浅谈我国开征房地产税的理论依据和现实背景

摘要：文章在介绍西方发达国家房地产税制概况以及征收理论依据的基础上，分别从房地产业的高速发展、新一轮财税体制改革、各国税制结构的趋同三个方面着重阐述了我国开征房地产税的现实背景。

关键词：房地产税；税制改革；理论依据；现实背景

2015年春节刚过，有关不动产登记的新闻就“抢占”了各大网站的头条。联系春节前国家拟为个人编制“税号”、央行降准降息以及北京、上海调整普通住房价格标准等信息，经多家媒体分析，政府这一系列行为可能是为房地产税开征铺平道路。由于纳税人对我国税收制度不够了解，加上某些舆论误导难免出现一些认识上的偏差，影响房地产税开征的民意基础建设进程，因此，笔者认为有必要研究下我国开征房地产税的理论依据和现实背景。

一、房地产税征收的理论依据

房地产税的开征在国外有着悠久的历史，西方发达国家大都已经具备较为完善的房地产税体系。由于经济历史文化、房屋产权制度、税收征管水平等方面的差异性，各国房地产税税制模式不尽相同。从课税对象来区分可分为两种：一种是对土地和房屋征收；另一种是仅对土地或房屋征收。兩种税制模式相比较，前者对征收和管理方面的要求相对较高。房地产税作为地方税主体税种，是许多国家地方财政收入的主要来源。除瑞典、挪威等少数国家把房地产税作为中央税或中央与地方共享税之外，其他国家都把房地产税作为地方税并让其“担负”着地方财政收入主要来源的重要职责。

自20世纪60～70年代以来，国外学术界对于房地产税进行了大量的理论研究，收获了较为丰富的理论成果，主要的学说有以下两个。

（一）资源配置说

资源配置说认为，在资源配置过程中，市场发挥着基础性的作用。但是，仅仅依靠市场来进行调节，并不能实现社会资源的最有效分配，政府的宏观调控措施很有必要。作为财政政策的重要组成部分，税收不仅是政府财政收入的重要来源，而且还具有优化资源配置的功能，从而能够实现国家的宏观调控目标。政府开征房地产税有利于对闲置土地、房屋的充分利用，遏制房地产投机，实现资源的合理流动，使资源得到尽可能充分的利用。

（二）利益支付说

利益支付说认为，政府为房地产的所有者和占有者提供了包括国防、治安、提供公用物品和基础设施等公共服务，保障并改善了房地产相关利益人的基本生活。因此，房地产税的本质就是房地产的受益群体将从房地产所获得收益向政府的支付或回报。

二、我国开征房地产税的现实背景

（一）房地产业长期的高速发展

房地产业是城市化和商品经济发展的“结晶”。1979年十一届三中全会后，以改革开放为契机，土地使用制度和住房制度进行了市场化的重大变革，我国房地产业由此复苏。1992年“邓小平南巡”后，房地产业成为投资的热点和新的经济增长点，进入了高速发展时期。具体情况是怎样的呢？笔者想先介绍一个概念：房地产业增加值。它是指按市场价格计算一个国家（或地区）所有常住单位在一定时期内从事房地产业生产活动的最终经济成果。我国房产业的高速发展时期由图1可加以印证。从1994年开始，国家实行宏观调控，土地使用制度改革不仅促进房地产业的发展，而且为城市建设筹集了大量资金，加速了我国城市化的步伐。房地产业与社会经济保持协调发展，与人民改善居住生活的需求相适应，其发展前景凸显广阔而持久的气象。而在2003年确立了房地产的国民经济支柱地位后，可以说房地产业进入了长期高速发展时期，中国经济的发展与展现出来的繁荣景象可以说与之息息相关。

（二）新一轮财税体制改革正在推进

自新中国成立以来，我国财政体制先后经历了三次重大的改革。第一次是在1949年建国以来直至1980年，我国的财政体制本质为中央政府高度集权，财政收入和支出由中央政府统一确定。虽然这段时间内财政体制经历过几次比较大的改动和调整，但是仍维持着统一收支、中央政府高度集权的基本特征，几乎没有发生任何实质性的变化。在初期，此种体制和当时大一统的金融体系是相适应的，也起到了一定的积极作用。但是随着经济的发展，其缺陷也逐渐暴露出来，最显著的一点就是不利于刺激地方政府的理财意识，不能主动和积极得去合理规划自己的财政收支。

