房地产开发与地方政府寻租：策略抉择的扩展式博弈

蒋红

（桂林电子科技大学，广西 桂林 541004）

房地产开发与地方政府寻租：策略抉择的扩展式博弈

蒋红

（桂林电子科技大学，广西 桂林 541004）

探讨寻租活动中多元主体的博弈行为及其治理策略。采用扩展式博弈或博弈树方法。结果表明：构建了寻租活动中多元主体的扩展式博弈模型，识别了两种不种情况下多元主体寻租博弈的关键策略。可以发现在房地产开发领域的寻租治理方面，不仅要合理引导开发商等多元主体的市场行为，还要利用中央政府的调控政策来治理地方政府的寻租行为，其最重要的就是实施以引入奖惩机制为主的调控政策，提高中央政府治理寻租活动的强度和效率。

扩展式博弈；寻租活动；房地产开发

0 引言

随着城市化进程的加快，城市土地供不应求的局面越演越烈，由此而产生的土地寻租问题也越来越严重。土地寻租是土地管理者运用自身拥有的权力，把权力商品化，或以权力为资本参与商品的交换和市场竞争，来谋求金钱或自身利益。当前，寻租现象已成为政府和社会各界关注的焦点，而寻租收益远大于寻租成本是造成寻租活动一个重要的直接经济原因。近年来，中央政府为了切实治理房地产开发领域的土地寻租问题，制定过一系列的土地征用制度、土地出让制度、土地审批制度、土地监察制度等，从制度层面对地方政府、开发商等多元主体的寻租行为进行调控和约束，以期有效减少寻租活动的发生。

依法治理寻租问题，是中央政府的职责。开发商为了追逐经济利益，以追求利润最大化为目标，会向地方政府进行寻租行为。在治理寻租问题时，执行中央政府调控政策的过程中，地方政府会存在较大的“经济风险”和“腐败风险”。为此，一些地方政府不顾国家的法律法规，进行严重的寻租活动和行为。因此，本文引入扩展式博弈方法，构建两种不同情况下多元主体寻租的博弈模型，来识别在房地产开发领域寻租行为形成的关键策略，以期提出从经济层面以引入奖惩机制为主的中央政府调控政策是提高治理寻租活动效率的有利方法。

1 寻租活动中多元主体的扩展式博弈

在本文中，采用扩展式博弈或博弈树分析问题。通过博弈中的解概念，探求参与人的最佳策略。由于博弈过程中参与人行动的先后顺序不一致，并且存在着信息的不对称性，因此属于不完全信息动态博弈，需要达到的均衡状态为精炼贝叶斯纳什均衡。

1.1 关键行为主体选择

广义来看，参与房地产开发过程的行为主体众多，有政府（中央和地方）、农民、开发商、施工方、购房者、商业银行、中介机构和压力团体等。但对房地产开发过程有重大影响的主体是：政府、开发商、施工方、购房者和商业银行，下文将着重对这些行为主体进行分析。

政府在房地产开发领域处于支配地位，是房地产博弈规则的制定者和具体参与者。中央政府即国家可以通过土地供给政策、金融政策和税收政策等对寻租活动施加影响和抑制。虽然中央政府是政策制定者，但房地产极强的地域特征，其真正的执行者是地方政府。在地方土地市场中，地方政府才是土地的真正供应者、执行者。

开发商是房屋这一产品的供给者，先向地方政府购买土地，再委托施工方建造房屋，最后销售房屋给购房者，可见开发商在房地产开发过程起着关键性的作用，是房地产开发领域最重要的行为主体之一。同时通过实施房地产开发获取利润，也是这一市场中最主要的利益追求者。

施工方是房地产开发领域受开发商委托建造房屋的主要行为主体。两者的博弈关系主要表现在开发商是否拖欠工程款和施工方是否积极施工。

购房者是开发商进行房地产开发的重要服务对象，通过销售房屋给购房者，从中获取利润。

商业银行的作用主要体现在对房地产开发的信贷支持，不论是房屋的供给方还是房屋的需求方都需要大量的资金来完成其交易。商业银行供给资金的主要渠道是发放贷款，通过贷款方式房屋的供给方即开发商就解决了房屋预售之前的流动性问题，购买土地、建筑材料和雇佣工人等；而房屋的需求方即购房者通过个人贷款就解决了支付房屋的建造成本、房地产开发商的利润和政府的税收等预售之后的流动性问题。

