从法律视角浅谈以房养老

霍韵瑶

伴随着中国城镇化道路的发展，中国人口结构老龄化问题突出，养老基础服务亟需完善的大背景下，住房反向抵押贷款，即“以房养老”这一新理念在中国的可行性，逐渐受到学界的高度关注。这也让我们反思当前的养老服务的缺陷，以及考虑“以房养老”本身可能出现的风险等。国内学者对“以房养老”模式的研究起步较晚，多数侧重于此养老模式带来的积极影响，较少关注它的风险和障碍。即使有，也缺乏足够的定量研究。在发达国家中已作为一种补充性的养老选择，它们多数由公共财政支持基本养老服务体系。目前我国“以房养老”的经验不成熟，但部分地区或机构已经开始实践探索。现在，包括广州在内的多个省市开始实行“以房养老”的试点。本文就以法律的视觉系统地分析“以房养老”的发展问题及相关对策。

一、推行“以房养老”的影响因素

1.土地使用权问题

说到“以房养老”，不得不提起的话题是中国房屋用地70年使用权。现行《物权法》规定：“住宅建设用地使用期间届满的，自动续期”，对于如何续期，续期后的土地使用费问题等都没有明确规定，对“以房养老”的发展确实不利。但又因为2014年6月17日保监会发布的《中国保监会关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》对住房反向抵押养老保险试点期间仅确定为2014年7月1日起至2016年6月30日止，所以实际影响并不是很大。相信若“以房养老”要深入开展，这一法条必在完善之列。

2.相关的纠纷仲裁机制的不完善

这也是阻碍“以房养老”进一步实施的关键原因。目前对于出现违约情况、老人身故后的房产处置权、评估机构和担保机构的风险承担等问题，尚未寻求到很好的法律救济途径。例如老人中途退保，谁来承担风险？风险该如何分配？还有房屋可能会面临拆迁风险，而该风险成本会造成保险公司对房价的低估，让投保人缺乏投保意愿。应特别注意的是由于我国禁止流质，保险人处置房屋的方式，不得约定老人身故后直接归保险人所有，只能采取变卖、拍卖、评估后折价归保险人所有。

3.原则性要求的执行问题

在法律环境的不完备的情况下，必然使保险公司和潜在投保人在保险合同建立和履行中存在风险，主要表现为参与人的诚信问题。例如投保人对自己身体状况、自身财产情况的如实告知义务，房产评估、抵押等机构的能否坚持公平公正原则。对于这些顾虑，该如何监督。

二、“以房养老”的发展对策和方向

1.完善风险规避机制

（1）完善贷款机构的保护体系。从“以房养老”的基本模式可知，对贷款机构的风险在于抵押房产价值低于累积贷款本息总额。若贷款期限过长、利率上升、房产贬值等因素导致贷款数额超过房产价值的，参考美国模式，我国可由政府提供担保，采取严格的精算制度来控制风险，初期可先在以监会最新发布的经过调整的《中国人寿保险业经验生命表（2000—2003）》为基础进行定价，并在贷款业务发展成熟过程中不断制定完善行内的精算表[1]。政府机构统一向借款人收取保险费用，对借款人和贷款人的可能损失进行补偿，在保险基金金额不足的情况下，才由政府垫付。另一方面，针对银行机构处置房产问题，当事人在订立“反向抵押”合同时应该自主约定，避免银行机构在实行权利的过程中产生矛盾，也避免拍卖程序中担保物变价低估或变价过低的不利后果，保护双方利益。

（2）完善投保人的保护机制。一是对贷款人追索权的限制。由于受我国传统思想的影响，以及考虑到某些现实情况，如对经济处于劣势的老年人来说会更倾向于“以房养老”，那么借款人借贷的款项如果超过了抵押的房产价值，追索权的存在无疑对这些老人来说是非常不利的。二是在合同和产品的制定上，要求产品条款简单易懂，业务流程规范可行，让老人便于理解和接受。三是制定退出机制，因特别情况需要退出该反向抵押贷款制度的申请者，可在一定条件下准予退出。

2.完善信息披露机制，即遵守诚实信用原则

（1）对于投保人而言，如实披露很重要，《保险法》第16条规定：“投保人就保险标的和被保险人情况对保险人的如实告知义务。”在住房反向抵押养老保险合同关系中，投保人 需要注意的告知义务至少可以包括三个方面：即人的告知、物的告知、自身财产情况的告知[1]。人的告知即被保险人的身体状况的告知，这有利于保险人确定合理的保险金额，老年人长寿风险系住房反向抵押养老险中保险人的主要风险之一。防止出现道德风险。

（2）对于贷款人而言，要求对于以房养老的方方面面予以全面的披露，让借款人在充分了解信息的基础上选择以房养老的方式，特别是对贷款人信息、房地产市场信息等与“以房养老”密切相关的领域信息[2]。

（3）对于中介机构而言，在房产评估、抵押、后续管理等方面秉持公平公正的原则，严格执行法律及合同约定。

3.明确土地使用权问题

对土地使用权七十年不变的条款应适当予以解释。即使对于这一问题，有不同学者的各个观点，而笔者认为对续期期限的确定问题应考虑到对该建筑物的安全使用年限的评估。但不能简单地以建筑物使用期限作为土地使用权续期的依据，只要在法定期限内，不论建筑物是否仍可使用，都不得收回土地使用权，保证土地的稳定性有利于“以房养老”的实施。对于续期时是否支付土地使用费，可参考香港，即土地自动续期，续期不需补交地价，仅需每年缴纳较少的新地税。若期满后，国家需要回收地上物，则应评估价格予以相应的补偿，可以参考《国有土地上房屋征收与补偿条例》。

目前来说，广州市推行“以房养老”政策，只是一种养老方式的补充，不会成为主流。而“以房养老”设计的目的不是要求每个人都参加，是为有需求的人提供的，是一种个性化的选择，结合我国的实际情况，失独和丁克家庭会或许会成为首选。但无论“以房养老”是否能广泛开展，毫无疑问的是一套完善的法律法规正孕育而生。

参考文献：

[1]《以房养老要小心哪些法律问题》.来源：经济参考报，2014.07.30.10：10.

[2]邓依伊.《中国发展“以房养老”：问题、经验借鉴与解决对策》.湘潭大学硕士学位论文.