房地产行业“营改增”的税负变化预测与评估

孙宇

[摘要]伴随着我国当前社会经济的增长，我国的房地产企业数目已经不断的增加。房地产作为我国的第三产业重要的组成部分，对于“营改增”税负率的改变也应做好充分的准备。那么营改增对房地产行业的发展是否有利是一个值得思考的问题。营业税改增值税其目的在于实现结构性的减税，促进我国经济结构的有效调整，以更加有利的形式去支持现代服务业的快速发展。本文将对预估房地产行业“营改增”的税负变化进行一定的分析，以了解“营改增”后的房地产行业发展。

[关键词]房地产行业；税负变化：营改增

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2015.16.126

近年来，随着我国市场经济不断的发展，我国市场竞争不断加剧，房地产行业也是国民经济中的一个重要的行业。伴随人们生活质量的不断提升，人们已经越来越重视物质生活与精神生活的享受，为此，住房也成为了当今社会一个热点话题，随着人们住房观念的增强，也将房地产行业的发展推向了一个高潮。为了调整我国的经济结构，我国的营业税改增值税工作正在有序地进行，作为第三产业的房地产行业也即将面对营改增的工作，因此，房地产行业的税负率将如何的变化也就成为社会公众关注的一个焦点性的问题。

1 将房地产增值税的税率设为17%时

本文研究中将应税收入设为S，将可抵扣的成本所占应税收入的比例设为N，那么在营改增前所要纳的营业税为5%S，前提是不考虑城建税与附加税。那么在房地产营改增以后，其中的销项税额为：[S/（1+17%）]×17%；而进项税额则为：[S/（1+17%）]×N×17%；应纳增值税为A= [S/ （1+17%）] x17% - [S/ （1+17%）]xN x17%=0.145S×（1-N）.

我们令：应纳营业税=应纳增值税，然后求得当税负相同的时候的临界点，也即是：5%S=0.145S×（1-N）。最后得出N的最终值为0.655。那么从中我们可以推断出，如果在可抵扣的成本所占应税收入的比例为65.5%的时候，那么增值税的税负率为5%，就会与营业税的税负率是一致的。

2 将房地产增值税的税率设为11%时是说在增值税税率为ll%，可抵扣的成本占应税收入的比例为49.5%时，增值税税负率与营业税税负率相同。

根据应纳税A=0.099S×（1-N）整理后得出A/S（税负率）=0.099×（1-N）。

那么也可以根据该计算的式子同理计算出不同可抵扣的成本所占的应税收入比例对应的增值税税负率。

我们从房地产增值税的税率为17%的时候与税率为11%的时候可以分析出，当增值税的税率为17%时，所占物料成本的收入点为65.5%，增值税的税负率为5%，它与营业税的税负值是相同的。但是需要了解的是，一旦物料成本收入所占收入的比例小于65.5%的时候，那么增值税的税负率就会高出营业税的税负率，有的时候甚至达到营业税的税负率数倍。只有当物料成本占收入比例达到70%或者是80%的时候，增值税的税负才会有大幅下降。

如果房地产增值税税率适用范围在ll%的时候，可抵扣的成本占收入49.5%的临界点，那么房地产的增值税与营业税的税负率值都为5%。如果物料成本所占的收入比例小于49.5%，那么增值税的税负率就会高出营业税的税负率；当物料成本占总收入成本比例大于49.5%的时候，那么增值税的税负率就会有所下降。

为此，在实施“营改增”的过程中，需要注意的是，要对增值税的税率的设计与制定进行一定的优化。尤其在房地产行业当中，要注意营改增的实施可能给房地产企业带来税负的增加，从而给企业的发展带来更大的负担。

3 “营改增”对房地产行业发展的影响

现在我们将房地产增值税的税率设为ll%，保证其他的条件不变，应用同样的道理，可以推理出应纳营业税与应纳增值税相等的时候的临界点。也就是5%S=0.099S×（1-N）。最后求出N的最终值为0.495，也就

