房产中介引诱卖方违约的法律责任

金 徐 珩

(苏州大学 王健法学院，江苏 苏州 215200)



房产中介引诱卖方违约的法律责任

金 徐 珩

(苏州大学 王健法学院，江苏 苏州 215200)

房产中介引诱卖方违约行为严重损害了买方的利益和市场的稳定,合同法的违约双倍定金罚则不再能对买方的损失作出合理的救济和补偿。中介的引诱违约行为侵害了买方的债权,属于第三人侵害债权行为,且该种行为不需另作违法性分析,判断方法对照一般侵权行为的构成要件。另外,中介与卖方承担不真正连带责任,结合上海市高院的司法实践,引诱卖方违约的中介就其侵权行为向买方承担赔偿其损失的责任。

引诱违约；中介；第三人侵害债权；不真正连带责任

2016年以来,北上广地区房价的疯涨使得二手房买卖中违约事件大量出现,卖方在签订房屋买卖合同后,办理房屋产权过户登记前,由于有更高价的买方,选择与后者签订新的房屋买卖合同而违反前合同义务。上海市高院针对这样于买方不利的情况,出台了《关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答》,其中第6项明确了若确不能继续履行合同,违约方应当赔偿因违约而给对方造成的损失,包括直接损失和预期可得利益损失,其中预期可得利益损失包括房屋涨跌损失。

在这些违约事件中多闪烁着房产中介的身影,他们扮演着引诱卖方违约的角色。那么作为居间人的中介本应当促成合同反而为了炒热二手房市场或是牟利而恶意引诱卖方违约,他们也应当对其行为负责,承担对受害买方的损害赔偿责任。笔者认为,中介的行为无法用居间合同义务来规制,而是属于第三人侵害债权行为,引诱卖方违约的中介侵害了买方请求卖方履行合同义务的债权。

一、规制中介引诱违约行为的必要性

(一)居间合同无法规制该行为

居间合同,是指双方当事人约定一方为他方提供、报告订约机会或者订立合同的媒介,他方给付报酬的合同。居间人具有报告订约机会或媒介订约的义务,居间人对于订约事项,应就其所知,据实报告给委托人。[1]525在房产中介引诱违约问题中,原买卖合同已经订立,且在原合同订立过程中,中介一定也将订约事项据实报告给了各方当事人,调和了买卖双方不同的要求,才促成了买卖双方达成交易,签订了房屋买卖合同。

同时,居间人还负有忠实和尽力的义务。而这个义务同样是对原买卖合同的签订而言的。买卖合同一旦签订,居间人的居间行为也就有了结果,居间义务也就到此结束,因此,房产中介在房屋买卖合同签订后的恶意引诱违约行为,与其居间行为无关,居间合同无法成为规制中介恶意引诱卖方违约行为的原因,在这里,应当将房产中介看作任何可以引诱卖方违约的第三人。

(二)合同违约责任无法填补损失

房产中介这种行为获得的好处主要有两方面：一方面较为直观,即原买卖合同中,由买方承担了中介费,但如果卖方违约导致合同无法继续履行而消灭,则一般由卖方承担中介费,同时,若再促成另一愿出高价的买家就同一房屋签订房屋买卖合同,则可以就同一套房屋前后两次收取中介费；另一方面则较为间接,即促成高价买家签订合同,而引诱低价合同违约,将房地产市场炒热,造成房价上涨的现象,从而使观望的买家投入购房之列。房产中介的行为是为了赚取私利的故意行为,是合同违约责任所不能救济的。

同时,房屋买卖具有特殊性,一般动产所有权转移交付时生效,而不动产所有权转移登记生效,因此买卖合同的签订只使买方拥有请求卖方变更登记所有权的请求权。从买卖合同签订到过户往往要几个月的时间,一般情况下,在2016年这样房价每天均有上涨的情况下,几个月的时间房价早已涨到买方可能不再能承担的地步,而原合同的签订又使买方错失了看房时机,合同的双倍定金罚则相对于几十万的房价上涨是小巫见大巫。卖方违约后,买方用原来的钱再也买不到类似的房屋。合同的违约责任对买方的保护力度在新形势的房产交易下变得苍白无力。这对于一些身为工薪阶层的买方无疑是一个打击,使其成为了这轮房地产市场运作的牺牲品。因此,应当通过侵权责任来进一步加强对买方的保护。

(三)债权具有不可侵性

房屋买卖合同的当事人为买卖双方,房产中介作为第三人,其引诱卖方违约行为侵害的客体应认为是买方的债权,而债权具有相对性,相对性是指债权人只能请求特定的债务人为或不为一定行为,其债权效力及于特定人,具有不为当事人以外的第三人轻易得知的特性,这是债权能否成为侵权行为客体的最大理论障碍。随着经济社会的发展和法学理论的推陈出新,这个障碍已经慢慢得到了调和与平衡。

