2006-2014年北京市土地出让市场分析

■ 张远索/仲济香/谷 裕/刘 珅

（1．北京联合大学应用文理学院，北京 100191；2．中国土地勘测规划院，北京 100035；3．中国地质大学（北京）土地科学技术学院，北京 100083）

2006-2014年北京市土地出让市场分析

■ 张远索1/仲济香2/谷 裕3/刘 珅1

（1．北京联合大学应用文理学院，北京 100191；2．中国土地勘测规划院，北京 100035；3．中国地质大学（北京）土地科学技术学院，北京 100083）

采用文献研究、定性分析、统计分析、地理信息系统技术等方法，通过整理2006-2014年北京市土地出让信息，分析北京市土地出让市场状况，为政府部门制定后续相关政策提供参考。研究发现，2009、2010、2011年以及2013年北京市土地市场火热，溢价率分布不均，出让地块空间分布集中在中心城区，土地供应计划、土地出让面积、溢价率水平等指标变化与住宅价格变化没有明显的相关性。研究认为，需要通过完善土地出让方式、科学确定出让地块起始价格、合理规划产业空间布局、综合措施调控房价等途径进一步完善北京市土地出让市场。

土地出让市场；溢价率；空间分布；北京

土地出让是开发商从政府获取土地使用权的重要手段，通过分析土地出让市场，可以发现市场冷热变化、存在的规律和问题等，在此基础上提出完善市场运行的政策建议。从既有文献看，部分国内学者针对土地出让市场问题开展了研究，研究热点集中在出让价格[1，2]、出让方式[3，4]、市场现状[5-7]等方面，但相对火热的城市土地出让市场，现有研究还需要进一步加强和深入。作为首都和一线城市的典型代表，北京市的土地出让市场交易量大、成交金额高、冷热变化幅度明显、市场运行相对规范，考察其土地出让市场运行状态可以更好地捕捉土地出让过程中的规律和容易出现的问题。本文拟通过整理2006-2014年北京市的土地出让信息①除特殊说明外，本文数据来源皆为北京市国土资源局官方网站。文中所谓“出让地块”系指“已经出让地块”，这些地块的统计不涉及跨年度的问题。，分析北京市土地出让市场状况，以期为政府部门制定后续相关政策提供参考。

1 北京市土地出让市场交易总体情况

2006-2014年北京市共出让交易地块1607块，出让土地总面积14792.71万m2，建设用地总面积10214.56万m2，规划建筑总面积17410.53万m2。总成交金额达9207.30亿元，综合容积率1.18，净容积率1.70。

在上述地块中，明确用途为居住用地的、以居住用地为主的地块总计307块②由于大量地块用途信息为综合用地，其中包括很多居住用地，但是由于无法进行剥离，因此该部分住宅用地未能统计到本文相关分析中，导致本文所谓的“居住用地”远小于实际数值。这在很大程度上影响了分析的科学性，所以涉及到居住用地的分析内容仅作简要参考。本文对“居住用地”进行分析只是对事实上的居住用地进行抽样性分析，旨在一定程度上满足人们对住房问题的关注需求。，出让土地总面积3671.65万m2，建设用地总面积2456.29万m2，规划建筑总面积4458.74万m2。总成交金额达2570.85亿元，综合容积率1.21，净容积率1.82。

2006-2014年间北京市土地出让地块总数量大致呈“山”字形分布，反应了土地出让市场不同年份的冷热分布。2009、2010、2011年出让地块数量最多，这种现象与我国为应对金融危机而出台的4万亿投资计划紧密相关。

