房地产企业成本有效控制的思考

孙宇

摘要：近年来，随着国家对房地产行业不断实施的调控政策，房地产行业内企业间的竞争日趋激烈，企业获取利润的空间也在逐渐缩小，房地产企业如何在当前的环境下，获取更大的利润空间，自然成为眼下房地产公司特别关注的话题，房地产企业成本的有效控制是提高其经营效益的有力手段和方法。文章重点论述房地产公司在成本有效控制管理过程中常见的问题，并明确了房地产公司应如何进行成本有效控制的相关策略。

关键词：房地产企业；成本控制；全面预算

一、加强房地产企业成本控制的重要性

成本控制是企业内部控制的重要内容之一，科学有效地实施成本控制不仅能够给企业带来巨大的经济效益而且更能增加企业竞争实力，随着我国经济体制改革的变化，房地产企业的市场生存环境也在发生不断变化。在激烈的市场竞争中，房地产企业要想取得成功，立于不败之地，必须结合企业内自身实际情况，加强成本控制体系的完善与实行。房地产企业的成本控制，不应该仅仅是一个财务管理系统的术语，而更应该是一个企业的战略发展目标，合理有效地降低企业的成本是一种增强房地产企业市场核心竞争力的有方法及途径，也是企业永远追求的目标。成本控制贯穿于企业生产经营的全过程、贯穿于项目开发过程中的每一个阶段，具有全员性、系统性、连续性，即成本控制应该是一种全过程、全员参与的涉及到房地产企业各职能部门的内部控制制度。因此对成本进行有效控制是房地产企业内部控制不可忽视的重要课题。

二、房地产企业成本控制过程中存在的问题

（一）对成本控制存在思想上的懈怠

近几年来随着房地产行业的不断发展壮大，以及近年来良好的市场经济环境，使得房地产行业的投资回报率较高，随之而来的是房地产企业内的高层领导仅重视投资房地产所带来的经济效益而忽视了对成本管控的思想意识。同时，目前只有很小一部分房地產企业是实行全过程、全员的全面成本控制制度流程，绝大多数房地产企业都还没有实行全面成本控制体系。这样就造成成本控制仅是财务部门和项目部的职责，导致房地产企业不能在过程中对成本进行有效的监督、控制，导致房地产企业内部在成本控制方面的态度、思想不一致。很多房地产企业思想层面上关于对成本控制的感悟还是比较浅显、比较淡薄，有些房地产企业注重前期规划、设计阶段的成本控制，自认为前期将成本控制好，后期的其他阶段成本控制对整体的成本影响较小；有些房地产企业则认为建安成本控制是最重要的成本控制构成，因为建安成本预计占总成本的70%以上。其实随着房地产企业内部管理的越来越精准化，成本控制应包含整个项目开发过程中的全部环节，不能顾此薄彼，致使成本控制存在思想上的误区，从而达不到预想的结果。

（二）在成本控制方法上信息化不足

由于缺乏对成本控制的意识，传统房地产企业成本控制管理方法基本上是依据公司内部财务部门的财务报表体系来实现成本事后控制的，由于财务部门出具的各种财务报表都是事后的数据呈现和体现，因此报表中财务数据的时效性相对滞后，在这种核算方法体制下，是不能够完全发挥成本控制在事中进行控制的作用。

目前房地产企业现代管理信息化水平还处在起步阶段，因为房地产开发项目从动工开发至项目结束周期较长，导致前期历史数据不能实现有效共享，项目过程中进度数据不能及时传递，造成实际完工工程量与财务账面成本数据不具有关联性。同时，由于缺乏在房地产整个项目开发过程中的事前估测及过程中的成本控制，仅靠事后财务报表中的已成事实的数据显示，致使房地产企业成本控制流于形式，不能够满足当今社会房地产行业对于成本控制制度体系的要求。因此在房地产企业成本控制过程中真实存在问题和根本原因便不能更早、更及时地被暴露，很难对其采取及时的措施来更正，这就需要采取更为先进的成本控制技术支持，才能有效的控制企业成本。

（三）成本控制制度体系尚不完善

房地产企业大多对于项目工程技术管理方面比较重视，而忽略了对其财务成本控制上的管理，导致很多房地产企业在成本控制上处于无人管理的状态，没有建立与企业自身实际发展情况相结合的财务成本管理体系。而有些房地产企业尽管建立了比较完整的成本控制制度，但在实际执行过程中财务工作仅是对事后事实数据进行核算，缺少事中财务控制，导致财务成本控制制度体系形同虚设，同时在施工过程中，项目现场的签证变更、设计变更随时发生，致使财务部门无法第一时间对这些信息进行控制，超合同付款、超预算结算时有发生，从根本上失去了财务成本控制体系的实时监督、控制功能。另外，一些房地产企业没有设立合理、有效的绩效考核机制，在成本控制方面，干好与干坏一个样，节约费用和超支费用无具体考核标准，严重打消具体业务人员的工作积极性，给后期的成本控制工作带来难以估量的损失。

三、房地产企业有效实施成本控制的相关策略

（一）实行全员成本管理控制，提高企业成本控制的意识

首先，提升房地产企业的成本控制意识应全面研究和分析企业内部成本控制的相关内容，包括设计阶段成本控制、施工过程中的成本控制、管理人员及销售人员成本控制等，对一个项目开发的整体与全局进行成本控制的强调，因为任何一个房地产开发项目短则2～3年，长则4～5年，如此长的生产周期势必造成房地产行业的成本控制应作为一项系统工程来做。同时，随着社会主义市场经济发展的新态势，成本控制也不应仅局限于财务部门的工作，其内涵应该融合于房地产企业开过的每个环节和工序，这样才能使房地产企业生产的产品具有较强的竞争实力，让房地产企业在激烈的市场竞争中获得生存、成长和可持续性发展。

