浅析“以房养老”及其约束条件

李捷枚

一、“以房养老”及其养老实现方式

（一）“以房养老”的含义及其基本特征

1、“以房养老”的含义。“以房养老”即住房反向抵押贷款，又称“倒按揭”，是从英文“ReverseMortgage”翻译而来。其具体实施路径是拥有房屋完成产权的老年人将房产抵押给金融机构（包括银行或保险公司等），金融机构通过综合评估借款人的年龄、预期寿命、房产即期价值和未来（老年人去世时）价值等各种因素，在特定年限后，每月按时付一定额度的资金给仍然是房屋产权所有人的老年人作为养老费用直至老年人去世，金融机构将抵押的房产出售，出售所得首先偿还贷款本息，升值部分归金融机构所有。

2、“以房养老”的基本特征。首先，对金融机构而言，“以房养老”是一种金融保险业务。从其实施路径可以看出，“以房养老”是在金融机构获得目标房屋产权约定处置权的情况下，在一定期间对老年人支付一定数额的养老金，最终通过出售房屋获得高于支付的养老金的收入，形成经营收益。其二，对于房屋产权所有者老年人而言，“以房养老”是一种凭借物权获得资金用于满足老年生活的种种需求，是养老“物质支持”的一种来源方式。

（二）“以房养老”实现的具体方式

从目前实施“以房养老”国家的情况看，主要有以下四种具体方式。

（1）租售换养。顾名思义，“租售换养”一方面是通过出租房屋换取养老金，另一方面是通过出售房屋换取养老金。房屋出租是将住房长期或短期的使用权对外出租，以换取持久、稳定租金收入来实现养老目的；房屋出售是把房屋作为商品一次性销售出去，实质是房屋产权的让渡，由于出售房屋使房屋完全彻底变现，因此把出售房屋收入用做养老资金，是目前以房养老最直接的实现方式。

（2）以大换小。这是老年人将拥有的较大面积住房通过房屋中介机构换成较小面积住房，以房屋多余部分的价值用来支付养老费用，以保证晚年生活质量。

（3）售后返租。这是指老年人先高价位出售自有住房后以较低的价位租回居住，其实质就是把产权让渡出去，再通过租赁的方式重新拥有使用权的一种方式。

二、“以房养老”的养老功能及其约束条件

（一）“以房养老”的养老功能

（1）房产养老。“以房养老”是以产权独立的房产为保险标的，以低收入的老年人为投保人，将其房产转化为保险年金或其他保险收入形式。它的抵押物仅限于作为不动产的房屋。申请以房养老的老年人将房产预售给金融机构，金融机构按月支付个老人现金，老人在获得养老资金支持的同时在有生之年仍拥拥有有房屋居住权，居住期间不需要偿还贷款，只需到期后以房屋出售收入偿还，而且最高还款额以房屋的价值为限。可见，“以房养老”是老人以自有房屋产权换取支撑老年需求的资金，即房产养老。

（2）自我养老。自我养老是指老年人养老的物质支持主要依靠自己，即老年人以自己的工资、积蓄及其他自有经济收入养活自己。而以房养老是把房屋价值通过金融机构变现用于老年消费，老年人可以不依赖家庭和社会实现自我养老。因此，“以房养老”是一种独立型自我养老方式。

（3）居住和养老相结合。从“以房养老”实施的具体路径看，老年人抵押自有住房获得养老资金后仍然居住在自助有房屋中度过老年阶段，同时可以通过与金融机构的约定获得养老所需要的医疗、护理等老年服务。这样，老人的住房发挥了居住和养老双重功能，将住房的商品属性与保障性结合起来，使房产具有了融资和养老双重功效，“居家养老”在这里得以诠释和实践。

（二）“以房养老”实施及其功能发挥的约束条件

（1）“以房养老”金融运作模式存在风险性。“以房养老”的起因固然是老年人为了获得养老资金，愿意主动抵押自助有房屋产权且在终老以后放弃房屋产权，但必须通过金融机构保险业务设计及运营得以实现，因此，以房养老是一种市场养老保险业务，其业务运营涉及老年人预期寿命、养老费用支付额度及期限、房屋价值变动趋势预测以及其他市场因素等等，其中任何不确定性或预测的失误都可能导致金融机构运营风险，影响其预期收益实现，对金融机构来讲，“以房养老”业务是风险性较大的金融动作模式。该项业务开展不仅取决于金融机构准确把握市场基础上的业务动作能力，还有赖于政府政策支持和法规保障。这或可能解释，“以房养老”起源于市场经济机制发展完善的欧美发达国家，且至今仍是保险市场的“小众产品”；而在许多发展中国家该项业务至今难以有效开展并发挥预期养老保障作用的原因。

（2）“以房养老”实施受制于特定的文化传统及财富观念。购买房屋对于个人及家庭来讲是一笔巨大的支出，房屋一旦购买即形成家庭中占据重要地位的财富存量。不同的文化传统造就了差异巨大的财富观念和家庭责任伦理，也决定了财富去向的合理轨迹。在倡导个人负责精神的发达资本主义国家，“以房养老”实施中的房屋产权最终归于金融机构可能被家庭成员广泛认同，而在深受儒家传统文化影响的国家和地区，房产可能更多地作为家庭财富留给后代继承，以体现代际责任。中国和东亚一些国家和地区的情况大致如此。因此，“以房养老”即使能够在养老保障中发挥作用，但并不意味着在现实中会为广大老年人所采纳，广大青年人也未必赞同。

（3）“以房养老”实施受制于法制化程度及法制文明程度。如前所述，“以房养老”实质是一种金融市场业务，市场行为必然用相应的市场规则进行规范，要有相应的法律法规作保障；同时，社会成员的规则意识和法制意识也对“以房养老”在一定程度上影响“以房养老”顺利实施。如老人签订了“以房养老”合同并获得了养老资金支持，但身故以后金融机构执行房屋处置权时遭遇子女刁难，致使金融机构难以按约定对房屋产权进行处置等等。

综上所述，“以房养老”作为金融机构提供的养老保险业务，能够推动拥有房屋产权的老年人将不动产转换为现实资金，合理配置家庭资源，用于满足老年生活需求，提供养老保障，提升老年生活水平，并且老年人可以居住家中度过老年阶段，不失为一种优化的养老保障方式选择。但其有效开展和顺利实施取决于金融机构本身的市场掌控能力，有赖于国家层面的支持，还受制于文化传统和财富观念等非制度因素，面临许多约束条件。这昭示，“以房养老”是个系统工程，需要市场、政府及家庭共同作用，方能实现提供养老保障，有效发挥养老功能的目的。

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