图1 2006-2014年北京市出让各类用地面积及容积率变化情况

图1为2006-2014年北京市出让各类用地面积及容积率变化情况。从图1可以看出，北京市各类用地的出让面积、建设用地面积、规划建筑面积等与地块总数分布呈现一致的特征，2009、2010、2011、2013年四个年份相对较高。综合容积率、净容积率等相对平缓，即从整体看，各年份的容积率水平没有太大变化。根据相关数据可以分析得出，居住用地的出让面积、建设用地面积、规划建筑面积等呈现不规则的变化，近几年来居住用地面积大幅减少，但是事实上不会减少这么多，甚至可能有的年份会有所增加，之所以出现了这种情况，很大原因是由于越来越多的居住用地是跟商业金融用地、公建用地、学校用地等混合在一起，难以剥离，未予以单独统计。比如2014年1月份出让的“北京市顺义区赵全营镇镇中心区E1-03、E3-03、E3-04等地块R2二类居住用地、C21商业用地、R52小学用地（配建限价商品房）（原板桥二期）”地块，其规划用途为“二类居住用地、商业用地、小学用地”；2014年3月出让的“北京市平谷区夏各庄镇01-07、5-10、11、12、18、19地块R2二类居住用地、F1住宅混合公建用地、C21商业用地、R53托幼用地”地块，其规划用途为“二类居住、商业金融、公共交通、中小学合校、托幼”等等。统计分析表明，北京市居住用地的综合容积率、净容积率等近两年来有上涨趋势。

2 北京市土地出让市场交易方式与溢价率

按照2004年“8·31”大限政策规定，北京市国有土地出让方式以招标、拍卖、挂牌为主。2006-2014年，北京市以挂牌方式出让的地块所占比例越来越高。尤其最近四五年，挂牌方式出让的地块几乎都占当年总出让地块数的80%以上（图2）。北京市之所以越来越倾向于采用挂牌方式出让土地，主要是因为挂牌方式相对于其他几种传统出让方式而言有其较明显的优势，比如操作方式简单；时间长，投资者可以多次报价，这有利于其理性决策；有利于土地市场的运作等。当然现实中会出现在挂牌截止时仍有多个竞标人竞价的情况，这时根据有关规定，要进行现场竞价，即在最后的环节，可能需要组织一部分竞争者进行现场“拍卖”[8]。

2006-2014年，北京市各类用地成交额呈现较明显的波动，2010、2013、2014年等成交额相对较大，这与市场冷热程度有关，也与近年地价上涨有关。一个有趣的现象是，各类用地平均溢价率的峰值总是较早于各类用地总成交额的峰值，这一定程度上可以说明，房地产市场需求旺盛的年份，市场对房价上涨的心理预期增强，开发商拿地热情高涨，土地出让市场火热，进而溢价率上升、成交额增加。住宅类用地的成交额和溢价率大致也体现出上述特征。

图3表示的是2006-2014年北京市各类用地不同溢价率水平的数量与比例，2009、2010年等溢价率较高的地块较多，这与市场冷热程度以及成交地块数量规模有关。折线表现的是不同程度溢价率水平的地块数量占当年交易地块总数比例，能更好地体现不同年份房地产开发商竞争激烈程度。

3 北京市土地出让市场空间分布

3.1 各类用地空间分布

利用ArcGIS软件，将北京市近年来各类出让地块空间分布直观表达后可以得出下面的结论：北京市各类土地出让地块的空间分布还是明显集中在中心地带，具体包括东城、西城、朝阳、海淀、丰台、石景山以及昌平、顺义、通州、大兴、房山等远郊区靠近中心城区的部分地域。2014年北京市土地出让地块空间分布情况如图4所示。

图2 2006-2014年北京市挂牌方式出让地块所占比例

图3 2006-2014年北京市各类用地不同溢价率水平的数量与比例

3.2 溢价率分布

溢价率的高低，既受制于市场冷热程度，也与开发商和政府对相同地块价值的判读有关[9]。在市场热情高涨的年份，高溢价率现象更容易出现，但很难预测具体哪个空间区域的地块溢价率会更高。事实上，任何一宗交易地块的起始价，都是政府部门经过评估后的价格，它代表了政府对该地块现有与潜在价值的认知。但是如果开发商对该地块的后市发展更加看好的话，就会导致其出价水平远超政府初定的起始价，即会产生溢价率较大的情况。即由于涉及双方主观判断，这一定程度上导致溢价率的空间分布很难体现出明显的规律。本文以总体溢价率水平较高的2009年为例，绘制了居住用地溢价率空间分布情况（图5），空间分布规律并不明显。

