二手房评估费去哪儿了

夏汀

近日，陶女士向《中国经贸聚焦》吐槽买房的那些烦心事。连续多日的“跑断腿、磨破嘴”后，她终于签订了合同，在上海购买了一套300多万元的二手房。

谁料，闹心的事还没完。她向工商银行申请了商业贷款，“虽然还没过户，但是工行回复贷款审批已完成，随后立刻在卡里扣款4000多元”。

“如果按照合同成交价1‰收费，那么应该是3000多元。”陶女士随即电话咨询工行信贷员，得到的解释是“按照银行内部评估价格征收”。陶女士非常纳闷，“这套房子在银行那儿瞬间就增值了100多万？那么为什么贷款额不能按照评估价400万来放贷？”

今年以来，楼市交易升温，很多购房者像陶女士一样，在申请二手房商业贷款时，被要求缴纳一笔动辄数千元的评估费。然而，这笔钱的缴纳标准是多少？该由购房者承担吗？

收费有弹性

建设银行住房贷款部的业务员小张向记者介绍：“所谓房产评估费，就是银行在审核贷款时，对购房者抵押的房屋价值进行评估所产生的费用。”

小张说：“二手房交易与新房市场的交易不同，这套房子很可能没有经过任何机构或部门定过价，如果银行仅仅按照双方的交易价来提供贷款，难免会产生风险，因此就需要专业的评估公司来进行评估，以确定该交易住房的价格。”

本刊记者以购房者名义咨询发现，在上海、北京、南京等多个城市，向购房者收取房产评估费是普遍现象。多数银行将房产评估作为贷款的前置条件，并要求贷款申请人承担评估费。

一家小型中介机构的负责人小杨向记者透露，房产评估费一般在房价的1‰-5‰不等。据悉，1995年国家规定房屋估价100万元以下，评估费最高收5‰，各地具体执行标准由当地制定。

然而，记者调查发现，房产评估收费的议价弹性很大，尤其是一些房地产中介代收时，收费标准不一。“如果房子总价达到500万元，评估费能打折扣优惠，当然如果能找到熟人打招呼，最低只收500元。”

小杨坦言，他曾经遭遇过态度强势的客户，坚决不愿意承担这笔费用，最后就从中介费里让出相关的费用：“反正也没多少钱”。

网友王先生在某知名网站的BBS里分享了自己的亲身经历：中介原定收取其1‰的房屋评估费，但他态度相当强硬地表示不会支付这笔不合理的费用。在与中介的两三个来回之后，得到了中介的最终回复，王先生只需要支付100元的“咨询费”。

从4000元到100元，评估费的价格之所以有如此弹性，有业内人士解释：“虽然客户所缴纳的评估费应该直接交给评估公司，但这笔费用一般都是通过中介公司交纳的，中间的议价空间就比较大了。”

目前市场上，二手房评估是众多评估机构主要业务，不过评估机构的客户主要还是偏重于企业。

王先生表示，交完钱后就没人再提评估的事，他既没见到估价人员，也没看到评估报告。最后只收到一张标有“预收评估费”字样的收据，连发票都没有。

根据住建部房地产估价规范，注册房地产估价师必须到估价对象现场，实地查勘估价对象状况，还要现场拍照记录。但像王先生一样，花钱买报告的购房者不在少数，所谓评估只是“走过场”。

小杨向记者解释，评估公司一般不会要求去住房内部进行拍照，而是在外部进行勘察，了解其环境以及大致的房型即可，“这样不会给买卖住房的双方带来太大的麻烦。”

钱进了谁的口袋

尽管银行声明收费是由第三方机构进行，但多数银行均有指定的合作评估机构，消费者可以在3-5家合作机构中“随机”选取。

“银行贷款通常只承认至少二级以上资质的评估公司的评估报告。”小张说，“不少银行都有自己签约的评估公司，交易双方只能通过这家评估公司来进行评估。”

“銀行指定评估机构，显然剥夺了消费者权益保护法关于消费者自由选择的权利。”上海市消费者权益保护委员会法律与理论研究部主任汪鸫说。

其中，最大赢家无疑是银行。有银行人士透露，部分银行与评估机构之间存在利益返点，返点的比例甚至可达到一半，银行内部分支行之间、支行与客户经理之间再进行相关利益分配。

值得注意的是，即使部分银行已经不要求购房者承担评估费用，但房产中介与评估机构依旧利用信息不对称向购房者“下手”。

在采访中，不少市民都向记者表示，通过中介买房时都遭遇过“糊涂账”，不明白哪些费用该收，收取的标准是什么，各家中介实际收取的也不一致。

本刊记者以购房者的名义咨询了一家房产中介门店，工作人员介绍说，“除了房款、税费之外，我们要收取总房款1%的中介佣金，还有评估费，按房款5‰来收。”也就是说，如果成交一套300万元的二手房，购房者要交3万元中介费，1.5万元评估费。

该工作人员称：“评估费是交给评估公司的，费用属于代收。”他强调，他们公司有一个专业的团队负责这项业务，可以把房价评低，有助于购房者在缴税的时候“省钱”。

“5.6%的营业税、1%的个税还有契税，这一下子就可以少缴好几万的税，花5‰的评估费很划算。而且我们跟各家银行熟，知道哪家银行利率打折，门槛低，放款快，比你自己跑腿办省心、省事还省钱。”

小杨说，很多房产中介代办按揭，自然是想要吃回扣，会糊弄购房者，很多购房者不懂，便做了冤大头，“表面上评估公司收费，但大部分流进房屋中介和利益第三方的腰包”。

该由谁承担

2006年，原建设部、央行、银监会下发《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》，规定“房地产抵押估价原则上由商业银行委托，但商业银行与借款人另有约定的，从其约定。估价费用由委托人承担”。

法律界人士认为，评估是银行内部风控的手段，依据谁委托谁付费原则，商业银行应当承担二手房评估费用，但部分银行及中介要求购房者承担，有滥用强势地位追求不当利益之嫌。

曾在房产公司任职的上海星瀚律师事务所主任卫新说：“‘通知中提到的‘另有约定，是银行在少数情况下与借贷人协商约定的特殊情况。部分银行忽略原则条款，将约定条款变成市场惯例，利用购房者对业务流程不熟悉、信息不对称，转嫁收费，侵害了消费者权益。”

“银行内部风控需要却让客户埋单，暴露出相关部门的监管缺失。”一位银行业内人士说。

有专家表示，评估费不应由银行硬性规定，而是应该让客户自己选择一定级别的评估公司，再由银行确认。这样也能避免银行和评估公司之间可能产生的猫腻。

对外经贸大学金融学院兼职教授赵庆民说：“二手房评估相对简单、程序化，过高的收费、丰厚的利润为各方留出牟利空间，建议物价部门对这笔费用设立上下限进行规范。”

“斩断房产评估灰色利益链，仅凭一纸通知或者地方消协的维权呐喊，难以奏效。”中德证券银行业分析师佘闵华表示，希望相关部门进一步规范收费，对当前市场存在的转嫁行为、利益分成等严肃处理，严厉追责。