促进物业产业健康发展的对策建议

刘丽萍

中图分类号：F29 文献标识码：A 文章编号：1672—4496（2015）01—082—04

[内容提要]在我国物业产业快速发展过程中暴露出了不少亟待解决的问题，既有政府的方面的，也有物业企业方面的，还有业主方面的，但最主要的还是政府方面的。促进物业产业健康发展：一是优化物业产业发展环境；二是完善物业管理体制。

[关 键 词]物业产业；发展环境；管理体制；对策建议

物业管理是社会公共服务体系的一部分，与市民生活息息相关，涉及千家万户的利益，是一个典型的民生工程。上世纪80年代初，伴随着我国房地产市场化的快速发展，“物业服务”应运而生。三十多年来，我国物业管理服务领域从小到大，至今已拓展到不动产管理的所有领域。据《中国物业企业发展情况报告》统计，2013年全国物业企业总数7.1万家，物业管理面积达到145多亿平方米，从业人员612万人。物业管理的产生与发展，不仅给城市居民带来了一种全新的生活方式，而且成为一个国民经济新的增长点。

然而，在物业管理快速发展过程中，也暴露出了一些全国普遍存在且亟待解决的问题。特别是近五年，因业主拒交物业费引起的矛盾纠纷逐年增多，致使物业企业收费率普遍偏低，从而出现经营困难甚至亏损，部分物业小区出现弃管现象，原本的“鱼水”关系逐步演化为“水火”关系。不少物业企业都陷入到“服务质量不高——业主不满意——业主不缴费——服务质量再下降——业主再不缴费——企业经营困难”的恶性循环的怪圈之中，已经严重影响到城市居民的生活质量，甚至影响到全社会的和谐与稳定，必须引起各级党委和政府的高度重视。

一、物业产业发展中存在的主要问题

从产业主体的角度来看，物业产业发展涉及政府——物业企业——业主三者的关系问题。因此，物业产业发展中存在的问题，既有政府的问题（主要是产业发展环境与物业管理体制），也有物业企业的问题（主要是物业企业行为不规范），还有业主的问题（主要是个别业主素质较低），但最主要的还是政府的问题。政府问题具体包括以下2个方面：

（一）物业产业发展环境问题

1.法律体系尚未完善。我国现行的有关物业管理方面的法律规范，主要是2003年国务院出台（2007年重新修订）的《物业管理条例》，还有相关部委颁布的规章，如国家发改委、建设部印发的《物业服务收费管理办法》，建设部、财政部印发的《住宅专项维修资金管理办法》，建设部、人事部制定的《物业管理师制度暂行规定》，建设部发布的《物业服务企业资质管理办法》、《业主大会和业主委员会指导规则》、《物业承接查验办法》等。“这些法规的立法体系效力位阶较低，在很多方面规定较为笼统，不少环节不具备可操作性，已不适应当前物业管理工作的需要。”[1] 如大多相关法规都规定了业主的一系列权利，但如何保障这些权利，义务相对人不履行相应义务又应承担何种责任，却缺乏具有可操作性的详细规定。

2.政策环境与舆论环境不宽松。目前，我国物业行业的发展环境并不宽松。（1）政策环境不宽松。相比于城市供暖、供气等公共产品，对物业行业的发展关注度不高，政府出台的扶持物业发展的政策也不多。比如，营业税税率问题：交通运输、文化体育等服务行业营业税率仅3﹪，而物业服务行业营业税率却高达5.75﹪。（2）舆论环境也需要改善。一是政策法规宣传不到位。相关部门对物业管理的法律法规和相关政策的宣传不够重视，尤其是对业主和物业企业各自的权力与义务宣传不到位；二是部分媒体对物业服务的报道有失公正。如国务院出台物业管理条例，有的媒体就以“业主可以炒物业”为题作报道，这种断章取义的报道极大伤害了物业员工的积极性。

