小产权房买卖合同效力研究

姜河舟 刘颖

[摘 要]最近几年来关于小产权房的纠纷越来越多，并且牵扯到的金额也越来越大，这对于我国的房地产市场和社会稳定都是不利的。我國相关法律法规对于小产权房并没有一个明确的规定，导致很多案件法院在分析审理时不能很好地与国家政策相衔接，全国各地的小产权房纠纷的案件审理结果各有差异未能统一，这对于我国保护农民利益、集体组织团结和社会和谐稳定发展都是不利的。因此，解决小产权房买卖合同的问题显得尤为重要。

[关键词]小产权房 法律效力 原因 对策

[中图分类号] D922.3;D923.2[文献标识码] A[文章编号] 2095-3437（2015）01-0096-03

一、小产权房的概念及出现问题的原因

（一）小产权房的概念

2007年6月建设部公布的《关于购买新建商品房的风险提示》是这样定义小产权房的：“对于所有没有经过批准建设在农民集体所有土地上的房屋，其产权证不是由国家房产部门颁发的，而是由村委会或者乡镇府颁发的，并且没有缴纳土地出让金等费用向集体组织以外成员销售的就是小产权房。”[1]

通过这条规定笔者认为，小产权房与大产权房的区别在于“是否通过正规手续得到国家颁发的房产证”。房产证只要是通过正规的程序得到国家颁发的就是大产权;除此之外由其他部门或者是自治组织发布的房产权证，而且不是由集体组织成员所购买的房屋就是小产权房。

（二）小产权房问题产生的原因

从表面上看，小产权房是由于城市商品房价格高昂，中低收入人群无力负担而产生的。但是我们把所有小产权房问题进行剖析会发现，小产权房产生的根本原因是我国所特有的土地制度——城乡土地管理二元化所致。在我国土地分为两类：国有土地和集体土地。这在《中华人民共和国宪法》第十条、《中华人民共和国土地管理法》第八条中有明确的规定。

在现实生活中，集体土地使用权并不能像国家土地使用权一样进行有偿转让，国家对于集体土地的使用进行了严格的限制，不允许将集体土地作为工业和商业用地，这就使城镇居民在购买或者租让农民房屋时无法可依，最终造成了越来越多的小产权房纠纷的出现。另外在拆迁补偿方面，由于拆迁补偿与土地所有权有紧密的联系，所以城乡房屋在拆迁补偿方面有着不同的对待。[2]农民集体成员土地房屋被拆迁后往往只能得到安置和征地补偿，这对于整个土地建造所产生的高额利润而言是微不足道的，这势必造成农民集体与政府之间的矛盾。在矛盾和利益的驱使下，集体土地所有者就有了建造小产权房的动机。[3]

二、小产权房买卖合同的效力认定

法律赋予依法成立的合同一定的法律效力，以此来约束双方当事人的行为，这就叫合同的效力。当出现一方违反合同约定或者是第三方干扰时，法律就会产生效力，强制让违约方履行合同或者排除第三方干扰。合同的效力是国家意志力的体现，也是合同双方当事人真实的意识表现。国家强制力是合同效力的保障，而合同法等法律是合同效力体现的根源。当双方当事人的真实意识被法律所认可后，双方当事人将实现其所想表达的法律效果，其在合同中所订立的各种款项将产生应有的法律效力，对双方当事人都是有效的;当双方当事人的真实意识被法律所不认可时，合同自始无效，也就对双方当事人不产生法律效力;当双方当事人的真实意识被法律相对否定时，这个合同就处于效力待定的状态，是否对双方当事人产生法律的效力则看双方当事人进一步的意识表示。

关于合同的有效要件可以参考《民法通则》第五十五条规定：双方当事人意识表示真实，具有相应的民事行为能力，合同的内容不违反法律法规或者公共利益。这里的公共利益是指大多数人的利益，是相对于小部分或者小范围集体的利益。法律条文由于自身性质的局限性才作出这样的规定。自改革开放以来，社会发展越来越快，各类新事物层出不穷，与之带来的各种交易新问题也纷纷出现。[4]法律作为上层建筑，它是离不开经济基础的。我们不能用法律条文对还没出现的新事物、新问题进行约束。民事行为也不可能一一地被法律条文所解释，在很多时候法律条文解释不通时，我们可以用“社会公众利益”来考量。当民事法律行为与公众利益发生冲突时，这个民事法律行为就是无效的。

在国务院办公室1999年发布的39号文件和2004年发布的28号文件中，我们可以看到国家对土地转让的管理实行了严格的监管制度，特别是对集体土地的管理，以求保证农民的合法利益和维护社会的稳定，杜绝“炒房热”。国务院办公室在2007年发布的一号文件中明确强调了“小产权房”的不合法性，同时要求各个机关单位应当服从国家的土地管理规定，以大局为重，以农民的利益为重。我国是一个农业大国，土地不仅是农民赖以生存的基础，而且也是我国能否安定发展的基础。如果我国允许城镇居民购买农村集体组织土地，那么势必会有很多农民为了眼前的利益而放弃自己的土地。这样做的后果不仅使农民的生活无法得到保障，而且也给我国的安定发展带来了严重的隐患。所以国家禁止小产权房的交易的目的其实是为了保护农民利益和社会的安定团结。

