物业管理行业在城镇化进程中的作用与发展契机浅析——以安徽省为例

陈小芳，邓福康

（宿州学院 管理工程学院，安徽 宿州234000）

一、引言

物业管理行业经过三十几年的发展，取得了不少的成绩，在全国紧锣密鼓进行城镇化建设的过程中，物业管理行业在迎来发展机遇的同时，也会面临不断的挑战。对于安徽这样一个经济不够发达的中部省城，物业管理行业将在城镇化中起着怎样作用，又将迎来怎样的发展机遇呢？

二、安徽省城镇化发展现状简介

农村人口逐渐向城镇转移，并且第二、三产业也向城镇聚集，从而使得原城镇数量不断增加，规模不断扩大的过程被称之为城镇化。它是我国现代化进程中一个必不可少的过程，同时它也是扩大内需的重要途径，在促进GDP增长方面也有着不可磨灭的功劳。在全国加强城镇化建设的浪潮中，安徽省的城镇化建设也不甘落后，近几年取得了较快的发展。据不完全统计，截止2014年末，安徽省的常住人口为6082.9万人，其中在城镇居住的人口为2989.7万人，所占比例为49.15%，与全国城镇化平均水平相差5.62个百分点。而这一数据在2005年一度为35.5%，差距为7.5个百分点。由数据能够看出安徽省城镇化进程步入加速发展阶段，但是整体水平还是相对落后的，而且在全省发展不均，尤其是皖北地区城镇化水平偏低。

来源于《国家新型城镇化发展规划（2014-2020）》的数据显示：目前我国常住人口的城镇化率为53.7%，而户籍人口城镇化率只有36%左右，这一水平不仅远低于发达国家的80%，而且与人均收入和我国相近的发展中国家60%的平均水平也有较大的距离。[1]国家尚且有如此大的发展差距，对于经济发展落后的安徽省来说，未来城镇化发展的道路还很漫长、任务还很艰巨。而城镇化建设是安徽省向现代化发展的必经之路，也是安徽省保持经济快速持续发展的强有力的引擎，同时也是改变安徽产业机构转型的主要推手，因此，城镇化建设在安徽还会迎来一个新的发展阶段。[1]

三、物业管理行业在安徽省城市化进程中的作用

（一）扩大就业，促进经济增长

物业管理行业做为一个劳动密集和知识密集型的行业，给普通市民提供了大量的就业的机会，解决了市民的工作问题，使得一部分市民留在了当地成为城市人口。从安徽省第三次全国经济普查主要数据公报得知，主要数据如下表：

房地产业企业法人与就业人数及资产统计表

从表中可以明显的看出来，2013年末物业管理行业吸纳的就业人数为10.93万人次，与2008年相比上涨90.7个百分点，年平均增长率为18.14%，按照这个增长率统计的话，到2020年将吸纳的就业人数为24.81万人左右。而就资产总计的数据来看，2013年末，物业管理企业总资产163.85亿元，比2008年增长260.0%，[2]年平均增长率为52%，若以此增长速度预测，则到2020年物业管理行业的资产将达到760.26万元。由此可见，随着城镇化的建设和经济的发展，物业管理行业在促进安徽省经济发展与带动安徽省人口的就业方面将是不容小觑的一股力量。

（二）使物业增值，完善城市功能

物业管理是房地产开发经营活动的后期管理阶段，一定意义上可以理解为房地产商品的“售后服务”，尽管与一般商品的售后服务有着本质差别，但是它在维护产品的性能和正常运转方面又有着很多的共性。物业管理在维护社区环境、卫生、秩序以及物业维护管理方面有着不可替代的作用，它能够使物业处在一个良好的运行状态中，从而使物业达到保值增值的目的。因此，现在越来越多的房地产开发公司邀请物业公司介入到房地产的开发过程中来，从房地产项目的投资决策、设计规划、建筑施工到竣工验收等阶段均可以要求物业公司介入，让其从使用者和物业管理者的角度提出一些建设性意见以供开发商选择参考，以使房地产开发、经营与消费能够完美结合，从而促使房地产业向持续健康的发展道路前进，为房地产市场的健康运行提供一定的帮助。城镇化建设既包含了城市原有的老旧社区的利用与改善，同时又包含了新型城镇的远景规划与发展，它不仅体现了社会经济结构的转变，还体现在社会生活基础设施功能的提升与完善，而这一切的实现离不开房地产的开发建设、老旧小区的改建与扩建。但是，建成后期整个城市的运转、基础设施以及住宅和公建等功能的实现与完善都离不开物业管理人的努力与辛勤劳动。[3]由此可见，物业管理行业在物业保值增值和城市功能完善方面也起着举足轻重的作用。

（三）改善生活环境，促进和谐社区建设

物业管理提供的基础性服务一般主要包括：共用设施设别的日常巡检、维护与保养，公共区域园艺的维护以及环境卫生的保持和管理区域内地秩序维护。对设施设别的管理，主要为对给排水、消防、强弱电、电梯、供暖、通风、防雷以及智能化设备进行日常的检查、保养与维护，发现问题及时维修，消除安全隐患，一确保各项设备正常运转，保障居民的正常生活；对园艺的管理主要包括花草树木的修剪、病虫害的治理、死苗的替换耕种、园艺造型的维护等方面，而环境卫生的管理主要为公共区域内道路的清扫、垃圾的收集搬运、各种废弃物、污水、雨水的排泄清除等，以确保给居民带来一个优美、干净整洁的生活环境；对物业管理区域内秩序的维护是各物业公司的重点工作之一，它主要包括外来人员车辆的登记管理、社区内的道路交通和车辆管理、进出大宗物品的排查与登记、突发事件及时支援、以及对消防设施设备的巡检与其他一些安全隐患的排查，以求给业主营造一个安全、祥和的生活氛围。物业管理还是社区文明建设的主要组织者，有经验的物业公司一般都会抓住所管社区的文化建设，它能够结合小区的特点组织开展一些特色鲜明的群众性文体活动，不仅能够丰富业主的业余生活，还能够增强邻里间的感情和向心力，并且能够促使业主形成科学、文明、健康的生活方式，从而到和谐社区建设的目的。