鉴于商业银行的信贷支持对房地产开发的健康发展起关键性作用，建立博弈树的支付函数就通过关键行为主体的收益得失进行展开，因此选择关键行为主体为：地方政府、开发商、施工方和购房者。

1.2 模型假设与参数设置

假设博弈过程的关键参与人地方政府、开发商、施工方和购房者是在风险或成本最小化的约束条件下能做出使自己的收益最大化的理性决策。

假设当地方政府不与开发商寻租时，获取土地出让金L1；寻租时，获取土地出让金L2以及寻租成本C1；假设开发商取得贷款I1并支付贷款成本C2，不与地方政府寻租时房价为P1，寻租时房价为P2；房屋出售后开发商归还的贷款I2。根据以上假设，当L2＋C1＜L1且设定P2＞P1时，开发商才会与地方政府寻租；假设在建造房屋阶段施工方若能积极施工，可以获取全部工程款M；若消极施工，开发商就会拖欠工程款；假设当中央政府执行调控政策时，若C3是地方政府执行中央调控政策所承担的成本，C4是地方政府不执行中央调控政策所承担的成本（C3＞C4），且 L2＋C1-C4＞L1-C3，地方政府才会与开发商寻租。当引入奖惩机制后，中央政府对地方政府寻租时进行额度为a的惩罚；不寻租时则给予奖励，奖励额度是b。因此当（L1-C3＋b）＞（L2＋C1-C4-a）时，行为主体的决策才会受到影响，中央政府调控政策才会有效。

1.3 博弈过程

在未引入奖惩机制和引入奖惩机制的中央政府调控政策下的博弈模型分别由图2和图3展示出来 （如图1和2所示）。两场博弈的框架是相同的，因为在这两种情境下行为主体可用的策略是相同的。然而，在引入了奖惩机制的调控政策下，参与人对房地产开发过程运作结果所赋予的价值是不同的。引入奖惩机制的调控政策是希望行为主体能选择不同的策略。支付函数是能表现参与人博弈结果的期望效果，在这种支付函数下，两者博弈之间的差异是显而易见的。

在本文构造的博弈里，地方政府是这场博弈的发起者，即博弈树起始节点的发起人，这是因为在我国地方政府是土地的管理者，更是土地的真正供应者和执行者。地方政府通过土地出让的方式向开发商供应土地，基于地方政府的这种出让行为，开发商就会做出相应的反应并且决定采取行动。例如，面对地方政府的这种土地出让方式，开发商就有机会在其决策节点作出回应，可以选择购买土地也可以选择不购买。假设开发商不购买土地，那么博弈就会在这个节点上结束；如果假设开发商购买了地方政府供应的土地，那么此时开发商又有两种策略可以进行选择：与地方政府寻租购买土地和不寻租购买土地。然而，不管开发商与地方政府是以怎样的一种行为方式出售土地或购买土地的，只要开发商购买土地之后就会进行房产开发，并且是委托施工方担任其代理人进行房产的开发。此时的这一点上，施工方不得不做出回应：对于其建造房屋的行为他可能决定积极施工或消极施工。假设施工方消极施工，那么博弈就会在这个节点上结束。如果假设施工方积极施工，那么开发商就会顺利进行房屋的销售给购房者。在这一决策点上，购房者是否会购买房屋的决定将将导致不同的终点或末端节点作为博弈的结果。