进而，在房地产企业内部应该逐步提高全员成本控制的观念，结合企业自身发展的实际情况，将成本控制管理与工程质量管理及其他的管理工作置于同等重要地位一并宣传。同时通过定期的全员成本控制培训来加强房地产企业员工的成本控制意识，可以采用案例的分享的形式，让全员都参与到企业成本控制管理中。另外应加强财务人员对成本控制管理的技术性提高，高度重视专业的成本控制人才培养。只有将成本控制在相关专业知识领域中得到提高才能从技术上通过降低成本，达到成本控制的目的。

（二）成本控制制度体系的建立与完善

房地产开发企业应将成本控制制度体系与其发展战略目标相结合，其制定的年度工作目标是以实现企业战略发展为主旨。在实现战略目标的整个过程中成本控制的理念始终贯穿其中，全面了解公司的成本构成及成本发生的主要事项，并对其进行过程中督导、控制及完善，这样才能使房地产开发企业的竞争优势更加的久远。同时，将企业内部的组织结构与外部的市场环境相综合，企业生存发展的根本正是如何将内部的自身实力展现于外部的市场环境中，展现于客户群体中。从企业所在行业进行企业战略性成本控制，对企业自身的数据分析，同行业竞争对手的数据分析，通过大数据的对比找出企业自身在成本控制方面存在的不足及需要重点关注的关键点，房地产企业成本控制体系是企业能否实现战略目标的重要事项。

同时成本控制制度体系应由企业内部高管层进行全通统筹设计，建立健全的目标成本责任制度及有效的监督考核机制，并要满足对过程中的动态成本进行控制。这样才能逐步完善成本控制制度体系。

（三）加强全面预算的推进与实行

房地产企业全面预算内容应包含财务指标预算和项目工程造价预算。项目工程造价预算在房地产企业也可以称作项目预算，是对整个开发项目全过程、任一道工序编制的预算；财务指标预算包括预计资产负债表、预计利润表、预计现金流量表、资金需求預算等。全面预算是一种专业性的成本管理途径，也是一套系统的管理体系。通过全面预算管控合理对资金、成本、费用进行分配，也是企业实现既定的战略目标有效手段。

1. 全面预算是实现战略目标的有效途径

全面预算能够将房地产公司的年度经营计划与公司未来战略规划通过量化指标的形式来具体化，通过细化的每一节点工作目标，将企业年度经营目标及公司未来战略发展目标进行过程中的跟进，能够起到及事监控的作用。通过公司全面预算的编制，使公司经营者必须在前期仔细思考为了达到年度经营目标所需的途径及策略，并做好如何应对顺瞬息万变的市场环境变化的预案。

2. 通过风险控制点预测加强成本管理

在全面预算体系中，有很多数据都可以为下一年度企业预计财务指标做出指导性数据支持，根据全面预算所出具的预算结果，预测执行过程中存在的风险控制点，能让管理者预先采取风险控制的防范措施，同时可以作为调配企业资源的依据之一，提高资源利用效率。并能够有效对工作重点内容进行实施，实现企业的目标。

3. 过程中的成本监控降低经营风险

全面预算是公司高管层在实现公司年度经营目标的过程中所进行事前、事中、事后监控的有效方式，通过将实际经营结果活动与预算数据的的差距比对，可以及时地发现企业经营过程中存在问题与不足并采取相应的措施来解决问题，并使之完善，通过企业内部控制的加强，从而达到降低了企业日常的经营活动的风险。

4. 通过指标分解加强考核激励

根据企业全面预算管理指标，统筹每个预算部门的责权利，将指标自上而下层层分解，做到“千斤重担众人挑，人人头上有指标”，每一个岗位都能做到职责明确，各岗位之间职责清晰，无论哪个环节出现问题，都能找到与之对应的责任人；同时还要将全面预算的执行情况与公司内部的绩效考核机制进行呼应，合理控制各项成本、费用等支出项目，并要估测整个过程中的资金供需量、利润指标和其他财务经营指标等，通过对经营者的预算执行情况进行衡量，严格执行奖惩措施，极大程度的激励员工发挥创造性和积极性。

总之，房地产企业成本控制是贯穿于整个房地产开发项目的全过程，是一项全员的系统性工作，包括前期规划、招投标阶段、施工单位施工阶段及项目竣工结算阶段，也是房地产企业的一项重要管理活动，成本管控的好坏直接影响到房地产企业的经济效益和市场竞争力。合理优化房地产企业内部的组织架构、人员结构、制度流程，以此来提高房地产企业的内部管理水平，逐步完善成本控制体系，并对过程中的成本控制进行实时的监督、控制、分析和提醒，及时反馈过程中的成本控制状态，让房地产企业的成本控制体系真正落地，为房地产企业获取更大的经济利益的实现而服务，实现房地产企业的可持续健康发展。

参考文献：

[1]冯伟.房地产开发项目全面预算成本管理与控制[J].四川建筑，2005（05）.

[2]温艳芳.浅谈中小房地产企业项目成本管理[J].科学之友，2008（02）.

（作者单位：山东万泰置业有限公司）