首先,债权关系越来越多地占据人们的生活,对债权关系的保护也成为当事人的利益诉求,而买卖不破租赁等合同相对性的突破也使得绝对权和相对权之间的明确界限已经随着实践的发展而逐渐淡化,出现债权的物权化和物权的债权化;其次,债权的效力可以分为对内效力和对外效力,对内效力是指债权的相对性,而对外效力则发生在债的关系之相对人与第三人之间,债的保全是典型的债权对外效力。王利明教授则认为侵害债权是债的对外效力的扩张,认为侵害债权制度是“合同法和侵权行为法为保障债权人利益而相互渗透和融合的产物”,债权受到第三人侵害之后,债权人应当有权获得法律上的救济。[2]212侵害债权的第三人如果明知债权的存在,则侵害行为具有主观上的故意。债权的相对性不影响第三人对其权利的侵害行为,不具有公示效力不等于不可得知。

债权的不可侵性理论源自于权利的不可侵性,台湾学者史尚宽认为,债权虽为相对权,而相对权并非不容有不可侵性,既为权利,则一般人应负有不为侵害之消极的义务,故如有第三人不法加以侵害,则不可不是其负侵权行为之责也。[3]1王伯琦先生认为,权利具有不可侵性,债权亦属于一种权利,应与物权一样为侵权行为的客体。债权作为一种权利,理应当具有不被侵犯的属性,这是所有权利的共性,而债权的相对性则是其区别于其他民事权利的个性,共性与个性是既独立又统一的,是事物的两面,并不冲突。虽然我国侵权责任法第2条并未直接将债权也规定在保护范围之内,但我们可以认为,侵权责任法保护的是民事权益,而债权作为一种权利,在受到侵犯的时候,也应当受到合理的保护。因此,我们可以认为,债权也具有不可侵性,中介引诱卖方违约的行为侵害了买方的债权。

二、第三人侵害债权的类型

第三人侵害债权本身因突破合同相对性,适用较为谨慎,学界学者对第三人侵害债权的类型也多有总结。史尚宽教授认为,债权之侵害,是否构成侵权行为,应视其侵害与被侵害之形态如何,而决定其有无违法性,并用直接侵害和间接侵害的概念来划分第三人侵害债权的类型。认为直接侵害包括:(1)因第三人就债权之处分或行使,直接使债权消灭;(2)因第三人之行为直接损害债权,或使债权丧失;(3)因第三人介用他人之适法行为,使债权消灭。例如第三人诱惑或强制契约当事人的雇主终止雇佣合同,解雇受雇人。间接侵害包括:(1)因第三人杀害债务人,而生债权消灭之结果;(2)因第三人之行为使给付为不能,间接的使债权消灭;(3)因第三人之行为,致债权人所为请求权之行使为不能,因而使请求权消灭;(4)因第三人之行为,致履行迟延,受领迟延或其他致债权人不能依债务本旨而受履行。同时,对于直接侵权与间接侵权的违法性也作了区分,认为直接侵权构成侵权行为,可以适用一般侵权行为的构成要件,而间接侵权的违法性,则需要用“故意加害”和“违反保护他人法律”来判断。

根据这种直接侵害与间接侵害的区分来看,房产中介引诱违约的行为,其目的在于使原买卖合同归于消灭,直接作用于债权人请求债务人办理过户登记的债权,符合史尚宽教授认为直接侵权中的第三种情形,即因第三人介用他人之适法行为,使债权消灭,属于直接侵权,无需另外作违法性判断,该行为一定构成第三人侵害债权,其构成要件适用一般侵权行为的构成要件。

王泽鉴先生将侵害他人债权的侵害态样分为四类:侵害给付标的物;侵害债务人人身;引诱债务人违约;对债权归属之侵害。[4]135这种分类方式以行为作用对象的不同为标准,并且将引诱债务人违约作为一种单独的侵害样态,可以看出,引诱违约行为存在严重的危害债权人的后果,若不对这种行为进行规制,债权人的利益在这种行为下将很难得到公平的维护。因此,按照王泽鉴先生的分类,中介的引诱卖方违约行为仍然是一种无须另做违法性判断的第三人侵害债权行为。

综上可以看出,房产中介的引诱卖方违约行为应当属于第三人侵害债权行为,买方可以依据侵权责任向中介请求赔偿,同时,这种行为不需要进行违法性判断,行为的构成可以直接使用一般侵权行为的构成要件。

