养老金融的“以房养老”视角养老金融的“以房养老”视角

姜雪梅

“以房养老”就是“住房反向抵押贷款”或者“倒按揭”，是指老人抵押自己的产权房，定期取得一定数额养老金或者接受老年公寓服务的一种养老方式，在老人去世后，银行或保险公司收回住房使用权。2013年9月国务院发布《关于加快发展养老服务业的若干意见》，明确提出“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”。2014年6月中国保监会发布了《中国保监会关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》，自2014年7月1日起至2016年6月30日在北京、上海、广州、武汉试点。2015年3月27日保监会批复了幸福人寿的《幸福房来宝老年人住房反向抵押养老保险（A款）》的保险条款，国内首个保险版“以房养老”产品正式出炉。实际上，从2003年开始部分城市已试点“以房养老”，但是其发展非常缓慢，到目前为止金融机构和消费者对此比较冷淡。尽管如此，“以房养老”是改善养老保障机制的一项重要补充，具有客观的发展前景。因此，应积极推广“以房养老”，发展养老金融，带动银发经济的发展，这对社会、经济的发展具有深远的意义。

以房养老：国外金融如何对接？

美国政府推动“以房养老”，为市场运行树立了标杆。政府成立保险基金，为借贷双方提供担保，授权合法的参与机构，制定专门的法律法规和详尽的实施细则。政府的公信力强化了承办机构和申请老人两方的信心。另外，多种多样的资金领取方式满足了老人的不同偏好，保证了老人规划晚年生活的自由度，更容易获得接受和认可。

美国的住房反向抵押贷款以62岁及以上的老年人为服务对象，主要有三种形式：第一种住房权益转化按揭（HECM，Home Equity Conversion Mortgage），第二种住房持有者贷款（The Home-Keeper Program）， 第三种是财务自由计划（Financial Freedom Program）（前两种由政府主导，后一种则由金融机构主导）。第一种适用对象为拥有较低价住房的借款者，不管其收入水平和借款用途;第二种主要针对不符合 HECM 条件的借款人而设计，如房产价值高于限额规定、共有房产等情形，更适合拥有中档住房的老人;第三种适用对象是拥有高档住房的老年人，由老年人财务自由基金公司提供（私营机构），专门为净值超过 40 万美元的住房提供贷款。第三种贷款对象资格不需要政府的认可，属于个人理财产品。联邦政府为HECM双方提供担保，消除了借贷双方的后顾之忧。因此，HECM计划运作较为成功，是美国最主要的住房反向抵押模式，约占据了95%的市场份额。

日本的“不动产担保型生活资金”制度主要对象是不愿搬离自己房屋的低收入并无子女同住的老人，主要分成两种方式：一种是由各地方政府参与的，可分为政府直接融资和间接融资。另一种则是民间机构参与，包括银行、信托公司、信托银行等金融机构提供一些“反向抵押贷款”类型产品。房地产公司利用此项目资金侧重经营“城市规划再开发”和“住宅重建”类型的产品，为居住在危房的低收入老人改善居住环境。日本成功的经验是，发挥各机构的特色提高了效率。比如，保险公司设计“以房养老”产品，政府审核老人资格，银行发放贷款，各司其能。

新加坡现行的“以房养老”模式主要有“屋契回购计划”，针对家庭月收入不超过3000新元的63岁及以上老人，政府回购组屋的部分剩余租期，发放相应的金额，使老人获得养老资金保障。同时，老人可以以30年的租约形式继续住在原有组屋中。如果在30年的租期到期之前去世，老年人的继承人享有剩余的回购屋契所得;如果寿命超过30年的租期上限，建屋局将这些老年人安排到护理居住地点。新加坡的主要经验是：一是分化组屋的使用权，创造新的剩余价值;二是由政府统一为参加“屋契回购计划”的老人购买保险，一定程度上减缓了老人预期寿命压力。     从美国、日本、新加坡的经验可知，“以老人需求为本”的产品设计是推行“以房养老”的核心，政府必须支持低收入老人的“以房养老”。

我国“以房养老”：金融的机遇和难题

日益剧增的养老压力和不完善的养老保障机制需要发展新的养老保障模式，“以房养老”就是很好的突破口。

我国人口老龄化的加深不断增加养老压力。我国从2000年开始已进入老龄化社会， 2014年末 60周岁及以上人口数为21242万人，占总人口比重为15.5%;65周岁及以上人口数为13755万人，占比10.1%，首次突破10%。在2025年之前，老年人口将每年增长100万人，今后我国社会养老负担十分沉重（《中国老龄事业发展报告2013》）。