（二）物业管理体制问题

1.物业产业市场化程度低。目前，全国物业管理还没有实行严格的招投标制度，大部分开发建设单位和业主委员会仍以协议方式选聘物业服务企业，没有形成一种市场化的竞争格局。这种行为后果主要有：一是物业服务质量前高后低。开发商前期依靠较低的物业收费和相对较高的物业服务来刺激消费者购房，但商品房售罄后，这些企业的服务质量就会逐步下降，影响了整体物业行业的信誉；二是物业企业替代开发商受过。如开发商遗留的房屋工程质量问题，车位和绿地等配套设施与售房时的约定有所不符引发的争议，在业主不能得到解决的情况下，业主只能要求物业服务公司必须解决问题，否则拒交物业费，从而引发物业纠纷。

“由于市场运作机制相对滞后，物业行业收费标准整体偏低，使物业企业难以为继。目前，除部分共建物业收费价格相对放开以外，绝大多数城市对物业收费仍然实行政府定价”[2]。近年来，伴随着居民收入增加和物价指数上涨，物业成本尤其是人工成本大幅度提高，而物业收费标准还是十年前的老标准。从经济规律方面讲，价格一直偏离价值，而且偏差的趋势越来越大。物业企业和员工付出的社会劳动价值与他们得到的经济回报不相符，背离了质价相符、等价交换的市场规则，这也是物业管理企业经济效益低下、经济行为扭曲的根本原因。

2.物业管理缺乏第三方的有效监测和评估。目前，绝大多数城市还没有建立起对物业企业的物业服务标准、物业公司资质等级、物业管理费分级收取进行动态评估、监测的第三方机构。一是不利于业主和物业企业之间的和谐。由于物业收费、资质管理、服务标准等没有向社会公开和透明，业主难免怀疑物业管理企业实际提供的服务是否与服务标准相符、是否与交纳的物业费相适，导致业主和物业企业之间相互埋怨，甚至产生纠纷；二是物业企业的服务质量也难以得到保障。

3.业主委员会不能发挥其应有的作用。由于业主委员会的权利行使的途径尚无具有可操作性的规定，业主委员会就很难发挥其应有的作用。现有的业主委员会大部分为业主自发选举的人员，素质参差不齐，部分成员甚至是为了满足个人目的而加入其中。业主委员会的成员未经过任何的物业行业相关知识培训，导致了一些业主委员会工作混乱，造成业主与物业、业主与业主委员会、业主与业主之间的矛盾。部分业主委员会成立后，市场行为不规范，随意地炒换甚至要挟物业企业，存在超越职权或不按法律法规规定行使职权的“乱作为”现象。这就直接导致缺乏对物业服务企业的监督和制约，业主的合法权益受到不同程度的侵害，既不利于维护业主权利，也不利于物业管理市场有序竞争。endprint

4.综合协调机制尚不健全。物业管理属于综合性行业，涉及一个城市内规划、开发、城建、物价、供水、供电、社区、公安、司法等诸多部门参与监督和管理，但是，仅靠国土房屋部门，监管力量明显不够，很难协调其他各个部门的综合工作。小区的管理作为社会管理的重要组成部分，已经超出了物业管理的范围，对于一些矛盾纠纷，如果没有区级、街道两级政府及民政、公安、城建、综合执法等部门的参与，紧紧依靠物业主管部门的工作，很难得到妥善解决。按照物业管理相关法律，区、街政府对物业管理行业应当具备一定的监督、指导功能，但是由于责任尚未落实明确，只能从部分项目上给予被动的工作配合，无法起到具体作用。

二、促进物业产业健康发展的对策建议

如何解决上述问题，各级政府、物业企业界和广大业主都十分关注。促进物业产业健康发展，笔者建议需要政府的进一步鼓励与扶持，需要法律的清晰规范与确定，更需要健康有序的体制机制予以保障。

（一）进一步优化物业产业发展环境

1.加快完善我国物业管理的法律法规。建议全国人大将《物业管理法》作为明年的立法计划，争取明年正式出台《物业管理法》，同时废止《物业管理条例》，解决目前物业管理立法体系效力位阶较低的问题。从政府职能、物业管理体制、服务标准、企业收费、房屋维修、纠纷调解、业主组织行为等方面，依法规范政府、物业企业和业主的行为。国务院住房与建设保障部要抓紧组织精干队伍分专题研究在物业管理中推行困难较大的业主大会制度、专项维修资金使用制度、物业纠纷调解制度等，向全国人大提出妥善解决的立法意见，制定出台《物业管理法》的配套细则制度，如《物业属地化管理办法》、《业主委员会管理办法》、《住宅专项维修资金管理办法》、《住宅电梯专项维修资金制度》等，改变目前法规缺乏操作性、有法难依的局面。