一般情况下，我们对于小产权房买卖合同是持无效的态度的。但是也有一些例外，比如有些小产权房交易的时间久远，其合同标的物已经完全发生了改变，这类情况应该重新分析、判定。笔者认为小产权房合同应当以1999年5月6日为时间分界线分为两个阶段。

第一阶段：1999年5月6日前签订的小产权房买卖合同。在1999年我国土地管理有了重大的转变，其中最明显的特征是第二次修订的《土地管理法》和国务院办公室发布的39号文件，这些法规中明确指出集体土地不得进行转让，城镇居民不得购买农民的房屋。而在1999年之前，我国城镇居民购买农民的房屋是未被禁止的，只需要双方去有关部门申请并得到准许即可。1982年《村镇建房用地管理条例》第十四条规定，对于那些回乡落户的华侨、回乡定居的人们以及原本的农民可以通过申请，经过正规的程序得到有关部门颁发的宅基地使用证明。1999年5月6日前买卖的小产权房，由于国家政策是不禁止的，所以买卖双方当事人是基于对国家的信任进行交易的。到了现在，不仅年代已经久远，而且有的当事人甚至已经扎根在集体组织。所以如果这时司法部门再判定这些小产权房无效，那么不仅违背了新法不朔及既往的原则，更是会激发社会矛盾，影响社会的和谐稳定发展。因此，1999年5月6日之前的小产权房买卖合同交易应当被认为是有效的。

第二阶段：1999年5月6日以后签订的小产权房买卖合同。在此期间如果某些小产权房合同确实存在着其特殊的情况，那么也可以对其进行单獨处理。比如当小产权房卖房者故意欺诈或者隐瞒事实真相而取得房管部门的信任，取得房屋登记证明的。对于这种情况，主要过错方是卖房者，应当由卖房者承担由此产生的一系列后果;再比如当小产权房买卖交易成功后，纠纷发生前，卖房者的户口已经发生转变成为城镇户口，这时之前发生的小产权房买卖已经没有其理论和法律依据，应当认为此合同是有效的;与此情况相反的小产权房合同交易成功后，纠纷发生以前，购买者的户口变迁到所购房屋的地方，这时的小产权房的买卖合同也应当被认为是有效的。

三、当出现小产权房买卖合同无效时所产生的法律后果

《合同法》第五十八条规定：“如果合同双方中一方是有过错的，那么有过错的一方应当就所造成对方的损失进行赔偿;如果合同双方都存在过错，那么应当就各自过错的后果承担相应的责任。”一般来说，我们知道的过错形式有两种：一种是只有单方有过错;一种是双方都存在过错。

（一）单方过错的情况

这种情况大多是由于卖方的过错，即卖方故意对购买者隐瞒了事实的真相，让购买者想当然地认为自己所购买的房屋是合法有效的。此种情况下购房者不但可向卖方索赔，还可以根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定要求双倍赔偿。只有符合一定条件才可以要求双倍赔偿：首先，购买方仅仅从合同中无法判定房屋是否为集体所有;其次，卖方故意隐瞒或者故意提供虚假证明让购房者以为取得了房屋预售许可证;再次卖方是房地产开发企业而不是集体组织性质。

（二）双方都存在过错的情况

如果双方都有过错，那么可以根据《合同法》第九十九条和第一百条有关债之抵销规定，先将各自由于过错应当赔付的数值相同的部分给以抵消，然后由过错较大的一方再赔偿对应的差额。如果是在小产权房买卖合同中，买卖双方都有过错，即卖房者明知不能卖而卖，购房者明知不能买而买的。一般情况下法院会判定卖方对合同的无效负主要的责任，因为首先就是卖方明知小产权房不能买卖却故意知法犯法出售小产权房，而交易成功后又背信弃义主张合同无效;而买方虽然知道小产权房不能买卖但是也依照合同的规定履行了自己的责任，无论是从法理还是从情理上看，买方相对于卖方都应该承担次要的责任。在法理上我们也可以用缔约过失责任和信赖利益损失来解释，当一方当事人先违反合同义务导致另一方当事人受到损失，违反合同和遭到损失存在因果关系时缔约过失责任成立。信赖利益损失是其主要赔偿范围，有直接损失和间接损失两种。对于买方来说直接损失主要是付房款所损失的利息，以及为促进小产权房合同的完成所支出的路费等;而间接损失则主要是由于买方在此期间因为房价上涨带来的差额损失和因为购买小产权房有可能错过的机会损失。对于卖方而言，由于占据了天时地利，其直接损失和间接损失都远远小于买方。除此之外，小产权房被拆迁后所获得的补偿款也是造成小产权房纠纷的一个大问题。我们都知道房屋拆迁款是一批比较大的金额，这也往往是卖方背信弃义主张合同无效的主要原因。[5]笔者认为法院在审理这类案件时应当以卖方不因失信而获利和使买方不受损失为原则。