老年人自身养老储备普遍不足，社会保障机制不完善，养老保障资金需求巨大。2010年《中国城乡老年人口状况追踪调查》数据显示：城市老年人领取退休金（养老金）的比率为84.7%，城市老年人平均月养老金收入为1527元，即年均18324元。然而，我国的社保基金缺口大，部分城市已空账运行。加之，目前我国养老机构和设施严重不足，劳动力短缺和医疗技术发展，养老成本快速上涨。因此，需要开辟新的养老融资渠道。

高的住房自有率、养老观念和养老模式的转变必将推动“以房养老”金融产品的发展。城市居民自有住房的拥有率为85%，不少居民的资产大部分固化在住房上。我国正在经历人口结构转变时期，老龄化进程快。尤其，“421”家庭结构的养老压力非常之大，不给子女增加养老负担是祖辈、父辈的主要心愿之一。

但近十年来，诸多相关金融尝试并未取得实质性进展。

2003年后，北京、上海、南京等地均不同程度地尝试过“以房养老”，但均因效果不理想而搁浅。北京市中大恒基房地产经纪有限公司和北京寿山福海国际养老服务中心联合推出“养老房屋银行”。根据老年人养老申请，公司出租老年人原住房，所有租金用于老人入住养老服务中心产生的相关费用，房屋产权不变更。由于缺乏公信力，只有几位老人通过该方式入住养老服务中心，目前均已离开。上海市公积金管理中心推出“住房自助养老项目”，老年人将自己的产权房卖给市公积金管理中心并一次性收取房款，公积金中心再将房屋返租给老人，租金与市场价等同。该项目失败的主要原因在于大多数老人不能接受签约的时候变更房屋产权归属。2005年，南京汤山的温泉留园推出“以房换养”业务，60岁以上的孤残老人自愿将房产抵押给留园，入住留园享受终身免费养老服务，老人去世后房屋产权归养老院所有。养老院没有充足的现金流，无法持续支付预支的养老服务费用，即使勉强维持服务质量也势必会降低。中信银行于2011年推出“以房养老”按揭贷款业务，但该业务推行以来在深圳、合肥等多地交易量为零。

我国“以房养老”难产的原因主要有以下几点。

对企业而言，单向现金流流量大，房产贬值风险高，收益难保障。“以房养老”业务必须先长期垫付现金，然后再把不动产变现获取收益。如果没有其他担保，房产的贬值风险直接影响企业收益。我国居用地使用权仅为70年，产权到期后将导致房产贬值。另外，我国住宅建筑质量普遍低，房产抵押之后产生的维修、保养和折旧费难以估算。

对个人而言，存在资产缩水风险和养老风险。我国居民非常执着于住房，多数老人还是希望把房子留给子女。另外，现在的老年人经历了长期的通胀和房价的快速上涨时期，既担心未来上涨的住房价值远远超过自己领取的养老金金额，又担心定额养老金跑不过物价的上涨将面临养老资金不足。

缺乏制度的保驾护航。无法获得制度保障和有公信力的组织担保，金融机构和个人都担忧风险。

政策建议

修缮法律法规，明确土地使用权的续期问题。为保证居民财产的保值，居住用地使用权年满70后，可以无偿续期使用或低价有偿续期使用。在低价有偿续期使用时，可以实施土地年租制，促进土地市场的可持续发展。

稳定房价、动态调整。“以房养老”在发达国家的成功推行建立在完善的房地产评估体系，健康稳定的房价和物价的基础上，我国以房养老的推进也应以相对稳定的我国房地产市场为前提。另一方面，如果房价和物价的变化幅度较大，应适时（比如每隔7年）重新评估房地产价值，适当调整养老金金额。

完善相应的商业性和政策性金融支持手段。如培育和发展“以房养老”信贷二级市场，比如，个人抵押贷款证券化，促进资金的流动性，解决单向资金流问题。再如政府提供保险担保，让更多的低收入老人“以房养老”，安享晚年。借鉴新加坡的“屋契回购计划”，发展经济适用房和共有产权房的“以房养老”。

（作者单位：中国社会科学院财经战略研究院）