四、安徽省城市化进程中物业服务业的发展契机探讨

（一）人口市民化带来的契机

城镇化的核心问题就是人口的市民化，根据安徽省城镇化发展规划，到2020年常住人口城镇化率将达到58%，城镇人口3900万人，力争户籍人口城镇化率达到35%，[4]因此，安徽省的城镇化建设将吸引大量的农村剩余劳动力向城市集聚，同时也会引起生产要素的聚集，而这些“新市民”在城市中同样也需要有工作、居住和生活的空间，他们也需要享受城镇的公共服务和物业服务。因此，人口的市民化这不仅给物业管理提供了大量的服务对象，同时也为物业管理行业业的发展提供了大量的人力支持。[5]

（二）城镇新空间发展带来的契机

根据《安徽省国家新型城镇化综合试点工作方案》可知到2020年，基本建成全覆盖、保基本、多层次、可持续的基本公共服务体系。[4]同时积极参与长三角城市群规划建设；加快推进皖江城市带、合肥经济圈、皖北城市群建设；探索建立城市群和城市组团发展协调机制。并且推进村庄建设、环境整治、兴业富民、土地整治、管理创新工程，培育中心村、整治自然村、提升特色村，加快农村新型社区建设。[4]公共服务体系的建立和新农村社区的建设使得新的城镇在空间和地域上不断扩大，在功能上不断趋于完善、现代化的程度逐渐提高、城镇基础设施水平显著提高，这一切都将给物业服务行业的发展带来不可多得的商机。

（三）老旧城区的改扩建带来的契机

安徽省的城镇化建设不仅仅包括新城区的扩大和增加，更包括大量的老旧城区的改建和扩建。老旧城区由于规划设计较早，基础设施和基本环境都比较差，为了实现城镇化的整体目标，需要对这样一些小区进行更新改造，使其与新城区的建设保持协调、均衡和同步的发展。据不完全统计，安徽省2015年部分城市老旧城区的改造计划如下：六安市老旧小区改造项目29个，惠及18200多户，近6万人；合肥市整治老旧小区45个，建筑面积125万平方米，涉及1.6万户，人口4.4万人左右；芜湖市将对22690户棚户区进行改造；蚌埠2015年的棚户改造目标为53032户；马鞍山将改造22个老旧小区，涉及13740户居民，整治面积达95.15万平方米；安庆将在未来3年，实施棚户区改造项目223个、5.3万户，改造面积600万㎡，其中老旧小区综合整治200万㎡。改造后的老旧城区同样是需要有规范的物业管理提供服务，因此，如此大规模老旧城区项目的改造，给物业管理行业的发展带来了广阔的发展契机。

（四）政策支持带来的契机

随着2008年国务院办公厅下发的“关于加快发展服务业若干政策措施的实施意见”之后，安徽省对物业服务行业的发展也提出了一些支持的政策。2012年六月十八日，《安徽省加快物业服务业发展的若干意见》中指出，进一步发挥物业服务业对改善城市人居环境、提高居民生活品质、创新社会管理、促进我省经济平稳较快发展中的积极作用。2012年6月第二届中国物业管理(中部)长江论坛在合肥市成功召开，本次论坛是在物业管理行业历经三十年辉煌发展之后，全行业面临转型发展的关键时期召开，具有特别重要的意义，中部及长江流域地区物业管理人将以此论坛为契机，高举“大力发展物业服务业”的大旗，振奋精神，坚定信念，充满信心，苦练内功，科学应对物业管理行业的转型发展，共同创造物业管理行业更加辉煌美好的明天。2014年2月，发改委将加快完善产业发展的相关政策和市场环境，发挥市场在资源配置中的决定性作用，强化创新驱动，加快改造提升传统产业，推动服务业大发展，促进产业转型升级。2014年3月1日安徽省《住宅区物业服务标准》正式实施，对住宅区物业服务进行分等定级。这一切行动均表明安徽省管理层已经高度重视物业管理行业的发展，因此，这也给物业管理行业的发展带来政策上的支持，创造一个良好的发展环境。

五、结语

城镇化建设对物业管理行业来说是机遇与挑战并存的，因此，物业管理行业要能够经受住挑战抓住机遇，大力发展，做大做强，从而加快安徽省城镇化的进程。

（注：本文系安徽省高校人文社会科学研究重点项目，项目编号：SK2014A396）

[1]国家新型城镇化规划2014-2020.

[2]安徽省第三次全国经济普查主要数据公报.

[3]陈小芳.城市化进程中物业管理存在的问题、作用及发展趋势[J].长江大学学报（社会科学版），2013，（10）：77-78.

[4]国家新型城镇化试点省安徽总体方案.

[5]陆沪鹏.城镇化与物业管理的商机[J].中国物业管理，2014，（2）：62-63.

[6]王向.城市化进程与服务业发展的动态互动关系研究[J].上海经济研究，2013，（3）：125-134.

[7]杨海霞.安徽省城市化进程与发展对策[J].资源开发与市场2006，（22）：440-443.