四、小产权房买卖合同问题的对策

随着小产权房买卖合同纠纷的越来越多，法院如何判定这些案件不仅关系到农民、购房者、房地产开发商和地方政府的利益，更关系到社会和谐稳定发展。所以为了更好地保护相关人员的利益和社会的持续稳定发展，对小产权房买卖合同制订一个切实可行的方案是必要的。

（一）建立公平合理的城乡土地制度

前文我们已经分析过我国现行的城乡土地二元化制度是造成小产权房出现的根本原因，小产权房问题的频繁出现说明我国现行的土地政策已经远远不能跟上时代进步的脚步。[6]由于当前我国的土地是处于垄断地位的，农民根本不可能支配自己的私有财产，因此笔者认为可以从两个方面来解决此问题，一方面是对土地所有权进行改革，完善集体土地所有权制度。当然土地是国家之根本，在进行改革的同时也要加强对农村土地的管理，坚决禁止占有耕地来开发商品房的行为;对于符合国家规定合理开发的小产权房可以办理相关手续后给予正式的产权。[7]另一方面，我们可以建立以产权和市场为指导的土地管理制度。这样不仅可以增加土地使用和城市扩张的成本，避免通过土地征用来低价获取土地而使土地资源白白浪费，还间接地保护了耕地，这与我国《宪法》和《土地管理法》中关于农民耕地的保护规定是相适应的。在这里，我们还有一些问题需要注意，例如政府在强调保护耕地的同时可以对集体土地进行一些经济上的补贴，使农村集体组织从主观上不再抱有把耕地变成建设用地的想法。[8]这样就可以让农民从主观上来自觉地保护耕地，同时又使自己的经济收入得到了提高。党的十七届三中全会特别提出要保障农民的合法权益，允许农民通过合法程序来参与开发集体土地，同时要逐渐建立城乡统一的建设用地市场。此决定无疑为解决小产权房问题提供强有力的政策支持。所以，按照此指导思想，只要通过合法的程序获得有关部门的批准，那么房地产开发商就可以对集体土地进行开发建设。在这里能否进行小产权房的开发建设的关键就在于能否得到有关部门的批准。因此笔者认为我国应该尽快制定关于小产权房问题的一系列法规政策。

（二）完善小产权房拆迁补偿制度

小产权房合同签订后，购房者虽然住进了所购买的房屋，但是其对房屋并没有合法的产权证明，一旦遇见拆迁时，购房者将有可能既失去自己所购买的房屋又得不到任何赔偿。而对于农民来说，购买小产权房没有得到房产部门的登记，因此其在法律上对此房屋并没有享有合法所有权。因此当房屋被拆迁时，农民所获得的补偿款相对于实际的补偿款将会少很多，这样的后果既损害了购房者的利益又损害了农民的利益，进而有可能引发社会矛盾。所以，怎么保护当事人的利益是很重要的。[9]由于小产权房长期以来一直在市场上流转，不是一朝一夕就能杜绝的。所以对其拆迁补偿一方面应根据市场价和区位差价，采用城市房屋拆迁估价办法计算;另一方面要考虑到小产权房的特殊性，在其没有完全缴纳土地出让金和相关房产税费的前提下，应当对其补偿请求限制在一定的范围内。如李玉兰案的最终调解结果就是，如果小产权房遭遇拆迁，那么土地赔偿款归售房农民所得，搬迁费用、地上物补偿款、区位补偿款等归房主所有。

[ 注 释 ]

[1] 乔新生.小产权房的制度创新经验[J].中国改革，2007（8）.

[2] 梁春程.“小产权房”拆迁补偿问题[J].法律经纬，2009（7）.

[3] 胡俊.小产权房法律问题浅析[J].经济与法，2010（6）.

[4] 梁慧星.市场经济与公序良俗原则[A].民商法论丛（第1卷）[M].北京：法律出版社，1994：57-58.

[5] 王秋实.农民卖房后告买主讨拆迁款[N].京华时报，2009.

[6] 赵海萍.小产权房合法化问题的立法探讨[J].湖南农业大学学报，2009（2）.

[7] 马锦毅.小产权房买卖法律问题探讨[J].法制与社会，2009（6）.

[8] 王云利.浅析小产权房法律问题[J].法律经纬，2009（1）.

[9] 曹俊英.关于小产权房合法化的思考[J].江苏警官学院学报，2008（3）.

[责任编辑：覃侣冰]