2 结果与讨论

图1未引入奖惩机制的扩展式博弈

图2 引入奖惩机制后的扩展式博弈

在建立的博弈模型中，无论是在未引入奖惩机制还是引入了奖惩机制的中央政府调控政策下，有7个不同的导致博弈结束的结果。

在未引入奖惩机制的中央政府调控政策下，即便地方政府在土地出让过程会受到中央政府的监管，地方政府仍然是以地方利益最大化为第一目标。由此，在土地出让过程，不管遵不遵守中央政府的调控政策，地方政府既不会得到奖励也不会受到惩罚，何况若能与开发商合谋形成利益集团进行寻租活动还能从开发商那里获取可观的收益，因此在这阶段，地方政府最愿意采取的策略是结果5、6和7，其最大的支付是L2+C1-C4；开发商最愿意采取的策略是结果6，得到的最大支付是I1+P2-L2-C1-C2-I2-M；施工方最愿意采取的策略是结果1、2、5和6，支付是M；结果2是购房者的最佳策略，支付是-P1。由此可知，在未引入奖惩机制的中央政府调控政策下，地方政府和开发商他们最好的策略就是两者进行寻租活动，在寻租行为下，地方政府和开发商都能取得利益上最大的收益；而施工方和购房者则是在地方政府和开发商不寻租的情况下分别有积极施工和购买房屋的行为。

表1给出了每个参与人在未引入奖惩机制的中央政府调控政策下的最大支付结果以及达到的精炼贝叶斯纳什均衡。

表1未引入奖惩机制下的行为主体达到的精炼贝叶斯纳什均衡

在引入奖惩机制的中央政府调控政策下，地方政府来自中央政府惩罚的压力，在土地出让过程，就不会冒险与开发商合谋形成利益集团进行寻租行为。何况，如果能秉公处理与开发商的土地交易关系，还能得到来自中央政府的奖励以及提高地方政府的政治声誉和社会资本，因此在该情况下，地方政府最愿意采取的策略是结果1、2和3，其最大支付是L1-C3+b。开发商的最好策略就是遵守市场规则，不与市政府进行寻租活动，积极正向地回应市政府的政治策略，结果2是最能表明开发商不寻租的策略，他的最大支付是I1+P1-L1-C2-I2-M。而施工方的最佳策略仍然是结果1、2、5和6，支付是M。购房者最愿意采取的策略也依然是结果2，支付是-P1。因此，在引入了奖惩机制后，地方政府和开发商之间不会存在寻租行为，施工方积极施工，而购房者愿意购买开发商销售的房屋。

表2给出了每个参与人在引入奖惩机制的中央政府调控政策下的最大支付结果以及达到的精炼贝叶斯纳什均衡。

表2引入奖惩机制下的行为主体达到的精炼贝叶斯纳什均衡

由上述分析可以得到，在未引入奖惩机制和引入奖惩机制的中央政府调控政策下，地方政府和开发商的最优策略均发生了改变。可知，在房地产开发领域，地方政府和开发商之间的行为关系对于治理寻租问题十分关键，因此，必须想方设法规范好地方政府与开发商之间及其各自的行为，以此减少寻租活动的发生，提高治理寻租问题的效率。

3 以引入奖惩机制为主的中央政府调控政策

上文通过在房地产开发领域寻租活动中多元主体的扩展式博弈模型识别了两种不同情况下多元主体寻租博弈的关键策略。地方政府、开发商、施工方和购房者是房地产开发过程中的关键行为主体，在开发商向地方政府寻租拿地后，购房者有且只能选择购买在开发商和地方政府寻租下的房屋，而不能选择其最优策略：购买在开发商和地方政府不寻租下的房屋，说明中央政府是否引入奖惩机制的调控政策对行为主体的决策会影响另一个行为主体的决策或受其影响，因此，调控政策需要引入奖惩机制，才能合理引导开发商的市场行为和治理地方政府的寻租行为，以此提高中央政府治理寻租活动的强度和效率。

3.1 对开发商的引导、管制方面

在房地产领域，开发商以自身利益最大化为目标，为获取土地的开发权而实施寻租，以此带来利益竞争，损害社会公平，最终会将寻租成本C1传递到房地产的市场定价P上。因此，我国已出台了多项遏制房价过快上涨的调控政策，2006年的 “国六条”，2008年的存款准备金率6次上调，2011年的“新国六条”和“新国五条”。这些政策措施对房价的上涨起到了很大的遏制作用，也对开发商进行土地寻租行为起到了一定的震慑作用。根据本文的理论模型分析，建议今后继续加强对房价的调控力度，同时加强对开发商的投融资管制。开发商开发房地产需要大笔资金购买土地，若政府对开发商投融资进行资质审核和监管，可增加开发商获取资金的难度，抑制其寻租行为。目前，开发商的资金来源主要是商业银行等金融机构，政府可要求金融机构加强对开发商贷款的资质审核和其资金的监督管制，如开发商的偿还能力、贷款条件、资金的用途监管等，可限制寻租的开发商的资金流，增加他的贷款成本C2。

