去房地产库存的重点在于降低房价

郁慕湛

2015年中央经济工作会议于12月18日至21日举行。中央经济工作会议是判断当前经济形势和定调第二年宏观经济政策最权威的风向标，同时也是每年级别最高的经济工作会议。

2015年的中央经济工作会议有几个特点，这次会议非但是二十多年来召开时间最晚的，而且是十多年来会期最长的一次。更加突出的一点是，在多年不提房地产调控之后，在2015年中央经济工作会议上，化解房地产库存稳定市场也被列为今年经济任务之一。

会议指出，“通过加快农民工市民化，消化房地产库存稳定市场。”于是，有些开发商就认为明年房地产市场有望解套了。

据国家统计局最新公布的数据显示，11月末，全国商品房待售面积6.96亿平方米。这些库存房产即使只卖不建也够卖几年了。何况，它们起码有一半在三四线城市及小城镇，那里的商品房根本卖不动。

现在中央决定，加快农民工市民化，这就好了o因为这增加了房地产市场需求，使得房地产市场庞大的库存有希望去除了。

农民工的确应加快市民化了o有些农民工已经进城打工几十年了，为所在的城市建设作出了巨大贡献；还有些年轻力壮的二代农民工，他们本来就生于斯长于斯，没有本地城市户籍完全是不合理的。中央现在加快农民工市民化，实际上是在行政上破解中国城乡人为的二元户籍制度。

行政上破除城乡二元户籍制度，当然对城市的房地产市场有重大影响。但是，房地产市场的问题归根结底还是要以市场的方式来解决。

然而，眼下北上广深及一些大城市的房地产市场库存不多，市场状况仍然是房价在上升，房价与白领平均工资比仍然比世界上最高房价的城市还高。这些城市的楼市主要问题不是去库存化问题，依然是如何去除房价的泡沫化问题。

如果以租赁方式鼓励农民工进入一线大城市的房地产市场，那么目前那些大城市的租售比基本上是小于一年租金比2000年房价，如果租客增多，租金甚至可能还会上涨。

所以，无论从哪个方面来说，北上广深及一些大城市楼价是去泡沫的问题。

房地产市场去库存问题，基本上是三四线城市和小城镇的问题。

中国农民工现有2.7亿左右，但其中大约有五分之三在大城市打工，这五分之三外出的农民工在三四线城市或家乡附近的小城镇买、租商品房的可能性很小。而1亿多在家乡附近三四线城市或小城镇打工的农民工会在打工之地买房吗？如果能买，的确可以解决中国楼市库存的大问题。

可是，根据今年年初的调查，中国农民工的月平均工资是2864元，在家乡附近三四线城市及小城镇打工的农民工的月工资当低于此平均工资。与此相对应的是，根据最近的“全国小城镇住宅房价排行榜”，最便宜的是河南省漯河市舞阳县，商品房均价为2494元，农民工打工20年不吃不喝还不一定买得起一套三四线城市或小城镇的商品房。农民工如果花同样多的钱，足够在自己的宅基地盖上一幢小别墅，外加买一辆代步的小轿车，他又何必去买家乡附近三四线城市或小城镇的商品房呢？何况，那些商品房下的土地只有70年产权，而他在家乡自己盖的小别墅的宅基地，起码现在还是被认为是永久的。

所以，农民工成为市民，不是必定能够帮助楼市去库存。要去三四线城市及小城镇商品房的库存，农民工市民化只是提供了改变这些地方楼市的供需客观条件，要真正改变这个供需条件，必须让市场价格符合这个市场供需条件。以现在来看，现时的三四线城市及小城镇的楼价大约需降低三分之一至一半。可能只有这样，才能真正去掉庞大的房地产库存。

以我对中央经济工作会议关于化解房地产库存精神的领会，无论是北上广深等一线城市，还是三四线城市及小城镇的楼市，重点皆在降低商品房价格。