提高财务内控力，加强物业管理企业财务管理

陈 晶

北京方佳物业管理有限公司

提高财务内控力，加强物业管理企业财务管理

陈 晶

北京方佳物业管理有限公司

随着我国市场经济的发展,各个企业在深化改革的过程中都要结合企业的财务工作,加强企业财务内部控制,提高会计质量信息,从而提高企业财务管理,保证企业健康、稳定发展。特别是对于财务管理中存在较多问题的物业管理企业,提高财务内控,加强财务管理是目前此类企业急需解决的关键问题。本文主要从财务管理方面分析物业管理企业提高财务内控的具体措施。

财务内控力 物业管理企业 财务管理

物业管理企业是我国社会发展中重要组成部分,它是随着房地产企业的发展而而发展来的一种新兴行业。近几年,物业管理市场逐渐成熟,但是在发展过程中财务内部管理和控制方面存在较多问题,财务管理是物业公司的核心管理内容,具有重要的战略意义。提高企业内部财务管理是保证物业管理企业持续发展的保鲜剂。所以物流企业必须认清目前内部财务存在的问题,找到解决的措施,增强对财务的控制管理。

一、物业管理企业加强财务管理的必要性

财务管理是物业公司资金运营管理的重要组成部分,包括资金的使用、投资、运行、筹资与分配等,是一种综合性、全方位的管理和服务。物业财务管理涉及的范围比较广,牵扯到企业管理的各个环节,传统的管理方式存在较多的问题,急需制定一种新的财务管理方式,进一步提高物业公司的财务管理。

（一）物业管理企业迅速发展继续施行统一的财务管理制度

物业管理企业是最近新兴的一种服务新热点,物业管理的发展水平已经成为衡量一个国家经济发展速度和人民生活水平及文明程度的重要标志之一。近几年,我国物业管理企业在房地产经济和政府的积极推动下实现跨越式增长。据有关数据统计,2004年我国物业管理企业已经达到22839家,管理物业总面积达到40亿平方米。但是同时也应该看到当时我国物业成本占物业总GDP比重的35,远远高于发达国家水平。我国物业管理硬件比较落后,特别是财务管理水平不高,制约着物业企业的发展。物业管理企业的迅速发展使物业市场竞争激烈,所以该行业财务管理必须有一个统一、规范的财务管理规章制度,确保财务信息的真实、可靠、完整,从而全面提高财务管理水平。

（二）我国物业管理现状和特点要求必须加强财务管理

物业管理企业是一种新兴服务业,在过去发展中一直没有统一规范的财务制度和会计核算方法,影响物业企业财务管理水平的提高。虽然财政部已经出台了《物业管理企业财务管理规定》,但是企业在执行的过程中存在较多问题,比如在执行过程中有的企业执行旅游、饮食服务业的财务制度,有的执行施工、房地产企业的财务制度,而且在还账准备计提标准上却使用另一种管理制度,导致没有一个统一的管理标准,制约企业的发展。

二、物业企业财务管理方面存在的问题

（一）内部控制制度不完善

很多物业公司在会计核算方面比较简单,缺乏内部控制意识,也没有制定完善的内部控制制度,企业的财务管理力度不强。虽然很多物业企业在账务管理方面对财务内部控制管理有所涉及,但是在会计管理方面制度仍有待提高,依法建账制度不健全。比如业主需要具体使用费用时,物业服务公司一般不能为业主提供详细的资料。另外我国物业公司的规模一般比较小,涉及的财务内容不多,较多管理者认为没有必要设立财务内部控制管理制度,这样不利于财务管理的提高和相关业务的开展。

（二）财务报表笼统,不利于管理

由于很多物业企业采用的财务会计制度不统一、规范,另外物业管理对象涉及面广,管理杂乱,导致内部管理出现会计明细科目设置混乱。物业管理企业按照会计制度的要求,在会计报表中只有资产负债表、利润表与现金流量表数据不够细化,而且现行的财务制度不明确,处理财务问题时很难规范的处理,导致不能正确的核算企业经营成果,会计报表不能真实的反映企业财务状况。

（三）财务管理制度不健全

物业管理行业到目前为止仍然没有一个统一、健全的财务管理制度,物业公司存在执行不同会计制度现象。企业管理者不重视财务制度建设。物业成本核算缺乏行业性指导意见,导致我国物业管理企业的财务管理模式没有规范性的界定,缺乏统一规范的管理概念和统一的会计计算标准。致使财务管理过程中出现不必要的错误,会计信息出现较多错漏现象,不利于财务管控力工作的正常实施。

