“以房养老”模式在当代中国的探讨

洪铭璐　赵万才

【摘 要】经过30年的改革开放，中国的经济快速发展，人口红利的消失，人口老龄化也越来越成为人们关注的问题。然而人口结构的变化，使得传统的养老模式遭受到严重挑战，“以房养老”这种新的制度将在2014年正式实施。本文将分析“以房养老”这种新模式在中国的形成基础、目前出现的困局，并对我国“以房养老”体系提出几点建议，以更好的完善这种制度，促进社会全面发展。

【关键词】以房养老；现状：风险：阻碍；完善

“以房养老”，也被称为“住房反向抵押贷款”或者“倒按揭”。①是指老人将自己的产权房抵押出去，以定期取得一定数额养老金或者接受老年公寓服务的一种养老方式，在老人去世后，银行或保险公司收回住房使用权，这种养老方式被视为完善养老保障机制的一项重要补充。

目前，“以房养老”的模式主要有两种。分别是美国模式和新加坡模式，也叫逆向年金抵押贷款和住房产权信托。

一、中国人背景以及“以房养老”模式在中国的提出

（一）产生和发展

“以房养老”模式起源于荷兰，而发展最成熟、最具代表表性的则是美国。②此项业务在美国兴起，并由此开始向世界各国蔓延。

（二）国际标准

按照国际通行标准，一个国家0-14岁人口在总人口当中所占比重越大，这个国家的人口就越年轻；一个国家0-14岁人口逐渐减少，15-64岁人口增多，65岁及以上年龄人口在7%以下，则这个国家的人口越呈“成年型”；一个国家65岁老年人口在总人口当中所占比重超过了7%，则这个就已家的人口就进入了"老龄化"时期。若按此标准，我国从1999就已不步入老龄化社会。

（三）我国人口结构现状

2010年第六次全国人口普查主要数据表明，60岁及以上人口为177648705人，13.26%，其中65岁及以上人口为118831709人，占8.87%。同2000年第五次全国人口普查相比，60岁及以上人口的比重上升2.93个百分点，65岁及以上人口的比重上升1.91个百分点。我国成为世界上唯一老年人口超过1亿人的国家，而且老龄化进程正在加速。据《中华人民共和国老年人权益保障法》执法检查报告提供的预测分析，据“国家应对人口老龄化战略研究”课题组预测，2014年我国老年人口将超过2亿，2025年达到3亿。2042年老年人口比例将超过30%。

（四）“以房养老”在中国的提出

人口老龄化进程的加速，老龄人口的增多，人口红利的消失，这些都将无疑给国家的养老政策提出了新的巨大的挑战，也将给经济发展发展和人民生活水平等各个方面带来巨大的影响。由于我国大范围的缴纳养老保险金的时间短，子女经济状况不佳，养老制度不完善等一系列因素，使得老年人的生活缺乏有力的经济保障，特别是当他们成为空巢老人时，他们的生活就会陷入困境。如何使老人安度一个舒适安享晚年？在这种背景下，2006年三月全国“两会”上，建设部科学技术司司长赖明提出了“以房养老”模式，“60岁前人养房，60岁以后房养人”，建议成立课题小组进行可行性调研，并选择了大城市做试点，待成熟后再向全国推广。

二、“以房养老”在中国可行性的依据

（一）理论依据

第一，生命周期假说生命周期假说又被称为消费与储蓄的生命周期假说，这一理论假定人为理性的消费，在追求其个人效用最大化时，追求其生命周期内一生的收入和财富效用最大化而其约束是生命周期内的收入与消费支出的平衡。以房养老方式正是借鉴生命周期理论思想，显示人们的消费平准化倾向，从家庭资源的合理配置与效用最大化的目标着手，实现住房和养老的最佳组合。第二，资产流动理论，每个家庭都拥有大量资产，而不同资产的流动性和盈性也不尽相同流动性是资产发挥功用的前提，资产只有在不断的流动中才能发挥其功能并实现价值的增值。这就是该理论的核心。住房是家庭资产中价值较大的资产，盈利性和安全性较好，但流动性差，一般只有在出售或出租时才有经济利益流入。第三，家庭代际财富传递理论家庭代际财富传递理揭示的是代际之间财富的传递及其影响。涉及社会、家庭创造的财富如何在父代与子代之间发生流动，以及这种流动会对社会和家庭造成何种影响。作为经济组织，如何使家庭资源的效用最大化，不只是某一代人之间的财富效益最大化，及家庭内的财富传递。4、期货权理论“以房养老”实质上是一种住房“期货化”形式：拥有房屋所有权的老年人将住宅作为“期货”，预售给银行、保险公司等金融机构或是特定机构，并从那里获得年（月）金，而此时老年人对该房产依然拥有居住权，直到老年人离世，房产才可以交割，所有权才有权归贷款机构所有。