三、房产中介侵权行为之判断

房产中介引诱卖方违约的行为,不论在史尚宽先生还是在王泽鉴先生的类型划分中均有可对应的类型,分别为“因第三人介用他人之适法行为”和“引诱债务人违约”,因此这个行为属于典型的第三人侵害债权行为无疑。该侵权行为导致的结果是卖方违约,而卖方违约的救济则是卖方承担违约责任。在一般情况下,卖方承担违约责任已经给予了买方未取得房屋的救济,但就像上文中提到的,在新形势下,中介引诱卖方违约可使中介得到额外利益,而合同的违约责任已经不能保护买方的利益。在这种情况下,使这种侵害债权行为承担损害赔偿责任具有合理性。但是对于这个行为的判断在实践中非常困难,卖方由于买卖自主性,在没有受到中介引诱的情况下,卖方也有可能主动违约,主动要求承担违约责任而使合同归于消灭。那么如何区分违约行为是卖方自主的意思表示,还是在中介引诱行为下做出的,则应当将房产中介的行为与一般侵权行为构成要件作对比。

首先是侵害债权行为。在中介活动中,最终买卖合同签订,中介行为即结束,下面就由合同双方根据合同内容履行权利和义务。此时如果中介对于该房屋有另外的活动,这种活动表现为,带别的买家参观该房屋,或是在未解除前合同的情况下,又带新买家与卖家签订新的房屋买卖合同,这时可以认为中介实施了侵害原合同债权人债权的行为。

其次是主观过错。前合同由中介促成订立,因此中介不可能不知晓前合同的存在,在这样的情况下,仍然继续挂牌出售该房屋,实施侵害债权行为,其主观意图一定是谋取更多的利益,否则之后的行为将没有价值。因此实施了侵害债权行为的中介在主观上一定是故意的,不存在过失的情形。

再次是损害结果。损害结果比较直观,中介的行为最终造成卖方违约,即造成对原合同债权人的损害结果。

最后是因果关系。因果关系在这个问题中显得尤为重要,因为损害结果是卖方违约,而造成这个损害结果的原因有很多,其中只有中介恶意引诱的行为,才使得原合同债权人获得请求中介承担损害赔偿责任的请求权。因此,判断行为与结果之间的因果关系是否成立,是判断是否存在中介侵害债权行为的关键。

若是满足了以上的构成要件,即可以认定中介实施了侵害原合同债权人债权的行为,并造成卖方违约的损害结果,行为与结果之间存在因果关系,中介应当承担损害赔偿责任,原合同买方拥有对中介的损害赔偿请求权。

四、房产中介的法律责任

(一)不真正连带责任

关于第三人侵害债权的责任问题,学界主要有三种责任承担方式理论,分别为单独承担责任、连带责任和不真正连带责任。

单独承担责任主要是在侵权人单独造成损害结果,而债务人无过错的情况下产生的,常常表现为侵权人对债务人人身自由的损害,在这种情况下,债务人无主观过错,大陆法系国家称之为“不可归责于债务人的事由”而导致合同债务不能履行。此时,由第三人单独承担侵权损害赔偿责任。但在中介引诱卖方违约的情况下,卖方的违约行为明显具有过错,卖方不违约,则中介的侵权行为也没有产生损害结果,因此,在中介引诱卖方违约的问题中,不适用第三人单独承担责任的方式。

既然卖方对买方的违约产生了违约责任,而中介侵害债权的行为产生了侵权责任,那么这两种责任的关系如何,学界又存在不同看法。

法国判例学说认为第三人与债务人应付连带责任,虽然他们所负的责任根据不同,但是赔偿原告损失的目的相同,但在我国,连带责任产生的前提是连带之债,即必须基于共同的原因产生,而不能由两种不同类型的行为产生,因此,我认为中介产生的侵权责任与卖方产生的违约责任不是一种连带责任。

另有学者认为这是一种责任竞合,债权人可以从两个请求权中选择其一来维护自己的权益。我认为责任竞合的观点无论从本质上还是法益保护上均不合理。从本质上看,违约责任与侵权责任的竞合,是指行为人所实施的某一违法行为,具有违约行为和侵权行为的双重特征,从而在法律上导致了违约责任和侵权责任的共同产生。[5]329是某一行为符合了多个责任的构成要件,而在中介引诱违约问题中,产生的违约责任和侵权责任分别有不同的责任人。从法益保护看,只能选择一种请求权使得对债权人的保护变得很薄弱,而能否选择到有能力并且愿意赔偿损失的债务人的考量也使得债权人的选择也变得重要且困难。因此,不属于责任的竞合。

而不真正连带责任是最符合的责任承担方式。不真正连带责任的债务人可以有多个,且基于不同发生原因,在中介引诱违约问题中,债务人包括违反合同义务的卖方和侵害买方债权的中介,卖方基于违约行为产生违约责任而中介基于侵害行为产生侵权责任,这两种责任的关系应该属于不真正连带责任。在不真正连带责任中,买方不需要考量何方可以救济他受到的损失,而是可以对卖方或中介之一或双方同时或前后请求一部或全部债务的履行。这样的救济方式,使得对买方损失的补偿多了一道保障,一方不能完全负担责任债务的,可以请求另一方补充。

