浅谈不良资产收购中的房地产的评估

刘静

【摘要】本文主要集中分析了不良资产收购中房地产的评估问题，论述了如何做好不良资产收购中的房地产评估工作，提出了一些工作的方法和对策，以供参考。

【关键词】不良资产；收购；房地产；评估

一、前言

目前，针对不良资产收购，还有很多问题有待考究，其中就房地产的评估问题，相关评估人员还应该深入的分析不良资产收购的重点因素，进而科学评估，做出合理的价格界定。

二、房地产不良资产收购业务市场规模分析

在目前的房地产融资项目中，绝大多数是因为开发商面临流动性压力。在这其中，不乏由于短期市场波动影响了销售进度、银行按揭放款滞后等客观原因造成资金链紧张的情况，而这些项目通过短期注入外部资金解决流动性问题后，随着客观条件的转变，往往能在有所好转，达到最初的盈利指标，甚至产生超预期的利润水平。而这种情况下，金融机构在到期贷款无法被顺利清偿时，必然会通过处置抵押资产，取得变现价值后实现退出。而这正是给房地产不良资产收购业务的业务提供了市场机会。根据目前房地产信贷保守规模20万亿测算，若总体2%存在不良资产处置需求，则市场规模大致有有4000-5000亿元，不良资产收购业务的利润约为120亿-250亿之间，具有广阔的空间，对从事此类业务的机构极具吸引力和实际操作价值。

三、收购调查的基本方法

收购调查通常涉及多个环节，主要包括查阅档案、外部调查、访谈等。

查阅档案。阅档是尽职调查工作的基础环节。阅档过程是对资产进行初步了解的过程。通过阅档可以初步了解债务人及担保人的基本情况，各类资产及抵押物、抵债物、查封物的基本状态，初步判断各类权属的有效性及瑕疵、时效等，并为后续工作打下基础。阅档过程中需要关注的要件主要有借款合同、担保合同、抵押情况、和解情况、诉讼状态、执行状态等，也要充分重视银行放款时的调查报告和贷款维护过程中的下户记录，并注意从中发掘财产线索。一些银行的下户记录详细记录了不良资产的产生过程，可以帮助调查人员了解企业的经营历史、对外投资以及是否有转移财产的情况等。但出让方有时并不提供这些报告和记录，需要收购调查人员多想办法。

外部调查。在阅档初步了解资产情况后，还需要通过多种方式进行外部调查，以进一步确认档案记录资产的当前状态，包括企业存续状态、资产权属状态和法律状态等。一是通过工商管理部门调查企业存续及经营情况，包括查验债务人、保证人的工商登记资料，确定债务人、保证人的存续状态，调查工商登记档案记载的债务人、保证人的经营及财务情况，股权质押及查封情况等。二是通过产权登记机关查询权属情况，包括债务人、保证人的房屋权属登记信息及其他重大财产情况（如对外投资等权益）等。对于处于诉讼和执行状态的资产，也可以通过产权登记机关查证查封情况。目前这类登记机关通常包括房地产登记部门、工商管理部门、证券登记公司等。三是通过法院调查法律状态。对于处于诉讼程序或执行程序的债权，可以走访相关法院法官，了解其诉讼、执行情况，包括查明每笔债权的时效等。由于不同机构与部门对调查人员的资格有不同要求，有时项目人员难以独立完成外部调查，因而这一过程往往需要律师事务所等中介机构的协助。

访谈。收购调查在条件允许的情况下往往需对三个方面的人员进行访谈：一是资产出让方项目经理；二是原贷款银行客户经理或资产保全经理；三是债务人、担保人、抵押人。访谈和阅档可以起到相互核实的作用。访谈前调查人员应该做好充分的准备工作，做到有的放矢。通过对项目经理的访谈既可以得到很多基础信息，了解其近期与债务人、担保人以及其他相关关系人的沟通情况，也可以对阅档中的存疑进行核实。一般而言，项目经理都会有意识地重点介绍质量较好、有清收线索或财产线索的资产，即所谓“亮点”资产。调查人员要特别注意对这些信息的核实。访谈原贷款银行客户经理或资产保全经理是访谈中重要一环。

四、不良资产收购中房地产评估的主要工作

不良资产收购中房地产评估中，因委托方对拟收购房地产也不完全了解，常常需要通过各类专业机构对收购的房地产进行多方面的调查、分析，故对不良资产收购中房地产评估提出更高的工作要求。

1、产权调查，评估对象产权风险状况及瑕疵说明

不良资产收购中房地产评估中，需通过走访当地国土局、房产局等相关政府部门，对下表内容进行查册、咨询调查，对产权风险状况及瑕疵在评估报告中进行披露。

2、对产权不完善的评估对象提出达到处置要求的操作建议，并进行分类出具处置意见

根据评估对象当地相关政府部门有关规定，对产权不完善的评估对象提出达到处置要求的操作建议，如补缴土地使用权出让金、变更用途、办理相关产权证等；

根据评估对象的产权状况、用途、使用现状等因素结合估价师的经验对评估对象进行分类，并出具相关处置意见，如进行拍卖、交换、抵债、出租等；

3、出具评估对象的市场价格和建议处置价格首先，采用公开市场价值标准，评估出评估对象在完善产权并正常使用的条件下公开市场上最可能形成或成立的的客觀合理价格或收益；

其次，根据委托方的要求，考虑评估对象的特点、交易方式的特殊性如快速变现、拍卖市场客户购买心理、买受人需额外支付拍卖佣金等因素对房地产处置价格的影响，出具建议处置价格。

五、不良资产收购中房地产评估的注意事项

1.前期充分沟通

收购项目的评估过程中，前期的充分沟通通常可达到事半功倍的效果。首先，收购方在委托评估前一般会对相关项目有一定的调查了解，通过与相关人员的沟通，我们可提前对评估对象有进一步的了解。其次，通过前期的充分沟通，我们或以对委托方的处置方案有一定的了解，评估师可以与委托方协商使用的价值类型，并明确定义，确信所使用的具体价值类型与评估目的相适应，并与委托方就此价值类型的使用达成充分的理解。

2.合理安排现场路线

收购项目的估价作业时间要求紧，现场充分的调查、走访又是做好收购项目评估的基础，故合理安排现场路线是做好收购项目评估的关键。这样既能保证在有限的时间内完成评估咨询报告，又不使评估结果受到主观性的影响。

3.评估过程必须综合考虑评估对象——收购资产的处置方案

处置方案是未来处置方的处置思路，预计回收时间。根据本人多年从事收购项目的评估经验，资产管理公司在收购资产后的主要处置方案有：①通过和解、诉讼或直接变卖收购资产，该方案所需时间较短；②对收购的资产进行重新包装再转让，该方案时间较长；③对收购的资产进行适当改造或按原现状自营或出租。

六、结束语

综上所述，针对不良资产的收购，要进行科学合理的房地产评估，只有评估科学，才能够得到科学的收购价格，这样才能够确保收购的合理性，让房地产收购工作进展顺利。

参考文献：

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