（二）现实基础

1.多重问题给社会养老施压

在人口老龄化的今天，社会化养老越来越凸显其弊端，越来越不能承受当今的社会压力。2013年1月，国家统计局公布的数据显示，2012年我国15—59岁劳动年龄人口在相当长时期里第一次出现了绝对下降，比上年减少345万人，这意味着人口红利趋于消失，导致未来中国经济要过一个“减速关”。人口红利的消失，城镇领退休的速度加快，农村领取养老金的人数增多，这些问题均增加了社会养老金的压力。

2.国家“未富先老”加剧养老问题

今天，我国已经超过日本成为世界上第二大经济体。改革开放的30年，中国的经济迅速增长，巨大的市场吸引力，使得国际怎本不断的投入中国。然而，自上世纪50年代出生的人口进入老年化阶段，70年代计划生育政策的实施，使得目前中国进入了一个老龄化的高峰时期。经济的高速发展并没有和我国的社会福利保障体制同步，养老水平、保障体制的滞后，出现了大量的失能、失独、空巢老人；巨大的要老金亏空。这都依赖国家财政的支撑。在国家经济提速阶段，也正是我国的老龄化高峰时期。就我国的人均GDP而言，也远低于发达国的水平。典型的“未富先老”，这也将加剧我国的养老问题。

3.人口结构变化，传统的养老模式遭遇挑战

新中国成立初期人口剧增，促进了当时经济的发展；显然人口的高速增长也将阻碍经济的发展。计划生育的实施，控制了人口增长，同时也带来了严重的人口结构问题：人口结构呈到三角，家庭结构呈“4-2-1”模式；③即一对夫妇要赡养他们的4为老人，同时要抚养他们他们的子女。资源有限的同时，赡养费用的巨大投入，养老问题成了考虑重要的问题。

4.养老机构的不完善，发展缓慢

社会养老服务供需矛盾突出。一是服务设施不足。目前，城市建设中对养老服务用地和养老机构、服务设施建设缺乏规划的情况还比较普遍；农村养老服务设施短缺的情况更为严重，特别是农村失能半失能老人和空巢、留守老人的养老服务匮乏。农村社会化养老的基础薄弱，已成为我国老龄工作的一大突出问题。二是专业护理人员短缺。三是民办养老机构发展缓慢。养老行业属于投资回报率低的微利行业，民间资本参与的意愿不强。

通过以上分析，可知，我国推行“以房养老”模式具有较强的现实基础，此外，推行“以房养老”也可以盘活住房，优化固定资产，实现个人资产的优化配置。

三、实施“以房养老”的风险与阻碍

我国在“以房养老”的实际操作过程中，还有以下一些风险和困局：

（一）金融市场风险

对于房产的估值是确定养老金的关键。而房屋的价格是随市场不停波动的。房价上涨涨，不排除一些老人反悔：房价下降，给金融机构造成一定的风。对银行来说，“以房养老”这一新的商业模式，收益回报时间跨度长，前期市场发放金额大，成不高。而且金融市场的风险性也给以房养老的业务带来了相应的风险。利率的变化对以房养老的收益有很大的影响。

