经营型物业管理模式及其推行路径

肖 燕，范如国



经营型物业管理模式及其推行路径

肖 燕1，范如国2

(1. 湖北文理学院计财处，湖北襄阳441053；2. 武汉大学经济与管理学院，湖北武汉430072)

运用SWOT方法评估了我国物业管理行业现状的优势、弱势、机遇、威胁，认识了我国物业管理的三种主要模式以及经营型物业管理模式的内涵和基本特征. 为了更好地适应经济发展和服务社会需要，我国物业管理应向经营型管理模式转变，从承担社会责任、实施物业管理专业化、培养核心竞争力等方面全面推进.

物业管理；SWOT分析；经营型物业管理

我国物业是随着改革开放后的经济社会发展而诞生的新型行业，无论经营规模，还是覆盖面都取得了飞速的发展，初步形成了具有中国特色的企业化经营、专业化管理和社会化服务的市场运作机制及物业管理体系. 但是，由于整体起步较晚，规范化、产业化、市场化的程度还很低. 近年来，随着房地产市场和物业管理市场的巨大变化，传统物业管理模式已不能适应市场环境变化的要求，推行经营型物业管理已经逐渐成为我国物业管理企业规范发展的重要趋势[1].

1 我国物业管理行业基本现状

目前，我国物业管理企业已经初步形成了具有中国特色的企业化经营、专业化管理和社会化服务的市场运作机制及物业管理体系，但其水平与发达国家和地区相比还存在很大差距[2]. 为探索更好的适合我国物业发展的管理模式，笔者运用SWOT方法，分析了我国物业管理现状中存在的优势、弱势、机遇和威胁.

优势物业管理市场需求巨大，大多数物业管理企业已初具独立法人治理结构和独立经营核算能力，具有一定经营规模和初步管理规范，逐步实行标准化的现代企业管理制度，伴随市场化进程，物业管理成熟度日益提升. 并且，政府物业管理法规及对物业企业的监管日臻完善；物业管理企业不断地优化重组，市场化行为渐趋理性，经营实力凸显；专业技术的融入使物业管理服务逐步专业化、社会化. 同时，业主的理性维权行为和业主委员会规范运作情况均被纳入了政府的监管范围.

弱势伴随物业管理行业快速发展，物业管理服务覆盖面越来越广，物业管理企业发展的深层问题随之显现. 其一是业主委员会权利义务不够明确，社会行政监管责任与物业管理服务责任区分不清，行业法规建设滞后；其二是企业经营管理水平低下，产权关系不清晰，管理与监督脱节；其三是业主对物业管理服务期望值日益增高等. 这一系列问题影响了物业管理的内涵扩展，制约了物业管理企业的市场化进程，使物业管理经营大打折扣. 此外，物业管理企业数量多、规模小、低水平重复建设、规模效益差、发展后劲不足、管理手段与方法落后、服务项目构成不合理、低层次服务、运营成本高、竞争力弱等，已成为目前物业管理企业存在的普遍现象.

机遇我国的物业管理市场化，在起步稍早的经济发达地区带动下已全面展开，给整个物业企业带来了巨大的发展机遇，市场需求迅猛扩大，为物业管理行业发展和推行经营型物业管理模式，加强人才培养、实施兼并重组、强调企业社会责任、强化物业管理产业化等提供了良好的契机.

威胁由于法规建设滞后、世界经济低迷，加上实力雄厚、技术先进、管理超前、机制灵活的外资物业管理企业进入带来市场竞争的加剧等，所以我国物业管理行业目前面临着来自国内国外的多重威胁.