3.2 对地方政府的奖惩、监督和约束

如前文所述，寻租收益远大于寻租成本是造成寻租活动的一个直接经济原因。目前，我国一直从制度层面来治理土地寻租的问题，而缺乏从经济层面实施相关措施，建议以引入奖惩机制为主的中央政府调控政策。需要按投资金额确定奖罚标准，明确奖惩措施，第一，加大对地方政府寻租的惩罚力度，提高地方政府的腐败成本。完善土地管理法律，明确界定在房地产开发领域土地寻租活动中地方政府的腐败行为，制定操作性强的处罚制度，加大对地方政府进行寻租行为的处罚，增加其惩罚额度a；第二，为激励地方政府在土地出让过程与开发商公平公正公开展开活动，可采取一定的奖励措施，增加地方政府不与开发商进行寻租行为情况下的奖励额度b。此外，可加强宏观监测预警，采取长期跟踪检查的方式，来进行土地交易的合法认证；为切实加强对地方政府的约束，还应建立对执行不力者的责任追究机制，惩戒用“土政策”对抗宏观调控的地方官员。最后，还应该确定寻租识别方法，来规范地方政府和开发商之间的行为，由此正确引导每个主体的行为，杜绝寻租现象的发生。

4 结束语

地方政府寻租决策受到中央政府、开发商等多元主体策略影响，具体因素包括土地出让金、寻租收入、执行调控政策成本、不执行调控政策成本、寻租惩罚成本、不寻租奖励收入。当寻租策略的支付大于不寻租策略的支付时，追求收益最大化的地方政府会选择寻租策略；而仅当在引入了奖惩机制的调控政策情况下，地方政府才会选择不寻租策略。开发商行为策略的影响因素主要有土地购买成本、寻租成本、银行贷款、贷款成本、开发收入、工程款。当寻租策略的支付大于不寻租策略的支付时，追求利润最大化的开发商会选择寻租策略；而仅当在引入了奖惩机制的调控政策情况下，无论开发商有多想向地方政府寻租，都因地方政府选择不寻租，导致开发商选择不寻租策略。

因此，本文建议在房地产开发领域的寻租治理方面，不仅要合理引导开发商等多元主体的市场行为，还要利用中央政府的调控政策来治理地方政府的寻租行为，其最重要的就是实施以引入奖惩机制为主的调控政策，从而减少甚至杜绝寻租现象，提高中央政府治理寻租活动的强度和效率。

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【责任编辑：熊荣生】

Extensive-form Game Theory on Real Estate Development and Rent Seeking

JIANG Hong
（Commercial College，Electronic University of Science and Technology of Guilin，Guilin 541004，China）

The purpose of this paper is to explore the behaviors’mechanism of rent seeking activities by the multiple subjects and to thereby propose the management strategy.Extensive-form game theory is introduced to probe into this problem.This paper argued that there are conflicts among the multiple subjects in the rent seeking activities.In order to explore their key strategies in two different situations，this paper has built an extensiveform game model of the multiple subjects.The disposal of rent seeking in the field of real estate，should not only guide the market behavior of real estate developers and the multiple subjects，but also needs to rectify the rent seeking action of the local government.In order to improve the intensity and efficiency of the disposal of rent seeking，it is necessary to implement the regulatory policy based on the reward and punishment mechanism by the central government in China.

extensive-form game；rent seeking activities；real estate development

F123

A

1671-9565（2015）02-020-05

2015-05-12

2012年广西研究生科研创新项目“房屋使用过程中土地增值多元主体行为研究”（编号YCSW2012067）阶段性研究成果。

蒋红（1989-），女，浙江绍兴人，桂林电子科技大学商学院硕士生，主要从事城市土地增值与收益分配方面研究。