企业自用房产的房产税浅析

徐进

【摘 要】企业自用房频繁变更的会计处理，不仅会影响企业固定资产入账价值，还影响企业房产税和企业所得税计算。本文从现行会计制度和税收政策角度出发，对企业自用房产增减变更经济业务进行分析探讨，便于企业财务人员对房产税有更清楚的认识，正确处理具体实务，以期房产税计算快捷准确。

【关键词】房产；房产税；计算

蓬勃发展中企业房产会增多，价值不断的增大，新增房产、改扩建房屋、与房屋建筑物不可分割的附属和配套设备不断增加。这些经济业务变动都会涉及房产税计算。由于企业部分纳税人对房产税政策学习了解不够，认为房产税是小税种，可征可不征、可多征可少征，不像增值税、营业税能引起足够重视。有企业将已投入使用房产长期挂在往来账上，不转成本，隐瞒应税房产；有的将中央空调、电梯等设备从房产价值中剥离，减少房产税计税价值；也有财务人员认为自行车棚等简易房不属于房产不交房产税等问题。根据国务院令第546号规定，从2009年1月1日起无论内外资全面征收房产税。企业财务人员如何解决，下面笔者总结日常实务工作经验，围绕企业自用房产及其附属设施新增和后续支出涉及房产税业务进行探讨。

一、房产税相关政策

适应经济发展需要，税收法规不断修改完善，企业财务工作者应持续学习。

（一）房产税总述：根据房产税暂行条例，房产税是以房屋为征税对象，按照房屋计税余值或租金收入，向房屋产权所有人征收一种财产税。房屋是指有屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能遮风避雨，供人们生产、学习、工作、娱乐、居住或储藏物资场所，包含具备房屋功能地下建筑物，独立于房屋之外建筑物，不属房产。企业在自用房房产税计算公式=房产计税余值×1.2%，其中：房产计税余值=房产原值×（1-原值减除比例）。原值减除比例由各省自治区自行规定。在计算缴纳房产税有两个重要指标，一是房产税计税依据，一是开始计征时间。

（二）房产税计税依据1）自2009年1月1日起，依照房产原值计税房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房产原值计算缴纳房产税，纳税人未按国家会计制度规定核算并记载，应按规定预以调整或重新评估；2）自2006年1月1日起，房产原值应包括为维持和增加房屋使用功能或使房屋满足设计要求，凡以房屋为载体，不可随意移动附属设备和配套设施，主要有暖气、卫生等设备；各种管线如蒸汽等管道及电力等导线；电梯、升降机等。电灯网等从进线盒联接管算起，无论在会计核算中是否单独记账，都应计入房产原值计征房产税。对于更换房屋附属设备和配套设施，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应价值；对其中易损坏、需要经常更换零配件更新后不再计入房产原值。3）自2011年起，按照房产原值计税房产，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付价款、开发土地发生成本费用等。宗地容积率低于0.5，按房产建筑面积2倍计算土地面积并确定计入房产原值地价。

（三）房产税开始计征时间。1）自行新建房屋用于生产经营，从建成次月起；2）原有房屋用于生产经营，从生产经营之月起；3）纳税人因房屋大修停用半年以上，大修期间免；4）为基建工地服务各种工棚、等临时房屋，施工期间免，工程结束后，转给基建单位，次月征。5）从2009年1月1日起，纳税人因房产实物或权利发生变化而依法终止房产税纳税义务，其应纳税款计算应截止到房产实物或权利状态发生变化当月末。

二、房产及其附属设施的新增和后续支出具体业务的涉税处理

企业科学管理和核算固定资产，有利于提高资产使用效率和保护资产安全完整。不影响企业经营目标下，遵守企业会计准则同时兼顾税收法规规定处理经济业务，有利简化财务工作者计算房产税。房产是企业固定资产，会计处理应遵守《企业会计准则第4号--固定资产》要求，确认和计量房产新增和后续支出处理。

（一）房产及其附属设施新增经济业务涉税处理。1）资产分类：房产分类要考虑企业自身管理需要。按4号会计准则第五条，固定资产各组成部分具有不同使用寿命或者以不同方式为企业提供经济利益，适用不同折旧率或折旧方法，应当分别将各组成部分确认为单项固定资产。对于房屋及其不可分割各种附属设备和配套设备设施分为两大类，一类为：房屋和一般不单独计算价值的配套设备设施作为房产管理，如暖气等设备、各种管线，如蒸汽等管道及电力等导线；另一类为虽不可分割但具有不同使用寿命设备作为机器设备管理，如电梯、中央空调、冷水机组等。避免后期计算房产税需从资产清单寻找附属设备是否计入房产原值缴纳房产税，在新增时可借助财务软件进行管理，对每项新增固定资产在其卡片上弹性域名或备注字段处标上从价、从租或无标识。健全每一笔经济业务明细资料，在汇总计算房产税时，通过资产清单明细账快速筛选房产税计税依据。如公司新增一台中央空调，在固定资产卡片备注从价，新增一项办公楼备注上从价，若办公楼从自用改为出租，就在资产卡片备注从租，这样处理经济业务不但计算房产税受益，在企业所得税汇算时计算税法折旧额也从中受益。2）转固时间的确定：自行建造房屋完工后验收达到可使用状态，按4号会计准则第四条规定与该有关经济利益很可能流入企业和成本能够可靠地计量就应该确定该项固定资产。税法规定在投入使用次月开始计缴房产税。实务工作存在各种原因导致验收报告在部门之间流转或人为耽误，造成会计账上转固日期滞后于实际使用日期，财务人员应按投入使用部门签收日期补提房产税，避免少缴房产税现象。税务稽查时往往会关注到这种细节，若处理不当会给企业带来税收处罚。3）转固价值的确定：自行建造房屋到达可使用状态投入使用后，相关房产就要预转固。按4号会计准则第九条规定自行建造固定资产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生必要支出构成。账务上预转固时一般按合同金额进行结转，但项目的合同金额和工程决算报告通常会有出入，造成会计账上预转固的价值与最终房产价值不一致。在预转固时，房产税计税依据为财务账上预转固房产价值；但在工程决算后，房产税计税依据为财务账上固定资产价值，按税法规定需要追溯调整预转固价值和最终决算价值的差额部分房产税。这与会计上折旧计提方式不一样，折旧不追溯调整，仅在剩余期间摊销即可。

（二）房产及其附属设施后续支出经济业务的涉税处理。根据《企业会计准则讲解》固定资产的后续支出是指固定资产使用过程中发生更新改造、修理费用等，其处理原则为符合固定资产确认条件，应计入固定资产成本，将被替换账面价值扣除，不符合固定资产确认条件，应当计入当期损益或者长期待摊费用。按房产税相关政策规定只有资本化增加到固定资产账面价值后续支出才影响房产税的计算。

三、化繁为简的房产计算方法

通过上面归纳总结，每月计算房产税时从财务账套中导出固定资产清单，关键字段应有：资产名称、账上转固日期、实际投入使用日期、资产原值和备注字段，通过Excel的筛选功能方便快捷的确认房产税计税依据计算当月房产税。每年12月底，再根据固定资产明细账，特殊附属设备及其土地价值汇总检查一次本年度的房产计税依据是否准确。

总之，对房产增减变动纷繁复杂的经济业务，专业的会计人员应把握一个准则：会计核算是基础，了解税收特殊政策是关键，对特殊的业务问题要及时与税务部门沟通，这样既能提高工作效率，也能准确计算房产税。