楼市回暖真相

夏汀

又是一年“金九银十”，作为中国经济增长的重要引擎，楼市似乎已从持续一年的下滑中复苏。

9月18日，国家统计局公布数据显示，8月份全國70个大中城市住宅销售价格中，新建商品住宅环比上涨的城市有35个，较上月增加了4个，其中环比最高涨幅是5.2%，深圳的住房交易价格同比涨幅超过31%。

上海财经大学经济学院副教授、高等研究院房地产与城市研究中心主任张思思在接受《中国经贸聚焦》采访时表示，楼市近期回暖的一个主要原因是政府一系列大力度的政策推动，这并不是长久之计，应寻找房地产行业中新的盈利点如产业创新、服务创新来鼓励发展。

政策推动楼市回暖

中国指数研究院发布的2015年8月“百城价格指数”报告显示，全国100个城市（新建）住宅平均价格为10787元/平方米，是16个月以来首次出现同比环比双双上涨，一线城市和部分二线城市房价依旧走高。

事实上，自去年下半年以来，楼市利好消息就已经不断传出，如多个城市放开限购、住房贷款利息“五连降”、放宽了外国人在华购房限制等。去年的“9·30”政策和今年的“3·30”政策都有力地降低了房贷成本和门槛，有效地促进了购房需求释放。

今年8月，楼市利好政策频出。8月31日，住建部等三部委联合发文规定，还清首套房公积金贷款，再次申请公积金贷款购买第二套房的，首付比例降至二成；8月28日，六部委联合发布新政，允许境外机构、境外个人购买符合实际需求的自住住房，严控10年的限外政策正式开闸；8月25日，央行宣布降息0.25个百分点，降准0.5个百分点，这是今年以来第4次降息、第3次降准，力度超预期。

本次降息之后，五年期基准贷款利率由之前的5.4%降至5.15%，明显低于2002年、2003年的5.76%，创建国后的最低水平。

中国建设银行上海市分行房地产信贷部一名工作人员向记者介绍：“对于贷款买房的人而言，属于明显利好，尤其是首套房贷，部分城市还有一定折扣。另外，公积金贷款利率由之前的3.5%降至3.25%，已经明显低于无风险的银行理财产品收益。这就意味着，购房者应全额使用公积金，剩余的自有资金可买银行理财产品，赚取利差。这种超低房贷利率等于是国家在补贴购房者。”

同策咨询研究部总监张宏伟认为，短期来看，楼市接下来几个月尤其是下半年“金九银十”的成交量势必会反弹，“金九银十”已经没有太多的悬念，今年一线城市及部分二线城市也将再次迎来楼市“大年”。

但是，张宏伟也表示，中国房地产市场环境今非昔比，当前楼市供求基本面已经基本平衡。即使有限购取消、降准降息等利好政策，也改变不了中国楼市需要“去库存”的基本现实。

“今年大中城市房地产市场成交量价的回升，主要是过去积压需求的集中释放，以及未来市场需求的部分透支。”张宏伟分析，待本轮市场需求在第四季度集中释放完毕之时，下一轮市场的阶段性调整也就极有可能会来临。

楼市前景差异大

张宏伟分析，此次公积金政策大力度调整，主要目的是通过激励改善型住房需求，实现三、四线城市“去库存”。

尽管全国商品房销售面积持续回升，但库存压力却难以缓减。截至7月末，全国商品房待售面积比6月末增加了521万平方米，比2014年底增加4000万平方米。

张宏伟解释，库存逆势攀升的根本原因在于“供求错配”，即一线城市楼市需求明显回升，推动全国成交面积止跌反弹，但供应和库存却主要集中在三四线城市。

张宏伟说，只有楼市库存真正消化了，才能提振开发商“拿地”和开工的积极性，扭转楼市“先行指标”——土地购置、开发投资和新开工持续下滑的局面。

对于未来各城市的楼市前景，多名专家表示仍看好一线城市的房价，“会在小幅波动中呈上涨趋势。”张思思说道。而对于二三线城市，张思思提到，“需要留意城市间差异性，像以北京、上海为中心建设的周边卫星城市潜力较大，由于北京、上海的经济活力与就业机会吸引越来越多的大学毕业生及其他外来人口，但城市中心容纳能力有限，那么很有可能会慢慢向外扩张。”

张思思认为，这是城市的一种发展规律。“过去几十年，美国首都华盛顿特区的发展就是典型，它的地铁已经连通到相邻的马里兰州和弗吉尼亚州，直到现在地铁线路还在延伸，这期间带动了诸多卫星城市的发展。”

在张思思看来，不同城市的人口结构会带动不同的楼市效应。交通便利、高校资源多无疑是楼市发展的一个重要因素，像武汉、长沙等地由于经济发展较快，优质高校资源较多，也推动了当地房地产市场的发展。不少三四线城市已经开创中外联合办校以吸引年轻人，如宁波诺丁汉大学、西交利物浦大学、新加坡国立大学苏州研究院等。

人口老龄化一定会导致当地房地产市场的衰退吗？“养老地产也可以带动医疗服务业、老年休闲娱乐业等的发展。老年人对消费需求也是多样化的，周边的配套设施包括电影院、健身馆、养生馆等，同时也刺激了各类高科技养老创新产品的研发。”张思思说。

不应政策干预

中国社会科学院金融研究所研究员易宪容认为，尽管房地产市场出现了趋稳回升的苗头，但无论是住房市场销售价格、住房销售额、还是房地产市场投资，真正已见回升只是一线城市及少数二线城市。