（四）财务人员职业素质较低

物业管理企业财务人员有较多无证上岗现象出现,有的财务人员甚至没有响应会计技术资格证书。在财务管理中财务人员职业素质的高低直接影响着会计工作的质量。如果财务人员职业道德低,在工作中容易出现弄虚作假现象,导致会计信息不准确;再或者财务人员专业技能不高,缺乏法律意识和职业判断力,业务能力比较差,致使企业财务管理工作水平低下;还有财务人员缺乏风险意识,保守商业秘密观念不高,而财务工作是一项保密性比较强的工作,导致企业内部信息外漏;还有些财务人员不注重自身业务技能的提高,缺乏服务意识和爱岗敬业精神,这些都是制约物业企业财务管理工作水平提高的因素。

三、提高物业管理企业财务管理的措施

企业财务管理工作水平的额提高关键在工作中各个环节的相互作用,强调企业管理者重视财务工作的内部控制管理全方位提高企业财务管理水平,健全财务管理机制,确保物业公司财务管理工作水平的提高。

（一）加强物业公司内部控制

内部控制是企业管理的重要内容,物业管理企业内部控制体系的健立与健全要做到以下几点,首先在企业内部建立审计部门,并且定期或者不定期的开展内部审计工作,通过公司内审找到管理中存在的缺陷与漏洞。另外完善企业内部会计控制,积极防范企业面临的财务风险,提高企业财产的安全和会计信息的可靠性。同时在企业内部建立岗位权责制,对于一些内控工作不利的工作人员进行严格的批漏,提高部门内控管理的积极性。对公司收费业务进行合理规范的管理,制定清晰的收费管理账目,提高收费标准的透明化管理,引入先进的收费统计软件,提高管理水平。

（二）加强企业内部会计监督

物业管理公司每天需要完成较多的会计任务,在工作过程中容易产生倦怠,所以有必要在企业内部加强审计监督职能,企业会计内部审计监督作用能够有效提高财务管理水平,确保会计信息的完整性、真实性和有效性,能够及时发展企业在经营过程中出现的一些违法苗头,进而保护企业财产的安全。会计内部审计工作开展过程中遵守制度化、规范化和独立性原则,这样才能够保障内部控制的有效实施。

（三）完善企业财务管理体系

物业管理在我国发展发展比较晚,在会计核算过程中没有较多的会计制度经验可以参考,目前的会计制度也没有详细的指导建议。在这种情况下就要求物业管理企业深入、详细的分析物业管理的特点,根据物业管理特点建立一套适用于物业管理企业自身发展的内部财务管理制度。另外物业管理企业财务管理与其他行业存在较大的区别,比如企业的营业收入、成本费用等的核算以及财务数据要定期向业主报送,提高财务透明度。物业管理企业具有较多的委托经营业务,在会计核算管理过程中强化资产核算的及时性和准确性,企业要根据会计核算特点,制定科学、合理的内部财务管理制度。

（四）加强财产预算和清算管理

物业管理企业要建立健全预算管理制度,财务预算编制管理程序和丰富应该清晰、明确,做好财务预算的执行与管理,通过完善的财务预算经营活动,提高财务管理水平。另外还要加强财产的清查管理,在企业内部定期做好财务清查工作,加强财产管理和资金周转管理,提高企业运营效益,确保会计报表质量的提高。同时还要加强原始记录的管理,统一原始记录格式,明确签署、传递、反馈和保管原始记录的要求,确保财务工作过程的有效性与真实性,从而推动企业的发展。

（五）加强会计人员培训与考核,构建高素质的会计队伍

针对物业企业会计人员素养不高的问题,要在企业内部构建一支高素质、高质量、高技能的专业会计团队,提高会计人员的综合素质。首先政府部门可以增加管理会计专业设置,提高社会对管理会计的重视度,提高管理会计人员的思想觉悟,提高会计人员的工作积极性。其次,对在职会计人员进行定期或不定期的专业技能培训,提高会计人员理论知识水平和专业技能力,使他们及时了解国内外先进的管理会计发展趋势,使他们能够熟练掌握管理会计最先进的知识与技能,提高他们的专业素养,以便更好的服务物业管理企业。

结语

总之,物业管理企业财务管理水平的提高要这种提高对财务内部控制的管理,强化财务的监控和风险规避,建立完善、系统的财务管理体系,提高财务管理各个方面的工作,加强会计人员的培训与管理,确保会计信息的真实、可靠,切实提高企业财务管理的水平。

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