为了适应时代的发展，调动地方政府合理规划收支的积极性，1980 年开始了第二次改革：实行包干财政体制，也就是俗称的“分灶吃饭”。地方政府和中央政府通过协商，确定地方需向中央上缴的财政收入数量，两级政府以协商的方式确定当年的财税递解额度，超额完成的税收由中央和地方分成，地方征税不足的部分则由地方自行解决。这种政策导致一个结果就是地方政府为了避免 “鞭打快牛”，倾向于截留资金，搞自己的“小金库”。带来的主要影响是，中央逐渐丧失对财政收入的控制权，甚至出现了向地方政府“借钱”的尴尬局面。

中央为了扭转被动局面，在财政收入上化被动为主动，1994年开始的第三次改革登上历史舞台，奠定了当今中国分税制的框架。图2是1980年至2011年中央财政收入比重，从中可以直观的看出1994年分税制改革对中央财政收入的直接影响，当年中央财政收入比重高达55.7%，宣告了中央财政高度依赖地方的时代结束。90年代中期以后，中国经济高速平稳的发展和中央政府的财政能力的增强有很大的关联。但是，近年来地方政府需要不断加大对医疗、教育、环保等民生方面的支出，地方财政渐趋不堪重负，甚至出现个别地方抵制中央政策的现象，这尤其表现在“中央出政策，地方出钱”的社会领域。分税制改革的弊端因中央和地方的财权与事权的不匹配而逐渐显现，新一轮的财税体制改革可谓“箭在弦上，不得不发”。2014年6月30日，中央政治局会议审议通过的《深化财税体制改革总体方案》中明确指出，2016年基本完成深化财税体制改革重点工作和任务，2020年基本建立现代财政制度。财政部部长楼继伟在解读该方案时候也明确提到，要优化税制结构，逐步提高直接税比重，完善地方税体系改革，本次改革重点锁定六大税种，其中之一就是房地产税。

（三）各国税制结构的趋同趋势

税制结构是指一国各税种的总体安排。纵观各国税收发展的历史，税制结构的演变过程是，以简单的直接税为主的税制结构发展到以间接税为主的税制结构，再发展到以发达的直接税为主的税制结构。决定一个国家或地区的税制结构除了经济发展水平和财政支出结构外，还有以下两个重要因素。

1. 税务管理能力

理论上一般认为，直接税比间接税的管理要复杂的多。直接税的普遍实施，不仅要求纳税人的文化程度和纳税意识较高，而且还需要税务局的征管手段要先进，如果不具备这些条件，偷逃税的现象就会比较严重。相比之下，以商品课税为主体的间接税比重之所以在发展中国家较高，其中的重要原因就是间接税确定性较强，征管较易。

2. 税收政策目标

间接税比直接税更有利于经济增长，但直接税比间接税更有利于公平分配收入。发展中国家为了促进经济增长，一般都实行以间接税为主的税制结构，而发达国家为了缩小收入差距，倾向于实行多档次、高边际税率的所得税，继而形成以直接税为主的税制结构。

随着世界经济一体化进程的加快，各国税制结构表现出缓慢趋同态势。就发达国家的税制结构来看，多数国家的直接税比重稍有下降，而间接税的比重在提高。而发展中国家税制结构的变化趋势是，直接税比重缓慢提高，间接税比重有所下降。

房地产税属于直接税，我国作为发展中国家，纳税人的纳税意识和税务局的征管能力在日益增强，调节国民收入分配的必要性也日益明显，结合各国税制结构日益趋同的大背景，政府不得不考虑减少对商品和服务税等间接税的依赖，尽快着手逐步构建房地产税等直接税制度体系。

参考文献：

[1]郭慶旺，赵志耘.公共经济学[M].北京：高等教育出版社，2010.

[2]倪红日.我国房地产税制改革的必要性、现实进展与建议[J].中国财政，2013（14）.

[3]贾康，李婕.房地产税改革总体框架研究[J].经济研究参考，2014（49）.

（作者简介：洪晓宁，上海理工大学管理学院MPA研究生）