小产权房的现状分析及对策

摘要：小产权房是伴随着我国工业化、城镇化加快推进过程中出现的，目前已成为社会各界关注的焦点问题。近几年，全国各大中型城市及其近郊，均出现了以旧城改造城中村改造、甚至新农村建设等名义违规开发建设、销售的小产权房，其建设数量、区域分布市场需求等，都已相当庞大，具备了相当深刻的社会影响力。小产权房的形成、发展壮大、既有房地产市场体制机制不健全城乡土地收益二元分配不合理、城乡住房二元管理体制不完善等客观原因，也有不同利益主体急欲利用小产权房进行套利、逐利、分利等主观原因。小产权房合法性问题占地违规问题、房屋产权法律属性问题以及农村宅基地规划。由“买房落户”衍生的户籍制度等问题，都相当突出，成为政府不得不严肃面对、认真考量的难题。

关键词：小产权房；现状；城乡改造

中图分类号：D920.4文献标识码：A文章编号：1671-864X（2016）09-0047-01

一、小产权房的发展现状

所谓小产权房，是指不符合城乡建设规划、在集体土地之上建造并出售给非本集体成员的房屋。由于违反现行法律、所以小产权房从产生之日起就不合法，其所谓的“小产权”也并非“产权”只是民间约定俗成的一种说法，实质是不受法律保护的“产权”。虽然小产权房本身不合法，但是其不断发展壮大的现实却给社会带来诸多问题，给立法、执法带来诸多困惑，因此解决这一问题就成为当务之急。我们应在准确分析其产生根源的基础上，提出既要维护各方利益和社会稳定，又能实现可持续发展的对策。

与大产权房相比，小产权房主要有以下特点：1、房屋销售价格较为低廉，小产权房大多数建设在城市郊区，且开发销售过程中没有缴纳土地出让金和相关税费，其开发成本仅为商品房开发成本的1/3左右。2、房屋产权不完整。小产权房只具备了普通商品房的使用性质，但不具备其法律性质，并不是真正意义上的商品房，其流通转让受到诸多限制。

（一）从来源及建设形式看。通过旧城改造、城中村改造、合村并镇、新农村建设、村集体直接开发、合作开发各种形式的信托持有等多种途径和形式，目前，以旧城改造甚至新农村建设名义违规在农村集体土地上进行小产权房开发建设的形式主要有三种：一是一些村（居）未经审批，擅自组建队伍进行建设；二是部分村（居）与开发商合作，由村（居）出地，开发商出钱，双方利益分成；三是个别村（居）直接把农村集体土地卖给开发商，非法转让集体土地使用权，开发建成后的小产权房。

（二）从购买对象看。从购买对象看主要有类群体购买小产权房：少数手里有土地、旅游等资源的政府官员、第二居所的高收入群体、用房屋做投资生意的人、外地来京初期获利的务工人员、普通工薪阶层，其中，选择第二居所的高收入群体、用房屋做投资生意的人、外来务工人员占绝大多数，普通工薪阶层几乎很少。

二、小产权房的成因分析

（一）小产权房是农民集体利益与政府利益博弈的结果。从理论上讲所有权是权利人对其财产享有占有、使用、收益和处分的权利，既然法律规定集体对其土地享有所有权就应该赋予其处分权和收益权，而太多的限制使集体对其土地几乎丧失了处分权和收益权，只能通过农业生产经营或经过批准兴办乡镇企业用地而获得收益，这就严重损害了集体土地所有权的完整，限制了集体土地的权利行使。对这一问题，农民集体现实的做法就是用建设、出售小产权房的行动来“维权”同时一些地方政府的违法审批也起到了推波助澜的作用。

（二）小产权房问题是公众的住房需求与高房价之间对抗的结果。近年来，我国城市化的速度日益加快城市人口呈迅速增加的态势，解决住房问题就成了城市发展的重要任务。新城市居民需要有一套属于自己的住房，老城市居民需要更换更大的住房，城市富人需要拥有更多房屋实现投资目的，因此近年来我国大中城市房地产业发展迅速。但是相对于不断攀升的房价而言城市中低收入者收入的增加远远落后于房价的涨幅。房价的增长直接刺激了人们的购房欲望，因为如果现在不买以后会更买不起。当其经济实力不能购买商品房时，小产权房便成了唯一的选择。

（三）政府职能发挥不力客观上导致了小产权房的发展壮大。小产权房从产生时起就不合法，但是能够不断发展壮大，其外因是政府监管查处不力。个别地方政府为了获取一定的利益，违规审批小产权房的建设，甚至一些乡镇政府公开发放房产证这也在一定程度上助长了小产权房的发展。

（四）小产权房问题是公众与政府心理对抗的结果。尽管有关部门不断发布对小产权房的禁令和购房警示，但是公众的购买热情却丝毫不减。购房者认为政府对小产权房的形成也是有责任的，因为政府没有严格禁止小产权房的建造和出售，所以在强制拆除时也可以与政府进行讨价还价，争取最大限度地维护自己的“利益”。

三、小产权房问题的解决对策

（一）分别情况、区别对待、尽快解决现存小产权房问题。小产权房问题不仅是房地产市场中的问题，而且事关法律和政策的执行，所以这一问题已经到了必须解决的时候了。但是，由于全国各地小产权房的情况千差万别，不可能用一刀切的办法解决，我们必须根据具体、分门别类、区别对待、才能够积极稳妥地处理这一社会问题。

（二）开征房产税，抑制住宅投资，控制房价过快上涨。房价过高是导致小产权房畅销的重要原因，而房价不断攀升与炒房关系密切。由于炒房行为直接刺激了房价的上涨，而高房价又会使更多的人买不起住房，随着房价的上涨，低收入者买房的希望更加渺茫。这无疑会加大贫富差距和两极分化，影响社会的稳定。

所以，对多套住房进行限制是十分必要的，其最直接的办法就是开征房产税。

（三）加强政府对房地产市场管理和监督的力度。健全政府土地供给和土地投放的调控监督机制，确保城市合理的土地投放，压缩城市房地产市场投机的空间。小产权房已经成为中国社会一个很有代表意义的词汇，它反映了政府、开发商、农民、购房者之间的利益博弈。现阶段正处于经济转型时期，对于“ 小产权房” 这种不能为现有法律体制容纳的新事物，不应采取简单取缔的方法，而应及时修改有关的法律、法规，引导房地产市场健康发展，进而保证中国社会平稳转型的成功。

四、结语

小产权房问题是在中国独特的城市化背景下产生的，我们必须妥善地解决该问题。我国政府要在现有法律法规的范围内，既要维护法律的权威，又要充分考虑有关政策规定，以遏制小产权房的发展势头，维护人民的利益，促进社会和谐稳定发展。

参考文献：

[1]众厦地产.小产权房专题研究[EB/OL].深圳房地产信息网2009-07-02.

[2]李开发.国家住房建设建议稿2010版 建议稿解释读本[EB/OL].搜房网2010-02-25.

[3]谭术魁.“小产权房”的几个基础问题探究[J].中国房地产金融.2008.（12）

[4]新农村建设中小产权房何去何从？[J].城市开发.2007，（7）

作者简介：申洁谨，山西财经大学公共管理学院，14级社会保障。