当前，在《营业税暂行条例》中，规定房地产行业要按照“销售不动产”的税率进行征税，其税目以5%的税率乘以应税销售额去缴纳全额的营业税。为此，从目前我国所执行的政策上看，房地产行业在进行房地产销售的过程中，重复征税依然是一个比较突出、严重的问题，该问题在房屋转让次数不断增多的情况下表现得越为明显，房屋销售重复纳税问题表现就会越为突出。在《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》中，改变了自改革开放以来我国所一直坚持的在营业税纳税方面的所坚持执行的方式，在很多的应税项目中都实行了合理的差额征税的做法，这使得营业税披上了增值税的外衣，更具增值税的色彩。在有关房地产销售规定中表示：一是单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。二是单位和个人销售或转让抵债所得的不动产、土地使用权的，以全部收入减去抵债时该项不动产或土地使用权作价后的余额为营业额。

这种税率制度在当时被视为是一种进步，它不仅能够有效的解决在营业税征税过程中出现重复征税的问题，同时，该税率制度也能够符合税制改革的总体需求。从对增值税与营业税分析上，增值税与营业税都属于流转税，但是它们彼此之间在税制的设置与财务核算方面又有着很大的区别。增值税是价外税，营业税为价内税。

3.1 增值税——价外税

增值税又为价外税，其计税的依据为：在生产经营活动中纳税人所产生的增值额，在实际操作的过程中，利用购进扣税的方法进行抵扣，即在纳税人去购买增值税应税项目时，要缴纳的增值税可以在销售应税项目中进行相应的抵扣，在这一过程中，需要对增加值缴纳相应的增值税。

3.2 营业税——价内税

营业税又为价内税，在这之中的纳税人会按照劳务所得营业额、转让额与销售额等，严格地按照所提供的应税劳务的税率，计算出应缴费的营业税。

从价外税与价内税比较中可以看出，增值税的税制在避免重复征税方面其作用更加的突出。我们通过对营业税与增值税的分析可以看出，在房地产行业中实施营改增的税制政策，影响其实施的关键因素为增值税的税率设计是否合理。所以，要实现营改增预期经济结构性减税的功能，合理的设计增值税税率是一项十分重要的工作。

营改增对房地产的影响还需要从房地产关联产业去看。我们都知道，房地产产行业与建筑业是紧密相连的，两者之间无法分割。我们可以利用税负嫁接的原理进行分析，得出房屋建造的税负会直接的影响卖房的税负的结论。在增值税与营业税法律法规当中，对混合销售行为都拥有一定的规定，如果按照目前所实施的税法去分析，那么，虽然建筑业在销售自产货物的过程中征收一定的增值税，而且，在提供建筑业劳务的过程中征收一定的营业税，但在此过程中，如果建筑物已经建造成功，并且已经进入了销售的环节，销售货物的增值税等是不能够在此环节中进行抵扣的，这就使得在征税的过程中，依旧存在着重复征税的现象。这不仅增加了房屋建造的投资成本，而且也一定程度限制了企业购买房产方面的需求，这给房地产企业带来了一定的经济负担。那么从中我们可以看出，如果营业税与增值税一起执行，就会给增值税的抵扣链条带来一定的破坏，给增值税作用的有效发挥带来一定的消极的影响。

在营改增以后，混合的销售行为将不会再出现，不管在销售自产的货物中还是提供一定的建筑业劳务等，都会统一的去缴纳增值税，然后在销售房产缴纳增值税的中将其进行合理的抵扣。

4 总结

如今，在社会经济不断发展的背景之下，我国各大企业也随之不断的兴起，并且，人们在住房方面的思想观念也有了很大的改变，这就使我国房地产行业的发展非常迅速。为了使我国的经济结构更加的协调，我国开始实施了“营改增”的工作，将营业税改为增值税的税收政策的实施，给很多企业的发展带来了一定的思考。有财务测算结果表示，如果在发展中，流转税的税负下降，那么企业在发展中的所得税率值就会一定程度的上升。为此，企业在发展中如何去保证企业的总的税负值，在经历了营改增之后不再继续增加，而设定增值税的税率成为了一个重要性的因素。为此，营改增后的房地产行业的发展还有待调整。