2 推行经营型物业管理模式

2.1 传统物业管理的主要模式

我国目前的物业管理主要有三种模式：1)专业物业管理模式. 工作内容多是综合性、全方位，按业主的具体需要提供服务，融管理于服务过程；经费来源主要包括物业管理费及物业经营收入；工作对象主要面向高端物业，如写字楼、公寓、宾馆、别墅等. 2)专业与行政结合模式. 多为开发商的物业企业采用模式，工作对象以普通民宅为主；工作目标为业主提供安全的居住环境，并为物业开发提供支持. 这类物业企业管理费一般难以达到收支平衡，需要通过其它相关经营，或借助开发商扶持来维持运营. 3)典型传统管理模式. 此模式具有行政管理特性和福利色彩，多由政府房管部门或企事业单位自管. 目前从总体上看，第一种模式尚处于起步阶段，但发展迅速，后两种模式仍占主要地位，但是，三种管理模式与物业规范化、市场化管理要求相比还有很大差距.

2.2 经营型物业管理模式基本特征

伴随经济社会发展和人们生活方式的改变，以及物业管理的不断完善，现代物业管理已大大超出了传统的管理煤气水电、打扫清洁卫生、确保治安安全等工作内容. 现代信息技术的运用、消费理念的更新、生活品质的提高对物业的服务内容和品质提出了更高的要求. 同时，市场环境的快速变化、管理成本和人工费用的提高、市场竞争的加剧，以及物业管理企业内部的管理质量、服务质量、品牌理念上的相互竞争，要求企业从市场定位到管理与经营、从服务理念到服务模式，都应与时俱进地创新和调整，以适应业主及整个行业的现实需要. 为此，需要物业管理企业顺应市场需求、更新经营理念、探索创新发展、拓展延伸物业的内涵品质和创新经营管理模式，从而提升物业管理价值水平，逐渐实现由传统物业管理模式向经营型物业管理模式的转变，以促进整个物业行业的稳步发展.

经营型物业管理模式，是以市场和需求为导向，将现代科学管理方式和市场化经营手段融为一体，通过创新经营理念，优化资源组合，创造高品质、高水准的物业管理服务，实现物业保值增值，最终达到实现物业管理企业良性发展的目的. 它以自身涉及的整个领域为工作对象，通过优化资源和转化技术，在管理服务、创新经营、品牌发展、资本运作等方面高度融合发展，以实现其充分市场化的核心发展取向.

与传统的物业管理模式相比，它主要表现出四个方面的特点：1)将物业管理与物业经营结合起来，在做好物业管理工作的同时，为业主、开发商设计并实施物业经营性方案. 在保证业主权益的基础上，依照相关法律法规，通过开办诸如家政服务、物业估价、租赁代理、商业服务、信息咨询、小区智能化等业务，创造新的价值空间，在为业主提供经营性服务活动中企业实现盈利. 这些活动主要表现在物业管理服务中的流通环节和管理环节各个方面. 2)将物业管理活动从对管辖物业的一般性维护、碎片性管理提升为对其全过程、全生命周期的系统服务、整体营销及综合管理，统筹规划，系统安排，从而为业主、开发商或客户提供全面、高品质的服务. 3)将现有企业内部物业管理部门按照专业化、社会化要求，不断细化其专业化与社会化分工，优化管理活动，提高服务质量与服务效率，有效降低经营与管理成本. 4)依托兼并重组、改组、出售等资本运作方式，将物业资源进行优化组合配置，同时实施专业化管理、系统化运作、规模化经营、内涵式扩张，实现企业资本扩张与经营效率的倍增.

2.3 推行经营型物业管理模式的现实性

经营型物业管理模式通过整合资本、信息、技术和人才，并使其迅速向优势企业集中，从而使物业管理企业形成规模化、集团化经营，增强企业竞争力. 推行这一物业管理模式，对于引领我国现阶段物业管理行业的发展具有重要的现实意义.

首先，21世纪是我国物业管理行业不断提升服务理念、完善管理质量、逐渐走向成熟的重要阶段. 在这一进程中，质量及品牌理念的角逐与竞争、消费观念更新与市场需求变化、管理与服务方式变革及高新技术应用，要求物业在服务观念与服务方式、经营理念及市场定位等方面进行变革，主动去适应市场需要，从传统物业管理提升到经营型物业管理是必选之路.