（二）传统观念仍占主流

“但存方寸地，留与子孙耕”，传统观念下房产寄托了家庭情感；“封妻荫子”等观念的盛行，为下一辈留下房产，是老一辈观念。而这种传统观念阻碍着以房养老制度的建立。

（三）养老体系的不完善，增加了老年人的后顾之忧

养老机构的不完善，大多数的养老机构只是单纯的营业性机构，并没有家的感觉。而且，我国目前的养老机构数量少，养老从业人员更是不足百万，养老前景不明朗。

（四）70年有限房屋产权，房屋权属变更后怎么办？

近年以来，试点工程有许多，然而成功的却很少。重要原因就是“居民普遍预计房价将上涨，老人会吃亏”。而对金融机构而言，当老人年迈将房产抵押时，商品房的使用年限大都已经不多，一旦房价波动下行，保险公司或银行的给付能力有限，风险也较大。虽《物权法》第149条规定：住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”，如果再发生国有土地使用权依法提前收回，根据“房随地走”的原则，建造在土地上的房屋不属于个人，那么双方当事人都会受到很大损失。

四、如何健全“以房养老”的体系

（一）科学认识“以房养老”，改变传统观念

我国的传统的财富代际关念根深蒂固，如如何让民众接受新的消费观，除了经济措施外，现代理财观念也相当重要。清楚的认识“以房养老”只是一种新的养老模式，不是子女不用尽养老义务或者由国家承担养老责任。使得家庭固有的资本发出最大化的经济效益。社保专家表示，观念的转变需要加大对“以房养老”这一新的养老方式的正确宣传引导，特别是厘清认识误区。即以房养老只是让渡房产获得改善型养老待遇，并非拿房子换基本养老待遇。

（二）完善相应的法律法规，完善保障机制和贷款机构保护体系

“以房养老”的顺利进行与否很大程度上取决于风险的控制。建立完善的担保机制，尤其是政策性担保机制的建立，有利于降低业务的经营风险，提高机构开展的此项的业务的积极性。2013年9月6日，国务院发布了国务院关于加快发展养老服务业的若干意见；2014年6月17日，保监会发布了中国保监会关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见。其他制度的跟进，有利于以房养老的制度进一步完善。

（三）建立金融贷款、担保、资产评估等机构的合作平台

“以房养老”涉及房地产、银行、保险、及行政管理多个领域，，其推广需要各方共同的配合和协调，这是“以房养老”得以实施的平台。完善对房地产评估的市场，建立规范、高效、立体化的房地产市场的评估。实现商业银行、担保机构、老人的互惠共赢。

（四）调整经济政策以创造“以房养老”合适的社会环境

首先，延长居民住宅70年土地使用权的期限，减少市场的交易成本，加速商品的流通，优化社会资源，盘活房地产市场。解除银行和老人的后顾之忧，可以大胆的进行尝试。其次，适当的开征遗产税，隔断财富代际传递关系，倡导独立自强的观念，在新时代呈现新的理财观念。

注释：

①王艳粉《关于实施“以房养老”模式的意义与对策研究》，《前言》2008年第11期.

②翟思达《以房养老：中国老龄化社会养老模式探讨》，《中国人力资源开发》2012年第9期.

③翟思达《以房养老：中国老龄化社会养老模式探讨》，《中国人力资源开发》2012年第9期.

【参考文献】

[1]范雪蕾，高子健.“以房养老”模式的国情分析及其实施构想[J].商业时报，2009（08）.

[2]王艳粉.关于实施“以房养老”模式的意义与对策研究[J].前言，2008（11）.

[3]以房养老：逆向年金抵押贷款.观察与思考.

[4]王丹.“以房养老”面临的五大难题[N].北京商报，2010-12-20.

[5]以房养老：中国老龄化社会要老模式探讨.政策分析.

[6]以房养老现阶段的四大困局.中国人民政府网， http：//www.gov.cn/jrzg

/2013-09/16/content_2489515.htm.

[7]全国人民代表大会常务委员会执法检查组关于关于检查《中华人民共和国老年人权益保障法》实施情况的报告，全国人大网，http：//www.npc.gov.cn/npc/xinwen

/2011-08/26/content_1668274.htm.

[8]《中国第五次人口普查分析》，中国网http：//www.china.com.cn/renkou/6thrkpc

/2010-08/19/content_20746721.htm.