房地产将迎来营销3.0时代？

于洋

未来究竟会如何发展，此时断言未免有些操之过急，但未雨绸缪总好过亡羊补牢。

俗话说，行家一出手，便知有没有。如今，万科一出手，楼市恐怕要抖三抖了。

日前，一条微博传出的消息被疯狂转发，消息称，万科转型战略发布会，是建立在对房地产开发销售模式的颠覆上，先租后买，租金可抵房款。

一下子，地产圈炸开了锅。尽管万科随后便澄清，这仅仅是重庆万科在开展西九项目万科驿业务推广过程中，采用了与住宅销售联动的营销方式。其主要内容包括：对于成功申请“西九·万科驿”的租客，如购买万科西九二期住宅，可享受与所租房屋2年租金等额的房款总价优惠，如购置重庆万科在售的其它楼盘住宅产品，可额外享受1%房款优惠；对于因房源紧张、未能成功获得“西九·万科驿”租赁权的客户，可凭本人或其直系亲属在重庆主城区内任意地点的租赁合同，享受与1年租金等额的房款优惠（最高不超过2万元）。

显然，先租后买的并非同一房源，而且，万科也明确表示仅是单个项目的营销方式。

但此次事件并未就此平息。众多的同行业人士开始揣测，房地产市场是否将迎来营销3.0时代，“租售并举”、“先租后买”等新的业务模式，是否将开启房地产营销新纪元？

或许，这仅仅只是一种“摸索”的开端，但却足够让人兴奋一段时间的了。要知道，将眼下房地产市场营销中屡见不鲜的“青年置业计划”发扬光大的始作俑者正是万科。

地产业告别黄金时代进入白银时代，已经成为同行业人士的共识。在库存压顶的局面下，如何破局？一直困扰着开发企业。“先租后买”无疑具备成为撬动库存杠杆的潜力。

消费者先租住体验，待后期资金宽裕且对房源满意便购入，租金还可以抵房款。若不满意，搬离又没有损失，这对于置业者而言，如此划算，岂不是美事一桩。

而对于开发企业而言，从销售本质来讲，卖房子就是要把房款收回来，“先租后买”的分期付款模式又有何不可。此举还可以帮助企业提前锁定目标客户，有助于去化库存，岂不妙哉。

然而，问题来了。

这对于追求商业利益最大化的发展商而言，似乎是个伪命题。而且，客户前期的租金对于资金占用成本非常高的开发企业而言，实乃杯水车薪，无法实现快速销售回款，企业的发展势必难以为继。更何况，万一租户对房源不满意呢？

其实，说白了，想要采取“先租后买”，开发企业要有产品品质、后续服务、资金实力等多维度的保证。严格地讲，一个也不能少。

显然，这个门槛可不低，但对于消费者而言，这又何尝不是一种保障呢。客户满意又何愁没有市场。眼下，万科已然推出试点，下一步绿城、保利、恒大等主流房企是否会跟进？

一旦跟进，大型房企形成联盟，统一措施，联合推广，楼市势必又将掀起一场血雨腥风。届时，还会有人觉得万科此举是为去化库存，扩大市场份额的营销噱头吗？

而对于中小型开发企业而言，恐怕是买不起入场的门票了，只得慢慢沦为看客，直到玩不下去。

未来究竟会如何发展，此时断言未免有些操之过急，但未雨绸缪总好过亡羊补牢，更何况冬天来了，春天还会远吗？