我国“以房养老”模式的法律分析

高山

摘 要 2013年9月13日，国务院发布的《关于加快发展养老服务业的若干意见》中提出“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”引发有关“以房养老”的广泛舆论关注。“以房养老”模式是由美国上世纪80年代创新出来的一种房地产融资新方法，。一般是指没有固定收入但拥有自有产权房屋的老年人，以房屋作为担保向金融机构贷款，金融机构对担保房屋的价值、将来增值及折损情况进行综合评估，签订“以房养老”合同，老年人定期或不定期从金融机构获得贷款用于个人生活及其他费用，金融机构可在老年人死亡之后，以设定担保的房屋受偿债权。这种模式既使得老年人毫无负担的获得养老资金，又使房屋的价值得到了最大限度的实现。

关键词 以房养老；法律；抵押

一、我国引入“以房养老”模式的必要性

实施“以房养老”模式，将老年人拥有产权的房屋转换为养老期间的现金收益，对改善老年人的生活质量起到了一定的促进作用，也是建立健全养老保障新机制的有效途径。目前，我国的养老资源严重不足，社会保障体系还不是很健全，老龄化、老人高龄化问题正在以比国外快得多的速度迅速出现。据统计，目前我人口的11%。中国已经正式步入老龄化社会。与此同时，中国的储蓄额居高不下，银行存款、外汇储备、保险费收入等继续大幅增长，社会资金闲置量急剧加大，亟待寻找有效的投资渠道。引入“以房养老”模式，无论是从实施的迫切性还是从社会现实意义上看，是金融机构良好的营利模式，也是缓解社会压力的有益尝试。

二、我国实行"以房养老"的法律问题

1. “以房养老”在法律上遇到的第一个问题，就是我国法律禁止流质。物权法规定，“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有”。在现行法律制度下，保险机构不能事先通过协议直接约定老年人过世后抵押住房归保险机构所有，在老年人过世时不能当然取得抵押住房所有权。这样在法律上似乎行不通。

2.“以房养老”的主体要求银行、保险公司等金融机构的参与，而我国现行法律法规规定，保险公司不允许混业经营。因此，保险公司不被允许做反向按揭业务。而国内银行机构在处置房产时，一般情况下都是抵债等不良资产，而不是主动地去买卖房产，所以对于"反向抵押"的房屋的处置成为了一个大问题。

3.我国《物权法》有关居民住宅使用年限的规定为70 年，住宅建设用地使用期间届满的，自动续期。但此规定的前提应该只适用于居民个人享有房屋所有权和使用权的情况。而“以房养老”模式，是要把所有权转让给相关金融机构，70年后，土地出让期结束后能不能续期？以怎样的方式续期？ 这些都必须有明确的规定，否则，以房养老恐怕只能让人避之不及。并且，对于很多60岁左右的老年人，他们的住房很大一部分都是单位分配，具体使用情况复杂，在此情形下，70年之后房屋的归属问题、金融机构履行的具体执行问题，都不明确。

4.“以房养老”适用于产权清晰，所有权归属于采取该模式的老年人，一般在城市比较容易适用。而我国的农村地区，由于房屋多为自家建造，还没有开展产权认证工作，不能上市交易。加之我国法律有明确规定，农民申请取得宅基地后只可自己建房，不可将其出卖、转让，也不可以抵押。而房屋与宅基地是一体，“地随房转”，而“以房养老”模式就是要抵押房产以获得贷款，这就与我国现行法律规定相冲突。

5. 以房养老"模式要求个人让渡房屋使用关给金融机构，这就涉及到对房屋的面积、市值等问题，目前“以房养老”的很多规则还不清晰，比如房子如何评估、房价降低后不足以归还贷款如何处理、房子增值后归还贷款后多余部分如何处理等等，都是需要考虑的因素。

三、我国实行"以房养老"的具体法律对策

“以房养老”需要民政局、房管局、人社局、金融和保险机构等多个部门一起制定具体的政策和细则才可能得到推展，需要透明、公正的法治环境。它牵涉到房地产业、金融业、社会保障、保险以及相关政府部门，对这些领域的运作质量要求相当高。如何保证这些行业、部门公平、公正地经营、管理和执法，在当前法治不健全的条件下是个挑战。

1. 相关法律规定应扩大实施“以房养老”业务的主体范围，从银行机构扩大到保险公司等金融机构。而针对银行机构处置房产问题，当事人在订立“反向抵押”合同时应该自主约定，避免银行机构在实行权利的过程中产生矛盾，也避免拍卖程序中担保物变价低估或变价过低的不利后果，保护双方利益。

2.完善《物权法》，修订关于续期问题的解决方案，主要是解决续期是否要缴费及缴费标准的问题，缓解“以房养老”所面临70年产权的尴尬境地。另外，西方国家之所以能够较好地推行“以房养老”模式，是因为西方国家遗产税的设立，例如美国遗产数额高于65万美元的，遗产税率高达37%-65% ，子女继承父母房产的收益远不比国内。这是西方国家能够接受这一制度的重要原因。因此在条件具备的情况下，可以选择性的开征遗产税，使“以房养老"具有依法避税的功能而增加其吸引力，老年人参与“以房养老”的积极性将会提高。

3.对房屋面积、房屋市值、贷款额度、贷款者年龄、房产价值折旧、利率等的评估测量问题应制定行业标准和详细法律法规，特别对评估测量的机构、依据、标准做出具体规定，以法律手段保护这一模式的顺利进行。

4.针对农民的房屋产权问题和宅基地问题，应通过具体的法律法规，对于农民在宅基地建房可否采用“以房养老”模式，建议应允许在宅基地上建房的农民抵押房产，但是仅限于私人房产。但对于抵押之后房产的具体处置办法应制定相应法规，如房屋在处置时子女在同等条件下应享有优先权。在与《物权法》等法律规定不相冲突的基础上最大限度的维护农民的切身利益。同时，要扩大农村的房地产市场，扩大金融机构的业务范围，满足农民需求。

“以房养老”在中国还是一种新兴模式，由于受中国传统观念的影响，老年人对于自己的房产都是遗留给子女，因此对于这种新型的生活模式，大部分人在心理上还很难接受。但随着中国老龄化的不断加深，“以房养老”会成为人们一种新的生活选择。所以，加大立法，用法律规范“以房养老”模式显得尤为重要。

参考文章：

[1]郁燕莉：《“以房养老”面临诸多法律障碍》，《浙江法制报》，2013年9月26日第004 版

[2]许芳、范国华： 《我国“以房养老”模式的法律分析》，《行政与法》，2006年12月