4 北京市土地出让计划与房价

很多学者认为土地出让市场冷热与房价的高低及走势有很强的联系，甚至不乏“房价上涨是由于政府供地不足”等研究结论。事实果真如此吗？首先看北京市土地出让计划与房价之间的关系③住宅价格指数来源：北京云房数据技术有限责任公司。，见图6。从图6可以看出各类用地以及住宅供应计划呈现不规则的微调，但是房价保持了或急或缓的持续上涨的态势，几乎没有体现出任何相关性。

另外，还可以将2006-2014年北京市土地出让面积、建设用地面积、规划建筑面积、容积率、溢价率等指标与房价走势进行对比，依然会发现没有明显的相关性。这说明无论是土地供应计划等政策性因素还是土地出让实际指标的变动，都不能对房价发展造成明显的影响。

5 相关政策建议

5.1 进一步完善出让方式

图4 2014年北京市土地出让地块空间分布

图5 2009年北京市住房用地的溢价率空间分布

协议、招标、拍卖、挂牌等传统的土地出让方式，对于保证土地财政收入、促进市场健康发展等方面起到积极作用[10]。但上述传统方式都存在其较明显缺点，比如，协议方式容易滋生腐败，招标不能多次竞报方案，竞争性不充分，拍卖和挂牌任其轮番叫价容易导致价格畸高等。前文述及，近年来北京市土地出让方式中挂牌方式占据绝对比例。由于近年来城市房价高企，地王频现，尤其是在大城市挂牌出让土地时，往往截至挂牌期满，仍有多家竞争者攀高报价，根据有关规定，转为现场拍卖，拍卖的弊端又再次显现出来。在当前中央政府意图维稳房价的情况下，必须对其进行完善。北京市在这方面已经做出了不少尝试，比如2010年初试用“暗标”“两限两竞”等方式。其中，“暗标”是传统招标方式的变种，除价格要素外，将其他要求都剔除，即一次性地出价，“价高者得”；“两限两竞”方式，一是“限房价、竞地价”，二是“限地价、竞政策性住房面积”。从效果来看，创新程度还远不能满足现实需求，土地出让方式亟需进一步完善。

5.2 科学确定出让地块起始价

从溢价率的时间分布及空间分布上看，北京市各年份间溢价率水平分布不均，说明政府部门在对某些地块的起始价定价问题上，并没有最理想地把握市场脉搏和房地产开发商对地块的热衷程度。尤其是在远郊区县及轨道交通沿线的一些地块，更能体现政府土地管理部门对出让地块起始价的定价智慧。提高基准地价编制水平，科学预估待出让地块价值，合理确定出让地块交易底价，既能防止国有资产流失，又能稳定土地市场预期。因此，政府土地管理部门应根据基准地价、标定地价、当地的土地市场供求情况、土地市场地价水平和拟出让地块设定的土地条件，合理评估出拟出让地块在出让时点和出让方案设定的土地条件下的正常价格，并依据拟出让地块的评估价格，综合考虑国家产业政策、地价政策、土地市场调控政策、调控方向，兼顾当前利益和长远利益，科学确定拟出让地块的出让起始价。

5.3 合理规划产业空间布局

图6 2006-2014年北京市用地供应计划与住宅价格指数

从北京市近几年出让地块空间分布看，绝大多数集中在中心城区。有必要进一步合理规划产业空间布局，将一些中心城区区位需求必要性不强的产业迁出城区，放到远郊区县，既有利于和方便于当地居民就业，促进当地经济发展，又能防止中心城区热岛效应、交通拥堵等“城市病”。习近平总书记调研时，对北京市今后的发展提出了几点要求，非常贴近实际情况。一是把首都功能集中在核心职能上，把非首都核心职能的产业往周边疏解；二是北京市的城市建设应该提高质量，尤其是交通、污水垃圾处理、供水供电供暖等城市基础设施的质量要提高，否则生态环境和生活质量将受到影响；三是对北京市的城市管理和治理提出更高要求，同时对生态环境提出非常明确的目标。大气、水环境、交通是区域问题，在区域内解决城市功能、人口、基础设施、包括大气质量在内的环境等问题，才能找到解决“城市病”的真正出路[11]。当然，往周边疏解城市功能，并不是一味地“摊大饼”，而是要有智慧城市的规划发展思维，政府规划部门应根据城市的自身特征，寻求符合城市自身文化、历史、区域等要素特征的建设发展之路[12]。