(二)损害赔偿的范围

在中介引诱卖方违约问题中,中介侵权行为最终导致的结果是卖方违约,违约责任往往在合同中已经写明,主要表现为双倍定金罚则,这种责任较为明确,赔偿的数额也较容易确定,且这种违约责任也主要由卖方承担,若卖方拒绝承担的,根据上文分析的卖方与中介的责任属于不真正连带责任,买方可就不足部分请求中介承担。

但在新形势下,中介为了谋取更多的利益而侵害买方债权的侵权责任,即第三人侵害债权行为所产生的责任应该按照何种标准赔偿,赔偿数额又如何确定呢?合同的违约责任已经不能完全保护买方的利益了,买方因中介和卖方行为造成的损失已经无法单单用双倍定金罚则来弥补,哪怕卖方按照合同的约定付给了买方违约金,买方的利益仍然处于受损的状态。上海市高院面对房屋涨价卖方单方面违约的损害赔偿方式,认为可以参考有约定的从其约定,无约定或不能协商确定的,原则上可比照最相类似房屋的市场成交价,无最相类似房屋比照的,可通过专业机构评估确定房屋涨跌损失的方式。[6]而在中介引诱卖方违约问题中,中介侵害买方债权所导致买方债权不能实现的同时也受到了可期待利益的损失,对于这种损失的确定,可以参照上海市高院的做法。即,若中介的引诱违约行为最终导致了卖方违约,且在中介的促成下,与其他买方签订了高于原合同价格的新合同,则对于高出部分为基础,按照百分比折算给予买方以一定金额的补偿。若中介的引诱违约行为最终导致了卖方违约但未签订新合同的,则可按照该房屋目前的市场价值与原合同价格做对比,按照高出部分的百分比折算。即卖方与中介的损害赔偿范围为原合同违约的违约责任部分和因违约而造成的可得利益损失部分。

但这并不是说,任何卖方违约都要求赔偿可得利益损失部分,这种赔偿方式只局限于中介恶意引诱卖方违约的情形,基于合同意思表示的自由,若卖方基于当前形势主动要求违约,中介并未介入,则只产生了合同违约责任,按照合同约定赔偿买方损失。

五、结论

中介引诱卖方违约的行为是一种第三人侵害债权行为,符合构成要件的中介应当承担侵权损害赔偿责任。卖方的违约责任和中介侵权损害赔偿责任是一种不真正连带责任,买方可以向其一或全部请求损害之一部分或全部的赔偿。卖方违约责任的数额容易确定,而中介的赔偿数额则可就房屋升值部分的百分比来补偿。中介引诱卖方违约的行为在实践中较难确定,因此,可以对比一般侵权行为的构成要件来作判断标准,同时,在实践中,可以对这类侵权行为作出类型化。

[1]崔建远.合同法[M].北京:法律出版社,2010.

[2]王利明.违约责任论[M].北京:中国政法大学出版社,1996.

[3]史尚宽.债法总论[M].北京:中国政法大学出版社,2000.

[4]王泽鉴.民法学说与判例研究[M].北京:北京大学出版社,2015,5.

[5]王利明.违约责任论[M].北京:中国政法大学出版社,2003.

[6]上海市高级人民法院.关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答[EB/OL].(2005-12-16)[2016-04-20].http://www.hshfy.sh.cn/shfy/gweb2016/index.html.

[责任编辑：岳林海]

Legal Liability of Real Estate Medium to Induce Seller to Break Contract

JIN Xu-heng

(Wang Jian Law School, Suzhou University, Suzhou 215200, China)

Real estate medium who induce the seller to break the contract damage the interests of the buyer and the stability of the market seriously. The contract law can no longer make reasonable relief and compensation for the loss of the buyer. The action of real estate medium belongs to the third party’s infringement of creditor’s right violating the buyer’s right. And it is concluded that this kind of behavior does not need to do other illegal analysis, which can be compared to the general tort elements to determine the definition. At the same time, there is an unreal joint obligation between tort liability and the seller’s liability, and combined with the judicial practice made by Shanghai Municipal Higher People’s court, the real estate medium that induce the seller to break the contract shall bear the liability for the loss of the buyer.

induce to break contract; medium; third party’s infringement of creditor’s rights; unreal joint obligation

2016-05-18

金徐珩(1992-),女,江苏苏州人,苏州大学王健法学院民商法学专业2014级硕士研究生,研究方向:民商法学。

2096-1901(2016)05-0021-05

D913.6

A