而这种房地产市场好转很大程度上取决于央行宽松的货币政策，取决于央行贷款降低到近年最低水平，取决于此前国内股市暴涨的财富效应。

“更为重要的是三四城市的房地产去库存化还差距甚远，严重的‘死城现象到处都是。”也就是说，当前国内房地产市场回暖仅是表面现象。

实际上，中国的房地产市场要真正地回暖并不是一件容易的事情，2013年以来的国内房地产市场的周期性调整由于政府过度救市政策突然中断。

易憲容分析，在这种情况下，房价仅是些许下跌，尤其是房价高的一线城市。如果房价不下跌，住房市场不能够由投资者为主导的市场转化为以消费为主导的市场，那么房地产市场的消费需求要想释放出来是根本不可能的。

最近一线城市的房产销售突然快速增长，特别是深圳，很大程度是与股市的财富效应有关。“当上半年股市疯狂上涨时，有不少投资者赚得很多，尤其是深圳的居民进入创业板及中小企业板，不少小股票及题材股翻多倍的增长，其财富效应更是明显。这些居民在股市上赚了大把的钱，购买套住房根本不当回事。”

但是股市暴跌之后，股市的财富效应立即消失，股市的投资者要转战楼市已经不可能。一线城市的楼市能否在下半年再走好是相当不确定的。

房地产金融发展

中国经济学家、全国政协委员厉以宁表示，中国经济中房地产业的作用是不可低估的。没有房地产带动，经济增长的拉力是不够的。如果说经济发展中有一个大的机车在前面跑，那就是房地产。不要一谈到房地产就说泡沫，实际上今天仍然要振兴房地产。

财政部财政科学研究所原所长贾康则表示，目前中国城镇化实际水平还不到40%，要一路发展到70%，在这个高速发展阶段里，房地产业必然是一个支柱产业。

张思思告诉记者，中国房地产当前困境的根源在于房地产过多地充当了城镇化的融资工具，投资功能被放大。地方政府为追求短期利益，过度诱导开发投资，加上在住房保障建设过程中于不适当的时间采取了不适当的方法，导致不可逆转的过剩。

房地产要走出困境，要在融资模式上做大调整。其中一个调整是从过度依赖间接融资转向直接融资，大力发展房地产贷款证券化和房地产企业融资证券化，尤其鼓励发展公司制的房地产投资信托基金（REITs），降低系统性风险、分散风险的同时，也提供全民参与分享城市增值红利的机会。

“首先，要推进REITs由债权向股权的转变。中国REITs目前离国际标准化REITs还有一定距离，开发商的担保责任、物业抵押、统筹规划股权转让、收益率等都受到严格的限制。因此要增强其流动性，推动REITs向股权转变。”张思思说。

在国际资本市场上颇为活跃的REITs在中国发展却始终进展缓慢，一个主要原因是税收成本较高。按国际惯例对REITs实行税收优惠，美国REITs的房地产运营收益在企业层面不需要交税或少缴税，投资者仅需在个人收益部分缴纳个人所得税。而在中国，REITs产品不仅涉及个人所得税、企业所得税，还有高昂的土地增值税，张思思认为要使REITs在国内活跃起来，相关税收的制度尚需调整。

REITs原则上只能投资于房地产，但房地产的投资对象已经包括商场、写字楼、酒店、公寓、商业综合体、医院、工业房产、物流仓储、基础设施等各个方面。保障性住房也是REITs的突破口之一。张思思建议，在当前在未全面放开REITs税收的情况下，最有可能优先享受到税收优惠的就是保障性住房。如果财税部门对保障性租赁物业实行税收优惠，辅之一定的财政补贴，对REITs的推广非常有利。

“当然，培养和引进房地产金融专业人才更是关键。”REITs基本上是权益类产品，而这类产品的收益率并不固定，基本上取决于REITs的管理团队专业能力。它的运作复杂，专业性强，需要有一个能既懂房地产专业知识，又掌握投资银行业务和相关法律法规的人才团队，实现REITs的专业化管理，制定最优投资策略，降低风险，提高收益。

房地产行业创新

除了房地产金融，产业创新、服务创新也是未来发展的途径之一。“像养老产业就属于行业创新，而且未来发展潜力巨大。”

中国老龄化趋势正日益严峻，预计老年人口规模将从目前的2亿多增长到2050年的4亿多，占总人口的1/3左右，推动养老产业发展迫在眉睫，养老地产有望迎来重要发展契机。

有业内人士向记者介绍，养老地产是房地产业和养老产业整合的产物，针对目标客户为老年人群体，打造适宜老年人晚年生活的住宅服务综合性产品。随着房企的陆续进入以及转型的逐步深入，未来养老地产的热度或将不断提升。

不过，目前市场上养老机构的现状是档次低、服务差。大部分养老机构配套设施落后，缺乏现代化的管理方式，服务及费用参差不齐，而且由于长期护理经验不足，导致一些养老机构不愿接收入住前就已失能的老人。这些问题都亟待改善。

此外，房产中介商也在转型。“如链家推出的房源百分百真实，爱屋及屋佣金仅收1%，都是中介商在挖掘新的赢利点，是一种服务创新。”事实上，最近半年链家举措频频，从大举并购填充经纪人队伍，到分离线上线下团队，再到布局金融平台。

链家表示，对经纪人一方面制定严格的规则，一旦跟客户起冲突、学历造假、隐瞒同业经验，经纪人就会被开除。另一方面向经纪人提供服务，包括在北京郊区有专门的培训基地，每年两次的“链家高考”来考察经纪人在政策、市场等方面的专业知识，相关职能部门甚至会就如何写房源描述、房屋的拍照技巧等，对经纪人进行专门的培训，以增强专业能力。

链家计划到2017年，其拥有的经纪人要达到10万人，这意味着2年内经纪人规模要实现100%的增长。