其次，作为现代城市管理的重要组成部分，物业管理行业伴随我国经济改革市场化进程加快，其竞争日益加剧，推行经营型物业管理模式，正是促进物业管理企业快速走向市场化、规模化、产业化、集团化和规范化发展的重要手段. 它有效地突破了物业管理行业相对于房地产行业的从属定位，改变依赖后者的传统格局，由单一产业结构逐步向多元产业结构发展，增强其市场竞争活力[3].

第三，经营型物业管理模式作为实现资源吸引和技术转化优化组合的创新性方式，改变了物业管理企业过度依赖房地产企业的格局，使它不再是房地产行业的简单的“末端”行业，促进它从单一、低端的产业结构逐步向多元、高端化的产业结构转型，从而一改物业管理行业低收入、低形象的“微利行业”特征，可极大地提高物业管理在新时代的社会地位，更有益于物业管理行业的转型升级和人才培养.

3 经营型物业管理模式的推行路径

结合现阶段我国物业管理发展的现状及未来趋势，在我国全面推行经营型物业管理模式可从以下几个方面着手.

物业经营、管理、服务融合发展 以服务为宗旨、管理为基础、经营为手段，参与为业主选择投资和经营项目，拓展物业整体功能，规划物业经营方案，挖掘物业管理增效和物业保值增值潜力，扩大物业管理企业赢利空间.

充分发挥技术优势 根据物业管理企业自身优势，大力发展物业管理的基础性服务项目，如物业机电设备、高层楼宇电梯、消防设施、智能化系统的检修、保养和维护，物业管理应用软件开发等技术服务项目，使物业管理从简单维护和劳动密集向技术维护型和知识密集转变[4].

充分发挥资本运作与经营 注重企业的资本运作，充分整合企业资源. 通过资产重组、混合兼并，将品牌运作与企业市场拓展、规模化发展联系起来，实现强强联合，共享各类物业管理企业的资源，如资金、品牌、技术等. 基于资源共享和优势互补的目的，通过资本运作纽带，有效利用先进物业管理企业的品牌优势、规模优势和技术优势，谋求合资或合作经营，或通过兼并、重组、收购等方式，输入先进的管理理念和管理模式，优化组合物业管理资源，实现企业低成本市场扩张.

融营销与服务理念于物业管理全程，实现物业保值增值 把传统的物业管理重新融入营销、服务理念，不仅重视物业管理委托期的责任，而且关注物业作为长寿命商品的远期利益经营，使业主享有更全面、更优质的服务. 其核心是将营销的策略和思想深刻地融入到现有的物业管理全过程，实现经营和管理的合力运行，达到使物业保值、增值的目的.

实施由沿海发达地区向内地发展地区延伸的跨区域发展策略 从我国区域经济发展水平、知名物业企业品牌现状以及物业企业发展规模上看，单一物业管理企业的业务覆盖面相对较小，各地区物业管理企业发展不平衡. 由于沿海发达经济地区物业的先行发展，其管理水平和实力较内地更好. 实施由沿海发达地区向内地发展地区延伸，推行跨区域经营型物业管理模式策略，则有利于发掘物业管理市场潜力，推动我国物业管理行业水平的整体平衡发展.

发挥专业化优势在行业市场化竞争中的作用 随着城市信息化、多功能化发展水平越来越高，城市功能越来越细分，向物业提出了实现专业化管理的必然要求. 在物业管理企业内部各职能部门引入竞争机制，促其逐步实现管理的专业化、社会化，从而分工更细化，营运成本降低，服务质量提高；同时，利用专业技术优势，组建专业化公司参与市场竞争，实现物业企业的市场扩张.

随着物业管理专业化，可有效地组织和保障市场化、创新性的物业管理工作的开展，不断提高业主的满意度和信任感，逐步树立物业管理在人们心目中的良好形象，增强物业管理企业在市场中的核心竞争力.

