区分所有建筑物楼顶空间权属问题

邹璐

一、[案情]

原告系佛山市禅城区环湖花园湖晖楼26楼A房权属人。两被告系佛山市禅城区环湖花园湖晖楼27楼B房权属人。原告所有的26楼A房系顶楼，上为屋顶天台。两被告所有的27楼B房外有一走廊与诉争天台相通。2000年6月30日两被告与新时代公司签订“商品房购销合同”一份，新时代公司在合同附件27楼B房平面图上的26楼A房上的诉争天台处注明“27B单位专用平台”，并注明两被告对该天台有使用权。两被告收楼后，将原设的自有房屋大门封闭，并安装防盗门，将部分走廊面积及诉争天台封闭，独自占有、使用。同时，两被告在诉争天台与走廊进行了装修装饰并在诉争天台其余部位中央设有一水泥构架，周围种植花草、树木。

原告马文新诉称：被告未经其他共同业主的一致同意就将通往公共露台的通道占用，而且更令其他业主们不满的是，露台通道被堵塞后，被告将整个露台种满花草，引致许多飞虫、蚂蚁。原告认为，本案标的露台属于业主共有，被告无权占为己有；另外，被告已持续堵塞公共通道严重侵害了包括原告在内的其他业主们的合法权益。

被告洪文胜、李琼辩称：（1）被告对环湖花园湖晖楼26楼A顶楼露天天台有合法的使用权。被告与新时代公司签订“商品房购销合同”时明确约定，被告对27B天台有专有使用权，27B专用平台（即26楼A顶楼露天天台）并非业主共有。根据新时代公司“公共部位与公用房屋公摊建筑面积构成说明”，新时代公司转让给被告的27B专用平台并没有列入公共分摊面积，也并非公共通道，原告无权向被告主张业主共有权。

二、[审判]

广东省佛山市禅城区人民法院认为：本案的争议焦点主要是：两被告对诉争天台专有使用及占有27楼B房前走廊部分面积是否侵犯了原告的共有权？以及关于诉争天台及27楼B房前走廊性质问题。两被告的产权证面积内不包含诉争天台；其在购买27楼B房时虽开发商将该诉争天台约定给两被告专有使用，但诉讼中两被告亦未能举证证明该屋顶平台规划上即专属于27楼B房或两被告专有使用已经过全体共有权人同意。因此诉争天台属于建筑物共用部分。两被告与开发商间关于两被告专有使用诉争天台的约定违法，该抗辩本院不予采纳。据此，原告作为湖晖楼业主之一，对该共用部分享有共有权利，两被告将诉争天台封闭、独占使用及占用部分公用走廊面积侵害了原告在内的众共有人的共有权，原告要求停止侵害、拆除水泥构架及鱼池和铲除花草树木、恢复公用走廊及诉争天台原状，本院予以支持。

宣判后，侯利敏不服一审判决，向梅州市中级人民法院提起上诉。

广东省佛山市中级人民法院驳回上诉，维持原判。

三、[评析]

本案是因侵犯建筑物区分所有权而发生的纠纷， 一般认为，区分所有建筑物由专有部分和共用部分构成。专有部分主要是指通过一定的方式而对建筑物加以区分，由此所分割出的兼具建筑构造上的独立性和使用上的独立性的部分建筑物。共用部分是指联结各个单元并且享有每个单元房屋所必不可少的部分，如楼梯、电梯、通道、走廊、楼宇占用土地等。①共用部分是建筑物区分所有的核心问题。②本案争议的焦点其实就是顶楼的天台和走廊是专有部分还是共有部分。本文也将以此案例为基础探讨区分建筑物共有部分的相关问题。

（一）楼顶建筑物区分所有权的归属问题

屋顶平台的权属及其利用本不属于物业管理纠纷的重心，但随着屋顶平台利用价值的剧增，相关争议不断见诸报端。③本案争议的焦点其实就是屋顶平台和走廊是专有部分还是共有部分。在本案中也就是新时代公司能否将屋顶平台出卖或出租给被告，这种行为是否有效？被告主张对屋顶平台的所有权或专用使用权，是否应予支持？