2.加大政府对物业产业的支持力度。各级政府应进一步加强对物业管理工作的领导，像重视冬季供暖一样关注物业管理，出台优惠政策扶持物业行业的发展。如税收优惠政策，建议比照交通运输业、文化体育业等，将物业行业营业税的税率由现行的5%的调低为3%。同时确立合理的物业行业营业税征收范围，建议将物业企业的收入扣除支付给其他专业服务单位支出后征税，避免重复征税。建议各地市政府从物业企业上缴税收中安排相应资金，用于奖励、培育、鼓励规范的物业服务企业做大做强；对于历史遗留等特殊原因造成收费标准低、业主满意率高的物业服务企业给予适当补贴等。

3.加强舆论宣传工作。各类媒体要为物业行业发展创造良好的舆论环境。一是大力宣传物业管理方面的法律法规；二是宣传物业员工的辛勤劳动。广大物业员工无论酷暑严寒、白天黑夜，在物业管理岗位上尽心尽力、尽职尽责，他们地位不高无怨言，待遇不高奉献大；三是以正面宣传为主。积极引导物业企业诚信经营，为业主提供质价相符的服务。同时，引导市民正确认识自身的责任、权利和义务，树立“花钱买服务”的消费理念，引导广大业主依法理性维权。

（二）进一步完善物业管理体制

1.大力推行物业管理市场化进程。建议在《物业管理法》中对物业管理市场化方面做出强制性规定，新建住宅小区必须通过公开招标方式选聘物业服务企业。住宅小区《物业服务合同》到期时，必须由业主大会（业主委员会）通过招投标方式选聘物业服务企业。同时，要有序放开对物业管理市场价格的管制，逐步建立物业服务质价相符、等价交换的市场化运作的收费标准和长效运作机制。要运用市场机制，推动物业服务企业的整合、改制、兼并和重组，鼓励企业做大做强。要培育一批具有较强核心竞争力、较高品牌美誉度的现代大企业、大集团。

2.调整物业市场监管体制。建立物业属地化管理新体制。在一个城市中，构建物业管理三级管理机制，即市级住房主管部门负责业务指导和综合协调、制定物业管理相关政策工作；区政府负责领导、组织辖区物业管理工作；街道、社区居委会负责具体落实物业管理监督、协调工作，负责业主委员会选举、处理物业管理纠纷等工作，强化区、街政府对物业行业统筹管理的权责。建立联席会议制度。联席会议由街道牵头组织召开，民政、公安、司法、物业公司和业主委员会等相关部门参加，形成政府牵头，部门协调，齐抓共管的物业属地化管理的新机制。

3.引入物业管理监督、测评第三方机构。建议各城市物业主管部门择机引入国内具有评估、监测功能的第三方机构，积极开展对物业服务标准、物业公司资质等级、物业管理费分级收取的评估、监测等服务，并定期向社会公布物业服务企业的物业服务标准、物业公司资质等级、物业管理费分级收取进行评估、监测的结果。通过第三方机构的介入，可以保障物业收费、资质管理、服务标准等向社会的公开、透明，这将有利于物业管理市场的良性运作，也有利于社会和谐稳定。

4.加强业主委员会的建设与管理。街道办事处和区物业行政主管部门要按照《物业管理法》的规定，负责对业主大会和业主委员会的建设给予指导和协助，并对其日常活动进行指导和监督。健全和完善业主大会制度，加强业主委员会委员的推选和培训，试行委员分期分批改选制度，积极探索委员有偿式服务，研究建立业主委员会无法履行职责时的应急缺位处理机制，不断提高业主委员会的自我管理和守法能力。街道办事处应将辖区物业服务工作纳入社会管理工作范畴，安排向每个住宅小区业主委员会派驻代表，列席业主委员会议事和决策。

参考文献

[1]陈 枫、王克非.物业管理[M].北京，北京大学出版社，2007

[2]胡运全.物业管理概论[M].武汉，华中科技大学出版社，2006

责任编辑/李永生endprint