的矛盾。城市的建设和持续发展毫无疑问的受到了城中村的影响，城市综合竞争力的提升也被破坏。城市的管理者虽然也意识到了这一点，但是却没有行之有效的办法来遏止“城中村”的继续蔓延。这种城市化水平滞后于工业化的现象是经济结构调整中亟待解决的问题。

1　太原市城中村的基本情况

1)根据太原市城市总体规划(2010年—2020年)，确定了太原市新的中心城区城市规划建设用地范围(360 km)后，2013年6月，太原市城中村数量被正式确定为173个。其中尖草坪区26个;万柏林区21个;杏花岭区15个;迎泽区12个;晋源区35个;小店区51个;经济区7个。涉及11．2万户，46．24万人口，214．7 km2土地，旧村建筑面积4 068．8万m2。2)太原市城中村人口由三部分构成:本村农业人口、拥有宅基地的非农业人口、外来暂住人员。有宅基地的市民约占城中村总人口的30%，外来暂住人口主要是外来务工人员，因为考虑到城中村房租低，首选城中村作为落脚地、中转站，例如瓦窑村。村中绝大多数村民受教育的程度较低，守法意识薄弱，许多村民有不愿做城里人的想法。治安方面城中村中的外来务工人员较多，因为都是暂住人员，相对成分也非常复杂，因此会在计划生育、治安管理等方面给政府和社会造成很大的压力，容易引发严重的社会问题。

2　太原市城中村改造的政策与模式

2．1优惠政策的设置

2003年以来，太原市人民政府发布一系列城中村改造相关改造办法和意见，这些政策的制定和实施对指导城中村改造发挥了一定的积极作用。几年来，相关政策从无到有，逐步完善，构建了以《中共太原市委太原市人民政府关于加快推进城中村改造的实施意见》等为主要框架的相对比较完善的政策体系。

1)改造城中村的第一步就是重新建设。太原市规定，城中村本村村民建设用地每人133 m2，用以改造改善村民的基础生活。133 m2包含村民的住宅用地、配套公建、道路、绿地用地等。有宅基地的非本村村民因其一般不在改造好的社区中居住，每人平均仅50 m2的安置用地。2)改造不仅仅是建筑形式上的改造，更是城中村本质上的改造。这就牵扯到村民未来就业、医疗福利、子女教育等一系列最基本的生活问题。按照政策规定，城中村村民可以到各区劳动部门进行专业技术培训，毕业后可优先得到就业服务指导。改造后的城中村村民子女就学享受城市居民同等待遇。原城中村学校，一律并入教育行政部门管理。村民转为市民后，家庭实际生活水平达不到城市最低生活保障标准的，纳入城市居民低保范围。3)改造过程中一直伴随着政府及法律的监督。各改造村制定拆迁补偿安置方案，方案依法经村民讨论会议通过，报乡镇初审、区政府批准、市城改办备案、市领导组同意后方可实施。对于在拆迁期间内达不成拆迁补偿安置协议的，由所在区裁决。当事人对裁决不服的，可依法提起诉讼。

2．2城中村改造的模式

太原市的城中村改造共有三种模式:村集体主导模式、开发商主导模式及村集体与开发商合作改造模式。

1)村集体主导模式。亲贤村的改造就是村集体主导模式的典范。现在的亲贤村地区已经发展成为城市核心区域，亲贤街—长风街一带已经形成辐射全市乃至太原都市区的市级商业中心。在政府的指导下，亲贤村建立了居住、商业、服务业等第三产业相融合的复合型城市综合社区。通过先行转制、城乡管理一体化、多渠道融资兴业、开发方式多样化等多种策略，以村集体现有的产业为基础，改变城中村靠房屋租赁的盈利方式，为村民提供就业机会，集体福利为多元化的股份分红，同时鼓励村民个体营业，劳动致富;发挥区位优势和交通优势，发展第三产业，形成规模效应;以经济，环境利益为诱导，成片开发商品住宅小区。同时，政府部门在集体资产处置、集体土地转国有土地等方面给予优惠政策，减免土地出让金、各种配套费、相关税费等。