加强物业管理人才培养 实施经营型物业管理需要综合素质高、业务能力强、具有良好开拓意识和前瞻性的专业人员和管理人才. 然而，我国目前受过物业管理专业教育或培训的从业人员少之又少，尤其缺乏受过专业教育的高级管理人才. 物业管理从业人员能力整体上不能与物业管理和经营的发展需要相匹配，制约了行业的健康发展. 因此，培养一支专业能力强、服务水平高的从业人员队伍是推行经营型物业管理的必备前提条件. 目前，武汉大学、北京林业大学等高校率先开设了物业管理本科专业，为培养物业高级管理人才和物业管理企业的经营与管理提供了人才教育保障.

发展数字化社区 随着信息技术、互联网技术的快速发展，“互联网+”开始不断融入社区的开发与建设，社区的“数字化”“智能化”越来越普遍. “数字化社区”或“智能化社区”为经营型物业提供了物质载体和技术支撑，也成为经营型物业管理的重要内容之一. 物业公司要顺应时代发展趋势，充分利用信息技术、互联网技术，在社区内构建集社区管理、服务、资本运作于一体的数字化多功能综合平台. 依托平台和多样化的用户终端，打造以小区为核心的一定范围内的社会经济生活圈. 在此基础上，进一步与“数字化城市”融合，使社区的物业服务平台与政府的政务服务平台实现对接互通，从而形成更为广阔的社会区域网络[5].

在“互联网+”时代，物业管理企业能够把握“数字化社区”或“智能化社区”带来的市场契机，充分利用信息技术与互联网技术，开展经营性物业管理，将发展数字化社区作为企业创新物业管理的赢利模式，推动企业进步和提升服务品质.

创造与培养物业企业核心竞争力 物业企业的核心竞争力是开展经营性物业管理的重要基础. 如何创造性地开展经营性业务，拓展市场，在与其他企业的激烈竞争中脱颖而出，培养物业管理企业的核心竞争力，是开展经营性物业管理的当务之急.

在推行经营性物业管理模式过程中，应当充分发挥市场经济杠杆作用，通过兼并优化重组、控股出售等资本运营方式对各物业企业进行优胜劣汰，从而打造出信誉高、形象好、专业化程度高、现代服务理念强的品牌企业，从而全面提升企业的核心竞争力.

物业管理提供了不动资产的保值增值服务，目前在我国仍处于产业链条的低端，与我国为庞大不动资产提供优质的保值增值管理服务的现实需要不相适应. 随着物业管理服务成本越来越高，企业生存空间被不断压缩，物业管理必须实行自身突破与变革，开拓新的经营管理模式，因此，推行和发展经营型物业管理势在必行. 经营型物业管理，在人才培养、企业责任、专业化管理、核心竞争力、创新理念、兼并重组等方面，可以实现当代物业管理的整体转型升级.

[1] 马雅玲. 经营型物业管理模式的价值分析与思考[J]. 价值工程, 2012(15): 124.

[2] 中国报告网. 中国物业管理市场发展分析及投资价值评估报告(2014—2018) [EB/OL]. (2014-04-01)[2015-04-15]. http://baogao.chinabaogao.com/ wuye/178665178665.html.

[3] 范如国. 房地产投资与管理[M]. 武汉: 武汉大学出版社, 2014.

[4] 中国物业管理协会. 物业管理实务[M]. 北京: 中国市场出版社, 2014.

[5] 张金娟. 住宅区物业管理模式的优化与创新[J]. 城市问题, 2013(7): 2-8.

(责任编辑：陈 丹)

Operation Style Property Management Mode and Its Realization Path Based on SWOT Analysis

XIAO Yan1, FAN Ruguo2

(1. Financial Department, Hubei University of Arts and Science, Xiangyang, 441053, China;2. Economy and Management School, Wuhan University, Wuhan 430072, China)

It introduces three types of property management modes in China, empahsis on the connotation and basic characteristics of the operation style property management mode. Chinese property management mode should change into the operation style one, that is, to bear social responsibility, to carry out professionalization about property management and to cultivate core competence, etc.

Property management; SWOT analysis; Operation style property management

F293.33

A

2095-4476(2015)05-0044-04

2015-04-30;

2015-05-13

肖 燕(1966— ), 女, 湖北松滋人, 湖北文理学院计财处会计师.