探讨楼顶建筑物区分所有权的归属的问题首先应明确建筑物区分所有的构成。各国立法及学说对此不尽一致。根据德国《住宅所有权法》的规定，建筑物区分所有权由三部分构成，即专用所有权、持有共有权和成员权。④德国法学家贝尔曼将被区分的各空间所有权视为特别所有权，外周问题视为共有权，再加以各区分所有人之间的成员权，从而形成了将物权法性与人法性二要素合而为一体的“共同的空间所有权”法律关系。⑤而在日本，建筑物区分所有权由作为区分所有对象的建筑物部分的单独所有权、为行使单独所有权所不可缺少的建筑物共同部分的共有权和对建筑物所在土地的建筑用地权三项要素构成。⑥在法国，主张二元论者，认为建筑物区分所有权由私有部分的权利和共有部分的权利所构成；但主张一元论者，认为建筑物区分所有权是一项概括的物权，一方面具有私有部分的权能，另一方面具有共有部分的权能。⑦而在我国，专有权和共有权構成了建筑物区分所有权的两个灵魂。

（二）开发商与建筑物区分所有权人的关系与利益衡平

开发商与房主最主要，最基础的关系是卖方和买方的关系。开发商是不可避免的房屋的建造过程中及建成初期享有物业小区的管理权。也因此，开发商常常借助这样的机会谋取私利，从而妨害了业主的合法权益。开发商在本案中，新时代公司在与两被告签订买卖合同中将该屋顶平台划分为两被告的专有部分，两被告没有关注该平台是否在产权面积内，也因此处于不利地位，致使自己的权益不能得到维护。因此，购买房产的消费者应当注意，对于买顶楼送屋顶平台等此类名目繁多的销售承诺，应该尽到足够的审查义务，确定自己是否可以真正的享有该部分的专有使用权。具体应当审查商品房规划时是否明确将屋顶平台的所有权和使用权附随，商品房划归部分业主专有使用，以及在房屋买卖合同中是否注明屋顶平台的产权问题。开发商在没有取得屋顶平台作为专有部分的规划批准的前提下，擅自将屋顶平台买卖或租赁给顶楼业主专有使用的行为因违反法律的强制性规定而无效。

因此，开发商与业主的关系是需要切实得到衡平的。而这就需要建立建立和完善物业小区与共用部分的统一登记制度。⑧很多国家都对共用部分的登记进行了详细规定。日本法区分所有建筑物的专有部分、共用部分与基地利用权的登记应为一体性。我国台湾地区仿效日本不动产登记法，现行“土地登记规则”设有关于建筑物区分所有权第一次登记规定，并分为专有部分、共用部分、地下层及屋顶突出物的登记。⑨我国也应建立物业小区的统一登记制度，并由一个专门的部门进行登记，将建筑物的专有部分和共有部分分别登记并且明确详细的进行区分界定。此外，在对物业小区作全面登记的情况下，实行公开查册制度。⑩即将所有物业小区登记的事项应当对社会公众公开，使消费者能够确实了解该状况，从而避免此后发生此类纠纷的可能性。（作者单位：华东政法大学）

注解：

① 高富平：《物权法专论》，北京大学出版社2007年版，第371页。

② 王泽鉴：《民法物权》，中国政法大学出版社2001年版，第250-254页。

③ 高圣平：《屋顶平台的归属及其相关法律问题研究》载暨南学报2008年第4期。

④ 温丰文：《建筑物区分所有权之立法》，载法学从刊1991年第4期。

⑤ 刘德宽：《民法诸间题与新展望》，中国政法大学出版社2002年版，第26页。

⑥ 赵新华：《论日本民法上的区分所有权制度》，载当代法学1992年第1期。

⑦ 郑玉波主编：《民法物权论文选辑》（上），五南图书出版社1985年版，第439页。

⑧ 焦富民、陆一：《论建筑物区分所有权中业主共有权的保护》，载比较法研究，2007年5期。

⑨ 黄健雄：《试论我国房地产登记法律制度的完善》，载厦门大学学报，1997年第1期。

⑩ 同上。