2)开发商主导模式。杨家堡村改造属于开发商主导模式的典范。杨家堡村地处城市核心地区，现状建设密度大、强度大，拆迁难度大，改造成本高。2009年10月小店区政府通过招商引资的方式，杨家堡村与山西恒实房地产公司正式签订了合作协议，小店区政府牵头成立了杨家堡村城中村改造协调领导机构，2010年年初开始拆迁，目前，杨家堡村旧村拆迁工作已基本完毕。土地经太原市政府协调，杨家堡村城中村改造土地将公开出让给山西恒实房地产公司。村民、开发商、杨家堡村改造项目可以算是城市三方受益的成功改造项目。为太原市探索出一条招商引资、挂牌出让土地的道路。

3)村集体与开发商合作改造模式。绝大多数城中村改造采用这种模式，通常是由村委会和开发商直接接触，签订改造协议，村委会提供土地，开发商提供资金，建成后或者提供一部分收益给村委会，发放给村民，或者提供一部分安置房，用于安置村民。

经过几年的实践和摸索，太原市政府结合本地区实际，充分借鉴国内其他城市城中村改造经验，加大城中村改造力度，印发了加快推进城中村改造的实施意见(并发［2006］42号)，文件进一步明确了太原市城中村改造的指导思想、总体思路、奋斗目标和基本原则，最主要的是提出了太原市城中村改造模式:采取政府主导、市场运作，由太原市城中村改造市场运作实体为主业，以项目开发方式和统征储备方式实施改造。这一改造模式的提出，对于理清改造思路，推动改造进程发挥了很大作用。

太原市城中村改造经历了2003年—2006年的摸索阶段、2006年—2010年的起步阶段，逐渐步入了现今的规范阶段。但是在改造过程中仍旧存在很多问题与困难。改造后村庄变成了城市社区，村民变成了城市居民，在生活资源上完全等同于城市居民，但容易忽略的一点是他们与市民在思想观念、生活方式等方面仍存在着较大差异，如果不对他们进行全方位的改造，那么他们依然不能与城市相融合。我们不仅仅是从形式上改变城中村阻碍城市化进程的现状，还要从根本上将城中村村民变为真正的城市居民。为了改造的彻底性，政府有责任为村民提供更多的福利保障，主要集中在医疗保险、养老保险和失业保险体系等，享受和城市居民一样的保障待遇。另外在村民的专业技术培训、就业问题及子女教育等方面给予更大的优惠政策，这样才能彻底的解决城中村村民的后顾之忧，实现城中村的全面改造。此外，在改造“城中村”过程中，必须妥善解决外来人口的居住问题，政府需要大力兴建廉租住房，探索建立新的外来务工人员住房制度，完善外来务工人员房屋租赁管理服务体系，为城市外来人口提供一个安定的住所。否则，在政府监管不力的情况下，城市周边的村庄继续盖出租房来谋取利益，作为外来人口中转驿站的新的城中村就会产生，这样会使未进行改造的城中村的情况变得更加严重。

参考文献:

［1］太原市人民政府关于城中村改造有关政策的补充意见［Z］．2005．

Inquiry on Taiyuan urban village transformation modes

Wang Min
(Taiyuan Technology University Building Design Academy，Taiyuan 030024，China)

Abstract:According to basic Taiyuan urban village transformation conditions，the paper formulates preferential urban village transformation policies．Combining with examples，it explores effective Taiyuan urban village transformation modes，and puts forward corresponding transformation methods in light of problems existing in transformation process，which will be good for harmonious development of city construction．

Key words:urban village，transformation policy，mode

作者简介:王敏(1980-)，女，工程师

收稿日期:2015-10-26

文章编号:1009-6825(2016)01-0033-02

中图分类号:TU982．29

文献标识码:A