5.4 运用综合措施调控城市房价

无论是从土地供应计划，还是从土地出让面积、建设用地面积、规划建筑面积、容积率、溢价率等方面看，这些指标的变化，都没有很明显地影响到房价的变化。长期以来，不少人认为“加大建设用地投入可以降低房价”，但据本文研究，从北京市的情况来看事实并非如此。土地出让市场对房价影响有限，应该制定综合措施应对高房价。近几年来，中央高层关注到房价过快上涨给社会经济带来的潜在威胁，通过限购等方式对住房过度投资、投机性需求进行限制和打压，从调控理念上摒弃了通过加大土地供应限制房价上涨的做法，避免了房价继续非理性上涨。新一届中央政府强调对房地产市场因城因地分类进行调控，抑制投机、投资性需求，重在建立长效机制，从近2年的时间看，这些调控理念，有效地促进了房地产市场平稳健康发展。

[1] 邱道持．重庆市区土地出让市场价格分析[J]．西南师范大学学报(自然科学版),1995(1)：79-83．

[2] 张钦．土地出让市场指导价确定与实证研究——以宁波市本级为例[D]．杭州：浙江大学,2014：4-6．

[3] 尚宇梅．完善我国土地出让市场的拍卖模式[J]．陕西省行政学院,陕西省经济管理干部学院学报,2004(4)：45-46．

[4] 张占录,张远索．我国城市土地出让方式球状体系建设[J]．国土资源科技管理,2011(3)：1-5．

[5] 黄凌翔．土地供给经济系统运行时空变化特征及政策绩效评价研究——基于宏观调控视角[J]．当代经济管理,2015(4)：74-78．

[6] 庄幼绯,费思敏,尹厚俊,等．上海土地出让市场现状分析及对策研究[J]．上海国土资源,2012(4)：12-16．

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[11] 陈海峰．习近平曾要求非首都核心职能尽可能疏解到周边[EB/OL]．(2014-03-28)[2015-09-01]．http://www.chinanews.com/gn/2014/03-28/6002798.shtml.

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The Analysis of Beijing Land Market from 2006 to 2014

ZHANG Yuansuo1, ZHONG Jixiang2, GU Yu3, LIU Kun1
(1．College of Applied Arts and Science of Beijing Union University, Beijing 100191, China; 2.China Land Surveying and Planning, Beijing 100035; 3．School of Land Science and Technology, China University of Geosciences (Beijing), Beijing 100083)

In this study, we have analyzed the Beijing land market situation by collecting land information from 2006 to 2014, through the methods of literature research, qualitative analysis, statistical analysis, geographic information systems technology and others, in order to provide a reference for the government to issue follow-up policies. The study fi nds that in years of 2009, 2010, 2011 and 2013, Beijing land market is hot, and shows the uneven distribution of premium rates, which means that the spatial distribution of land transfer is concentrated in the central city. We also fi nd that land supply plan, land area, premium rate levels and other indicators have not signif i cantly correlated relationship with changes of housing price. The study suggests that, we should further improve the Beijing land market by improving the land transfer methods, scientif i cally determining the starting price of land transfer, rational planning the industrial layout, implementing comprehensive measures to control housing prices and other ways.

land market; premium rates; spatial distribution; Beijing

F321.1；F062.1

A

1672-6995（2015）11-0021-06

2015-09-10；

2015-10-20

北京市属高等学校高层次人才引进与培养计划项目（IDHT201304079）

张远索（1977-），男，山东省济南市人，北京联合大学应用文理学院副教授，管理学博士，主要从事土地制度政策、土地整理规划等研究工作。